Rechtbank Noord-Nederland, 23-12-2021, ECLI:NL:RBNNE:2021:5455, AWB - 20 _ 2912

1.1.

De woning is een in 1935 gebouwde vrijstaande woning met een aangebouwde garage van 34 m². De woning heeft een kaveloppervlakte van 280 m².

1.2.

2. Partijen verschillen van mening over de waarde van de woning per

1 januari 2019. Eiser bepleit een waarde van € 145.000 en verweerder staat in beroep een waarde voor van € 158.000 waarbij rekening is gehouden met een aftrek van € 2.500 in verband met zogenaamde ‘rompslompschade’. Verder verschillen partijen van mening over de vraag of verweerder een kostenvergoeding had moeten toekennen voor de bezwaarfase.

3. Eiser voert aan ernstig te twijfelen aan de door de gemeente vermelde inhoud van de woning. Verder is eiser van mening dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met de verouderde, eenvoudige en gedateerde staat van onderhoud van de woning. Daarnaast stelt eiser zich op het standpunt dat de door verweerder opgevoerde vergelijkingswoningen [C-straat] 2 en [D-straat] 6 niet geschikt zijn als vergelijkingswoning, omdat ze niet op de markt zijn verkocht. De vergelijkingswoning aan de [A-straat] 25 heeft volgens eiser een betere ligging. Ten slotte is eiser van mening dat er ook voor de bezwaarfase een kostenvergoeding moet worden toegekend, nu verweerder het bezwaar gegrond heeft verklaard op basis van aanwezige aardbevingsschade en de oorspronkelijke WOZ-waarde niet in stand is gebleven.

4. Verweerder heeft ter onderbouwing van de vastgestelde WOZ-waarde verwezen naar de door hem in beroep overgelegde waardematrix met transactiecijfers van zes in [woonplaats] gelegen woningen, te weten: [B-straat] 1 (verkocht op 3 oktober 2017 voor € 155.000), [A-straat] 25 (verkocht op 3 februari 2019 voor € 250.000), [C-straat] 2 (verkocht op 15 december 2017 voor € 172.000), [D-straat] 6 (verkocht op 15 juli 2019 voor € 170.000), [E-straat] 14 (verkocht op 18 maart 2019 voor € 217.500) en [F-straat] 13 (verkocht op 15 september 2018 voor € 170.000). Volgens verweerder is er ten aanzien van de woning geen sprake van slecht (buiten)onderhoud, wel van slechte voorzieningen. Verder stelt verweerder zich op het standpunt dat twee van de vergelijkingswoningen weliswaar niet op de markt verkocht zijn, maar dat het verkoopcijfer van deze woningen wel representatief is en de woningen kunnen worden gebruikt in de vergelijking. Volgens verweerder kent de [A-straat] 25 geen betere ligging. Met betrekking tot de proceskostenvergoeding heeft verweerder het standpunt ingenomen dat er geen aanleiding is voor het toekennen van een kostenvergoeding voor de bezwaarfase, omdat hij zorgvuldig heeft gehandeld door eiser per brief op de hoogte te brengen hoe en wanneer aardbevingsschade gemeld moest worden. Eiser heeft hier geen gehoor aan gegeven en de aardbevingsschade vervolgens pas in bezwaar aangevoerd. De rompslompschade is in de bezwaarfase abusievelijk niet in aftrek genomen. Volgens verweerder had dit telefonisch rechtgezet kunnen worden. Het om die reden instellen van beroep was volgens verweerder niet nodig en voor vergoeding van de kosten voor het verschijnen ter zitting is daarom geen plaats. Verweerder heeft uit zichzelf al een bedrag van € 525 aan eiser betaald als kostenvergoeding voor het indienen van het beroepschrift en heeft daarnaast ook het griffierecht van € 48 vergoed.

5. Op verweerder rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de door hem voorgestane waarde per 1 januari 2019 niet hoger is dan de waarde in het economische verkeer op die datum. Als verweerder niet aan deze bewijslast voldoet, komt de vraag aan de orde of eiser de door hem bepleite waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, zal de rechter als regel de waarde zelf vaststellen.¹

6. Tussen partijen staat vast dat verweerder abusievelijk in bezwaar heeft verzuimd om bij het vaststellen van de WOZ-waarde de rompslompschade in mindering te brengen. Reeds om die reden is het beroep van eiser dus gegrond.

7.1.

