Rechtbank Noord-Nederland, 19-02-2021, ECLI:NL:RBNNE:2021:546, AWB - 19 _ 2953

Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder voldoende aannemelijk gemaakt dat voor de restwaardes van de diverse onderdelen van de onroerende zaak kan worden uitgegaan van het gemiddelde van de in de Taxatiewijzer vermelde bandbreedten. De rechtbank neemt daarbij in aanmerking dat uit beide taxatierapporten volgt dat de onderhoudstoestand van de onroerende zaak goed is. De taxateur van verweerder heeft daarnaast ter zitting toegelicht dat er de afgelopen jaren diverse investeringen op het gebied van duurzaamheid hebben plaatsgevonden en dat de school een gunstige ligging heeft. De stelling van eiseres dat de onderkant van de bandbreedte dient te worden gehanteerd vanwege de regio waarin de school is gelegen, acht de rechtbank van onvoldoende gewicht om tot een ander oordeel te komen. De rechtbank kent daarbij weinig waarde toe aan vergelijkingsobjecten die eiseres ter onderbouwing van deze stelling heeft aangevoerd (zie 2.2), omdat die objecten wat betreft grootte en gebruik aanzienlijk afwijken van de onroerende zaak en eiseres geen inzicht heeft gegeven in de restwaardes daarvan.

Partijen verschillen ten aanzien van het oorspronkelijke hoofdgebouw uit 1945 en de installaties van mening over de vraag of de restwaarde is bereikt. Tussen partijen is op zich niet in geschil dat voor deze objectonderdelen sprake is van levensduurverlenging en tevens is er geen geschil over het aantal jaren verlenging. Eiseres stelt echter dat, ondanks het feit dat levensduurverlenging is toegepast, uitgegaan moet worden van de aanvankelijk ingeschatte restwaarde omdat deze restwaarde is bereikt. Verweerder is uitgegaan van de restwaarden na levensduurverlenging zoals die volgen uit de Taxatiewijzer.

De rechtbank overweegt dat de Hoge Raad in zijn arrest van 23 oktober 2020⁴ - voor zover hier van belang - het volgende heeft geoordeeld:

Het hiervoor geciteerde arrest van de Hoge Raad brengt mee dat het aan eiseres is om van de Taxatiewijzer afwijkende restwaardes aannemelijk te maken. Eiseres is hierin naar het oordeel van de rechtbank niet geslaagd. Zo volgt uit dit arrest niet dat, zoals door eiseres is gesteld, voor aanpassing van de restwaardes (en aldus van de correctie wegens technische veroudering) bijzondere omstandigheden in de vorm van een verbouwing of een renovatie nodig zijn. De rechtbank wijst er in dit verband op dat de onroerende zaak goed is onderhouden (zie ook hiervoor bij 3.3) en dat de taxateur van verweerder, die ter plaatse is geweest, heeft verklaard dat sprake is van een goede ligging nabij het centrum en openbaar vervoer. De rechtbank acht daarnaast van belang dat het pand in gebruik is als school en dat, mede gezien de (uitbreidings)investeringen in de jaren 2000, 2001 en 2017, het einde van dat gebruik niet op afzienbare termijn valt te verwachten. De rechtbank neemt verder in aanmerking, zoals verweerder onweersproken heeft gesteld, dat er door eiseres nog recent investeringen zijn gedaan om de school verder te verduurzamen. Dit heeft erin geresulteerd dat de school in oktober 2019 het predicaat Eco-school heeft ontvangen, een wereldwijd keurmerk om leerlingen te stimuleren tot duurzaam denken en doen. Ook dit duidt erop dat het object nog voor langere tijd gebruikt zal worden.

Op grond van het voorgaande komt de rechtbank tot het oordeel dat door eiseres niet aannemelijk is gemaakt dat ten aanzien van de restwaardes, na levensduurverlenging, van de Taxatiewijzer moet worden afgeweken. Voor dat geval wordt door eiseres de door verweerder vastgestelde waarde niet betwist.

Verweerder heeft in de bezwaarfase een beknopt taxatieverslag overgelegd waarbij is vermeld dat voor alle daarin opgevoerde onderdelen van de opstallen met een restwaardepercentage van 22% zou zijn gerekend, zonder dus onderscheid te maken in ruwbouw-afbouw-installaties. Ter zitting heeft de gemachtigde van verweerder verklaard dat het inderdaad een beknopt taxatieverslag was, wat eigenlijk niet had gemoeten, maar dat het wel dezelfde onderbouwing heeft als het uitgebreide taxatieverslag dat hij in beroep heeft overgelegd. Ook in het beknopte taxatieverslag is feitelijk gerekend met verschillende percentages voor ruwbouw, afbouw en installaties zoals in het uitgebreide taxatieverslag.

Ter zitting heeft de gemachtigde van eiseres verklaard dat het voor hem wel duidelijk was dat sprake was van een beknopt taxatieverslag en dat verweerder feitelijk wel met de betreffende verschillende percentages had gerekend. Eiseres stelt echter dat dit voor een leek onduidelijk moet zijn geweest. Omdat dit beknopte taxatieverslag tot de uitspraak op bezwaar door verweerder is gebezigd, moest eiseres dus wel beroep instellen en is volgens de gemachtigde van eiseres sprake van een motiveringsgebrek in de uitspraak op bezwaar.

Zo er al sprake zou zijn van een motiveringsgebrek wijst de rechtbank eiseres er ten eerste op dat een dergelijk gebrek in beroep kan worden hersteld. In dit geval is verweerder in beroep uitgebreid op de waardering van de onroerende zaak ingegaan (en heeft hij in de bijlage bij het taxatierapport onderscheid gemaakt in ruwbouw-afbouw-installaties). Eiseres heeft daarop kunnen reageren en heeft dit ook gedaan. Ten tweede overweegt de rechtbank dat eiseres niet genoodzaakt was tot het instellen van beroep. De gemachtigde van eiseres was immers, naar hij ter zitting heeft verklaard, bekend met dergelijke beknopte taxatieverslagen en wist dat de 22% niet klopte, terwijl daarnaast door verweerder onbetwist is gesteld dat het beknopte taxatieverslag tijdens het hoorgesprek is toegelicht. De rechtbank acht dan ook niet aannemelijk dat eiseres door de handelwijze van verweerder is benadeeld. Deze beroepsgrond van eiseres slaagt daarom niet.

5. Gelet op wat hiervoor is overwogen, heeft verweerder aannemelijk gemaakt dat de door hem vastgestelde WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld en dat geen sprake is van een motiveringsgebrek in de uitspraak op bezwaar.

6. Het beroep is ongegrond.

7. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding