Rechtbank Noord-Nederland, 18-05-2021, ECLI:NL:RBNNE:2021:1914, AWB LEE - 20 _ 2924

1.1

De onroerende zaak is een vrijstaande recreatiebungalow uit 1976 met een inhoud van 179 m³ en een tuinhuis met een oppervlakte van 14 m2. De onroerende zaak heeft een kaveloppervlakte van 1.046 m².

1.2

De uitspraak op bezwaar heeft als dagtekening 21 augustus 2020. Op de eerste pagina uitspraak op bezwaar staat een stempel met de tekst ‘VERZONDEN 27 AUG. 2020’.

2.1

De rechtbank dient ambtshalve te onderzoeken of het beroep tijdig ingediend is. Op grond van artikel 6:7 van de Algemene wet bestuursrecht (hierna: Awb) bedraagt de termijn voor het indienen van een beroepschrift zes weken. Op grond van artikel 26c, eerste lid, van de Algemene wet inzake rijksbelastingen vangt de beroepstermijn aan met ingang van de dag na die van dagtekening van de uitspraak op bezwaar, tenzij de dag van dagtekening is gelegen vóór de dag van de bekendmaking. Op grond van artikel 3:41, eerste lid, van de Awb vindt bekendmaking plaats door toezending of uitreiking.

2.2

Gelet op de stempel op de uitspraak op bezwaar (zie 1.2), en de toelichting ter zitting van verweerder hieromtrent, gaat de rechtbank er vanuit dat deze op 27 augustus 2020 (zes dagen na de dagtekening) aan eiser is toegezonden. De beroepstermijn vangt dan aan op 28 augustus 2020 en eindigt op 9 oktober 2020. De rechtbank heeft het beroepschrift op 8 oktober 2020 ontvangen. Gelet op het voorgaande is het beroep tijdig ingediend.

3. Partijen verschillen van mening over de waarde van de onroerende zaak per

1 januari 2019. Eiser bepleit een waarde van € 90.000 en verweerder staat een waarde voor van € 124.000.

4. Eiseres voert – samengevat – het volgende aan. Verweerder is uitgegaan van een onjuist oppervlakte van de recreatiebungalow, namelijk 64 m2 volgens het taxatieverslag. Uit het uittreksel van de Basisregistratie Adressen en Gebouwen van Kadaster volgt een oppervlakte van 48 m2. De door verweerder gebruikte vergelijkingsobjecten zijn niet goed vergelijkbaar omdat deze op een ander, beter gelegen, recreatiepark zijn gesitueerd. Ook is niet inzichtelijk hoe de verkoopprijzen herrekend zijn naar de waardepeildatum. Het object [vergelijkingsobject 1] , gelegen naast de onroerende zaak, is op 15 maart 2018 verkocht. Dit object is goed vergelijkbaar omdat het op hetzelfde terrein geleden is, en goed bruikbaar om de waarde van de onroerende zaak vast te stellen.¹ Uit deze verkoop blijkt ook dat verweerder de waarde van de grond bij de onroerende zaak onjuist berekend heeft. Als uitgegaan wordt van de door verweerder becijferde grondprijzen volgt daaruit immers dat de waarde van de bebouwing op [vergelijkingsobject 1] slechts € 100 bedraagt. De manier waarop verweerder waardeert, waarbij de grondprijs als sluitpost berekend wordt, is dan ook onjuist. Een ander goed vergelijkbaar object is [vergelijkingsobject 2] , welk op 30 september 2019 in geheel gerenoveerde staat is verkocht voor € 152.500. Ook uit dit verkoopcijfer volgt dat de waarde van de onroerende zaak te hoog is vastgesteld. Daarbij zij opgemerkt dat dit object veel beter gelegen is vanwege de ligging aan het water. Verweerder heeft dit object ten onrechte niet bij zijn waardering betrokken. Ter zitting heeft eiser zijn beroepsgronden die zagen op het onvoldoende rekening houden met de gedateerde voorzieningen en matige onderhoudstoestand van de onroerende zaak ingetrokken.

5. Verweerder stelt – samengevat – het volgende. De gestelde waarde is bepaald door een modelmatige vergelijking van vergelijkbare woningen waarbij steeds rekening is gehouden met de relevante verschillen met de onroerende zaak. Er is daarbij gebruik gemaakt van veel meer gegevens dan enkel de in het taxatieverslag genoemde vergelijkingsobjecten. Bij de taxatie wordt wel gebruikt gemaakt van staffels om de waarde van de grond te berekenen. Voor de berekening van de waarde van de opstallen wordt gebruik gemaakt van herbouwwaardemodellen. Verweerder wijst voor een nadere onderbouwing van de door hem gestelde waarde naar de ten behoeve van het beroep opgemaakte waardematrix. Ter zitting heeft verweerder aangegeven dat zijn werkwijze feitelijk neerkomt op toepassing van de vergelijkingsmethode. Ten aanzien van hetgeen eiser heeft aangevoerd, stelt verweerder het volgende. De oppervlakte van de recreatiebungalow is opnieuw onderzocht en komt uit op 57 m2. Omdat de inhoud, en niet de oppervlakte, is gebruikt voor de waardering maakt het echter niet dat de waarde te hoog vastgesteld is. De bij de uitspraak op bezwaar gebruikte vergelijkingsobjecten liggen op een ander, maar wel vergelijkbaar, recreatiepark en zijn qua bouwjaar en type woning goed vergelijkbaar met de onroerende zaak. De ligging van het recreatiepark [naam recreatiepark] is niet beter dan die van het recreatiepark waarop de onroerende zaak is gelegen. De wijze van waarderen is toegestaan en goedgekeurd door de Waarderingskamer. Het object [vergelijkingsobject 1] is niet goed vergelijkbaar. Het hoofdgebouw bij dat object was ten tijde van de verkoop onbewoonbaar. Het is na de verkoop dan ook gesloopt. Voor [vergelijkingsobject 1] is wel dezelfde grondprijs gehanteerd als voor de onroerende zaak. Door de minder mooie ligging van [vergelijkingsobject 1] is de grondwaarde echter met 10% gecorrigeerd. Het object [vergelijkingsobject 2] wordt in de waardematrix ook gebruikt. Daarbij is de verkoopprijs € 149.000. Bij de door eiser gestelde € 152.500 zat een bedrag van € 3.500 voor roerende zaken. Dat dit object aan een vijver ligt betekent niet dat de ligging beter is, dat is subjectief. Uit de matrix volgt vervolgens dat ook uit dit object blijkt dat de waarde van de onroerende zaak niet te hoog is vastgesteld. Er is verder telkens wel een correctiefactor voor de ligging berekend.