Met inachtneming van punt 6. heeft verweerder naar het oordeel van de rechtbank, gelet op de door hem overgelegde waardematrix en de gegeven toelichting daarop, aannemelijk gemaakt dat de door hem in beroep voorgestane waarde van de woning niet hoger is dan de waarde in het economische verkeer op de waardepeildatum. De rechtbank overweegt daartoe als volgt.

7.2.

Allereerst is de rechtbank van oordeel dat verweerder met de door hem in het verweerschrift weergegeven berekeningen de door hem berekende inhoud van de woning van 390m3 aannemelijk heeft gemaakt. Met zijn niet nader met enige bewijsmiddel onderbouwde stelling dat volgens hem de woning groter is, heeft eiser die berekening onvoldoende gemotiveerd betwist. Dat verweerder volgens eiser een onjuiste meetmethode zou hebben gehanteerd, omdat hij de fundering en de verdiepingsvloeren niet heeft meegerekend bij de inhoud, acht de rechtbank in dit verband niet van belang. Als dat al zo zou zijn, staat vast dat verweerder dezelfde meetmethode ook voor de vergelijkingswoningen heeft gehanteerd, zodat dit, zoals verweerder onweersproken heeft gesteld, in de waardematrix uiteindelijk niet tot een relevant verschil in uitkomst zou moeten leiden.

7.3.

Verder laat de rechtbank in het midden of de vergelijkingswoningen [C-straat] 2 en [D-straat] 6, die niet via een makelaar verkocht zijn, wel of niet bruikbaar zijn als vergelijkingswoning, omdat niet in geschil is dat de overige vergelijkingswoningen wel bruikbaar zijn. Met deze overige vergelijkingswoningen heeft verweerder de door hem voorgestane waarde voldoende onderbouwd.

7.4.

Uit de foto’s in het dossier leidt de rechtbank af dat de voorzieningen in de woning gedateerd zijn. Verweerder heeft naar het oordeel van de rechtbank de voorzieningen van de woning dan ook terecht lager gewaardeerd. Uit de foto’s kan echter niet worden afgeleid dat de staat van onderhoud van de woning slecht is. Gezien de gemotiveerde betwisting door verweerder, gaat de rechtbank dan ook voorbij aan de enkele niet nader onderbouwde stelling van eiser dat het onderhoud van de woning heel slecht is. Voor verdere afwaardering op de factor onderhoud ziet de rechtbank dan ook geen aanleiding. De rechtbank is verder van oordeel dat voor wat betreft de vergelijkingswoning aan de [A-straat] 25 niet specifiek sprake is van een betere ligging. Van deze woning, die vlakbij de woning van eiser ligt, kan niet worden gezegd dat deze een veel vrijere ligging heeft. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder voor het overige voldoende rekening gehouden met verschillen tussen de vergelijkingsobjecten. De rechtbank merkt ten slotte nog op dat uit de waardematrix volgt dat de gecorrigeerde m3 prijzen van de – bruikbare – vergelijkingswoningen vallen in een bandbreedte tussen de € 291 en € 498 per m³. De uit de waardematrix volgende gecorrigeerde m3 prijs voor de woning van € 300 per m³ zit aan de onderkant deze bandbreedte.

8. Voor vergoeding van de kosten die een belanghebbende in verband met de behandeling van het bezwaar redelijkerwijs heeft moeten maken, is alleen plaats indien het bestreden besluit wordt herroepen wegens een aan het bestuursorgaan te wijten onrechtmatigheid.² Uit de wetsgeschiedenis volgt dat het woord “herroepen” impliceert dat het oorspronkelijke besluit inhoudelijk onjuist moet zijn geweest. Indien de onjuistheid van het besluit te wijten is aan de belanghebbende, bijvoorbeeld omdat hij niet tijdig de juiste gegevens heeft verschaft, bestaat geen recht op vergoeding.³

9. Bij het nemen van beschikkingen in het kader van de Wet WOZ behoort de heffingsambtenaar de normale zorgvuldigheid te betrachten en derhalve zijn geautomatiseerd verzamelde gegevens van onroerende zaken in zijn gemeente te vergelijken met alle relevante informatie die hij tot zijn beschikking heeft. Indien de heffingsambtenaar de bedoelde normale zorgvuldigheid niet betracht en als gevolg daarvan een te hoge beschikking neemt, is sprake van een aan die heffingsambtenaar te wijten onrechtmatigheid.⁴

10. Vaststaat dat in de bij beschikking van 29 februari 2020 vastgestelde waarde van de woning geen rekening is gehouden met aardbevingsschade. Nu voormelde schade heeft geleid tot een waardevermindering van de woning, is de waarde bij beschikking te hoog vastgesteld. De rechtbank moet beoordelen of dit het gevolg is van een aan verweerder te wijten onrechtmatigheid.

