Rechtbank Noord-Nederland, 18-03-2022, ECLI:NL:RBNNE:2022:760, AWB_2987

1.1.

Eiseres is gebruiker van de onroerende zaak.

1.2.

De onroerende zaak betreft een hotel, gebouwd in 1970 en deels gerenoveerd in 2006, met 51 kamers, een wellness center, brasserie, restaurant, binnenzwembad, buitenzwembad en 250 parkeerplaatsen.

1.3.

1.4.

In de uitspraken op bezwaar is een situatieschets opgenomen met de relevante kadastrale nummers. Over de oppervlakte van het perceel van de onroerende zaak staat daarbij het volgende opgenomen:

1.5.

2.1.

Eiseres heeft in het beroepschrift en de nadere stukken diverse beroepsgronden aangevoerd. Ter zitting heeft eiseres nadrukkelijk aangegeven dat zij de beroepsgronden waarover zij een oordeel van de rechtbank wenst, beperkt tot de volgende. Eiseres stelt zich ten eerste op het standpunt dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met achterstallig onderhoud. Een specificatie van de post achterstallig onderhoud van € 418.000 in de taxatieverslagen van verweerder ontbreekt en het achterstallig onderhoud neemt volgens eiseres jaarlijks toe. Verder stelt eiseres zich op het standpunt dat de waarden niet op juiste wijze zijn berekend. Eiseres stelt dat de door verweerder gehanteerde kapitalisatiefactor van 9,2 voor 2018 en 9,3 voor 2019 niet is onderbouwd. Verweerder heeft onvoldoende rekening gehouden met het leegstandsrisico en had een berekening van de kapitalisatiefactor (zowel bottom-up als top-down) moeten geven.

2.2.

Verweerder voert aan dat de post achterstallig onderhoud van € 418.000 in de taxatieverslagen is opgenomen, nadat de onroerende zaak in 2015 is opgenomen. Verweerder gaat ervan uit dat er het ene jaar iets aan achterstallig onderhoud wordt weggewerkt en er het andere jaar iets aan achterstallig onderhoud bij komt en dat het bedrag daardoor ongeveer gelijk blijft. Verweerder voert verder aan dat de berekening van de waarden aan de hand van de huurwaardekapitalisatiemethode juist is en dat de vastgestelde waarden eerder te laag dan te hoog zijn. De in het taxatieverslag gehanteerde kapitalisatiefactoren van 9,2 voor 2018 en 9,3 voor 2019 zijn volgens verweerder minimaal en zo laag dat die nauwelijks te berekenen zijn.

3.1.

Voor de objectafbakening is artikel 16 van de Wet WOZ van belang. Dat artikel bepaalt dat -voor zover hier van belang- voor de toepassing van de Wet WOZ als één onroerende zaak wordt aangemerkt:

b. een ongebouwd eigendom;

c. een gedeelte van een in onderdeel a of onderdeel b bedoeld eigendom dat blijkens zijn indeling is bestemd om als een afzonderlijk geheel te worden gebruikt;

d. een samenstel van twee of meer van de in onderdeel a of onderdeel b bedoelde eigendommen of in onderdeel c bedoelde gedeelten daarvan die bij dezelfde belastingplichtige in gebruik zijn en die, naar de omstandigheden beoordeeld, bij elkaar behoren;”

3.2.

Ter zitting heeft de rechtbank de objectafbakening aan de orde gesteld. De rechtbank heeft verweerder voorgehouden dat de situatieschets (zie 1.4.) die in de uitspraken op bezwaar is opgenomen, naar het oordeel van de rechtbank onvoldoende inzicht geeft in de objectafbakening door verweerder. De rechtbank heeft verweerder daarbij ook gevraagd om een toelichting te geven op de stelling in het verweerschrift dat er niet meer grond meegetaxeerd is dan in het huurcontract is opgenomen. Verweerder heeft ter zitting toegelicht dat eiseres een gedeelte van de drie kadastrale percelen genoemd onder 1.4. huurt van de eigenaar van die percelen. Desgevraagd kon verweerder ter zitting aan de hand van de huurovereenkomst niet toelichten welk deel van de drie percelen door eiseres wordt gehuurd, maar volgens verweerder sluit de objectafbakening aan bij de feitelijke situatie. Volgens verweerder wordt een gedeelte van een van de percelen gebruikt door een aangrenzende camping. Hoe de feitelijke situatie precies is, kon verweerder desgevraagd ter zitting niet toelichten aan de hand van de situatieschets. Een taxatierapport, waarin de objectafbakening zou kunnen zijn toegelicht, ontbreekt. En de huurovereenkomst is door verweerder niet in het geding gebracht.