6. De rechtbank stelt voorop dat op verweerder de bewijslast rust om aannemelijk te maken dat de door hem voorgestane waarde per 1 januari 2019 niet hoger is dan de waarde in het economische verkeer op die datum. Als verweerder niet in deze bewijslast slaagt, komt de vraag aan de orde of eiser de door hem bepleite waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, zal de rechter als regel de waarde zelf in goede justitie vaststellen.²

7.1

De rechtbank is van oordeel dat verweerder met hetgeen hij heeft aangevoerd in zijn verweerschrift, de door hem in zijn waardematrix genoemde vergelijkingsobjecten en de ter zitting gegeven toelichting in het licht van hetgeen eiser heeft aangevoerd, niet heeft voldaan aan de op hem rustende bewijslast. De rechtbank overweegt daartoe als volgt.

7.2

Verweerder heeft in beroep de gestelde waarde van de onroerende zaak onderbouwd met een waardematrix. Verweerder hanteert in deze matrix basisprijzen per eenheid voor de opstallen en de grond. Blijkens de toelichting van verweerder zijn deze basisprijzen voor de opstallen gebaseerd op de herbouwwaarde, die is afgeleid uit verkopen van objecten die volgens verweerder tot dezelfde klasse/categorie horen. Gelet op deze waarderingsmethode moet verweerder de door hem gebruikte basisprijzen per eenheid onderbouwen. Naar het oordeel van de rechtbank moet daartoe uit de hantering van de basisprijzen bij de vergelijkingsobjecten volgen dat deze basisprijzen ook gebruikt kunnen worden voor de onroerende zaak.

7.3

In de matrix zijn drie vergelijkingsobjecten opgenomen. Voor één vergelijkingsobject ( [vergelijkingsobject 3] in [woonplaats 2] ) hanteert verweerder een andere basisprijs voor de opstal (€ 340 per m3 in plaats van € 310 per m3). Voor een ander vergelijkingsobject ( [vergelijkingsobject 4] in [woonplaats] ) hanteert verweerder een andere basisprijs voor de grond (€ 160 per m2 in plaats van € 140 per m2). Aldus wordt voor slechts één vergelijkingsobject ( [vergelijkingsobject 2] in [woonplaats] ) dezelfde basisprijs voor de opstal en dezelfde basisprijs voor de grond gehanteerd als voor de onroerende zaak. De rechtbank acht dit onvoldoende ter onderbouwing van de gehanteerde basisprijzen, en daarmee van de gestelde waarde van de onroerende zaak.

7.4

Daarbij komt [vergelijkingsobject 2] bij overeenkomst van 31 juli 2019 is verkocht voor € 149.000. Verweerder heeft de (taxatie)waarde van dit object per waardepeildatum 1 januari 2019 berekend op € 146.373. Hoe deze waarde zich verhoudt tot de koopsom, met andere woorden hoe de koopsom leidt tot deze getaxeerde waarde, heeft verweerder niet toegelicht of onderbouwd. Om die reden kan er naar het oordeel van de rechtbank geen vergelijk gemaakt worden met de berekende taxatiewaarde per waardepeildatum, zodat dit vergelijkingsobject ook om die reden onvoldoende onderbouwing geeft van de vastgestelde waarde van de onroerende zaak.

7.5

Uit het voorgaande volgt dat verweerder er niet in is geslaagd de door hem voorgestane waarde aannemelijk te maken.

8.1

De rechtbank zal nu beoordelen of eiser de door hem bepleite waarde aannemelijk heeft gemaakt.

8.2

Naar het oordeel van de rechtbank heeft eiser geen deugdelijke cijfermatige onderbouwing gegeven van de door hem bepleite waarde. Het in opdracht van eiser opgestelde taxatierapport noemt wel vergelijkingsobjecten maar geeft vervolgens op geen enkele manier inzicht in de wijze waarop de waarde van de onroerende zaak daar uit herleid zou kunnen worden. Gelet daarop is eiser er naar het oordeel van de rechtbank evenmin in geslaagd de door hem voorgestane waarde aannemelijk te maken.

9. Nu beide partijen de door hen verdedigde waarden niet aannemelijk hebben gemaakt, is het aan de rechtbank om de waarde vast te stellen. De rechtbank stelt de waarde schattenderwijs vast op een bedrag van € 120.000.

10. Het beroep is gegrond. De rechtbank vernietigt de uitspraak op bezwaar en vermindert de waarde tot een bedrag van € 120.000.

11. Omdat de rechtbank het beroep gegrond verklaart, bepaalt de rechtbank dat verweerder aan eiser het door hem betaalde griffierecht vergoedt.

12. De rechtbank veroordeelt verweerder in de door eiseres in beroep gemaakte proceskosten. Deze kosten stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 1.068 (1 punt voor het indienen van het beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 534 en een wegingsfactor 1).