11. De rechtbank stelt voorop dat de woning in aardbevingsgebied is gelegen en dat derhalve de aanmerkelijke kans bestond dat de woning op 1 januari 2020 aardbevingsschade had waarmee - gelet op het gemeentelijke beleid - rekening zou moeten worden gehouden. In een dergelijke situatie vereist een zorgvuldige besluitvorming dat voorafgaand aan het vaststellen van de WOZ-waarde onderzoek wordt gedaan naar de aanwezigheid en hoogte van deze aardbevingsschade. In dit geval heeft verweerder alle huiseigenaren in de gemeente aangeschreven met het verzoek eventuele aardbevingsschade voor 1 januari 2020 bij de gemeente te melden, zodat daarmee bij het vaststellen van de WOZ-waarde rekening zou kunnen worden gehouden. Ook middels een publicatie in de lokale huis-aan-huiscourant en een bericht op de website van de gemeente zijn de inwoners op het gemeentelijke beleid en de mogelijkheid tot het melden van aardbevingsschade geattendeerd. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder daarmee de zorgvuldigheid betracht die bij het voorbereiden van de WOZ-beschikkingen van hem mocht worden verwacht. Dat eiser niet heeft gereageerd, kan verweerder niet worden tegengeworpen. De rechtbank neemt daarbij in aanmerking dat eiser niet heeft betwist de brief van 19 november 2019 te hebben ontvangen. Naar het oordeel van de rechtbank reikt de eis van een zorgvuldige besluitvorming niet zo ver dat verweerder gehouden is (ieder jaar) voorafgaand aan het vaststellen van de WOZ-waarde zelfstandig de schade als gevolg van aardbevingen van alle in de gemeente gelegen woningen te inventariseren.⁵ Van de inwoners mag worden gevraagd hierover gegevens te verschaffen.

12. Gelet op hetgeen de rechtbank hiervoor bij 11. heeft overwogen, is geen sprake van een aan verweerder te wijten onrechtmatigheid als bedoeld in artikel 7:15, tweede lid, van de Awb en heeft eiser geen recht op vergoeding van de kosten die hij in verband met de behandeling van het bezwaar heeft gemaakt. Dat betreft zowel de vergoeding voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand als de in bezwaar gemaakte kosten voor een taxatie.

13. Omdat in bezwaar geen rekening is gehouden met aftrek van de rompslompschade is het beroep gegrond en de rechtbank vernietigt de uitspraak op bezwaar. De rechtbank vermindert de WOZ-waarde van de woning per waardepeildatum 1 januari 2019 tot een bedrag van € 158.000.

14. Omdat de rechtbank het beroep gegrond verklaart, bepaalt de rechtbank dat verweerder aan eiser het door hem betaalde griffierecht vergoedt.

15. De rechtbank veroordeelt verweerder in de door eiser in beroep gemaakte kosten overeenkomstig het Besluit proceskosten bestuursrecht (Bpb). Zoals de rechtbank hiervoor onder 9. tot en met 13. heeft overwogen, heeft eiser geen recht op een kosten vergoeding voor de bezwaarfase. De kosten voor het beroep stelt de rechtbank overeenkomstig het Bpb voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 1.068 (1 punt voor het indienen van het beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 534 en een wegingsfactor 1). De rechtbank volgt verweerder dus niet in zijn stelling dat geen aanleiding bestaat om voor het verschijnen ter zitting een punt toe te kennen. De rechtbank overweegt daartoe dat het Bpb als uitgangspunt kent dat er bij het bepalen van de kostenvergoeding een punt wordt toegekend ingeval een derde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, is verschenen op de zitting. De enkele omstandigheid dat de rechtbank overeenkomstig het door verweerder in beroep ingenomen standpunt beslist, en de door eiser overigens aangevoerde beroepsgronden verwerpt, vormt op zichzelf geen bijzondere omstandigheid in de zin van artikel 2, derde lid, van het Bpb die aanleiding geeft desalniettemin voor het verschijnen ter zitting geen punt toe te kennen.⁶