3.3.

Het voorgaande leidt ertoe dat de rechtbank niet kan vaststellen of verweerder de gedeelten van de percelen [x] en [y] waarvan eiseres gebruiker is, juist heeft afgebakend. De rechtbank kan daardoor niet bepalen of en zo ja welke gedeelten van een (gebouwd of) ongebouwd eigendom als zelfstandig geheel worden gebruikt. Dat leidt ertoe dat de rechtbank het WOZ-object als zodanig niet kan vaststellen. Dit betekent dat de WOZ-beschikkingen en daarmee de aanslagen OZB gebruikers dienen te worden vernietigd.

5.1.

Eiseres heeft verzocht om immateriële schadevergoeding wegens overschrijding van de redelijke termijn. Volgens vaste jurisprudentie geldt voor een uitspraak in eerste aanleg dat deze niet binnen een redelijke termijn is gedaan als de rechtbank niet binnen twee jaar nadat de termijn is aangevangen uitspraak doet, tenzij sprake is van bijzondere omstandigheden.² De termijn vangt aan op de dag van ontvangst van het bezwaarschrift en eindigt op de dag van de uitspraak in het beroep. Gelet op het feit dat het oudste bezwaarschrift door verweerder is ontvangen op 1 maart 2019, is de termijn op die datum aangevangen. Aangezien de rechtbank op 18 maart 2022 uitspraak doet, is een periode van afgerond 37 maanden verstreken. Vanwege de coronapandemie is de rechtbank een periode gesloten geweest waardoor reeds geplande zittingen zijn verdaagd en nog in te plannen zittingen als gevolg daarvan vertraging hebben opgelopen. Dit is naar het oordeel van de rechtbank een uitzonderlijke en onvoorzienbare situatie die een verlenging van de termijn met vier maanden rechtvaardigt³, zodat de redelijke termijn eindigt na verloop van 28 maanden. De redelijke termijn wordt dus in de zaak LEE 19/2987 overschreden met negen maanden. In de zaak LEE 20/2420 wordt de redelijke termijn niet overschreden.

5.2.

De vergoeding bedraagt € 500 per half jaar termijnoverschrijding. Eiseres heeft dus recht op een vergoeding van immateriële schade van € 1.000.

5.3.

De negen maanden termijnoverschrijding is geheel toe te rekenen aan de rechtbank. Daarom veroordeelt de rechtbank de Minister tot vergoeding van de immateriële schade tot een bedrag van€ 1.000 in de zaak LEE 19/2987.

5.4.

Omdat het bedrag van de immateriële schadevergoeding minder dan € 5.000 beloopt, hoeft de Minister niet in de gelegenheid te worden gesteld hierop schriftelijk of mondeling verweer te voeren.⁴

6.1.

Omdat de rechtbank de beroepen gegrond verklaart, moet verweerder aan eiseres de door haar betaalde griffierechten van € 345 in zaaknummer 19/2987 en van € 354 in zaaknummer 20/2420 vergoeden.

6.2.

Omdat de beroepen gegrond zijn, krijgt eiseres een vergoeding voor de proceskosten die zij heeft gemaakt. Verweerder moet die vergoeding betalen. De vergoeding wordt met toepassing van het Besluit proceskosten bestuursrecht als volgt berekend. De bijstand door een gemachtigde in de bezwaarfase levert per zaak € 538 op (1 punt voor het indienen van het bezwaarschrift en 1 punt voor het verschijnen op de hoorzitting met een waarde per punt van € 269 met een wegingsfactor 1). Tussen de twee zaken is in beroep samenhang aanwezig als bedoeld in artikel 3 van het Besluit proceskosten bestuursrecht, aangezien eiseres in beide zaken werd bijgestaan door dezelfde gemachtigde, de zaken in beroep gezamenlijk zijn behandeld en dezelfde geschilpunten aan de orde waren. Daarmee rekening houdend, bedraagt de proceskostenvergoeding voor de beroepsfase per zaak 0,5 x € 1.082 (1 punt voor het indienen van het beroepschrift met een waarde van € 541 en 1 punt voor het verschijnen op de zitting met een waarde van € 541, bij een wegingsfactor 1), oftewel € 541 op. Toegekend wordt in totaal € 1.079 per zaak.