Rechtbank Rotterdam, 29-03-2017, ECLI:NL:RBROT:2017:2304, ROT 16/3996

Gegevens

Instantie: Rechtbank Rotterdam

Datum uitspraak: 29 maart 2017

Datum publicatie: 30 maart 2017

ECLI: ECLI:NL:RBROT:2017:2304

Formele relaties

Hoger beroep: ECLI:NL:GHDHA:2017:2874, Bekrachtiging/bevestiging

Zaaknummer: ROT 16/3996

Inhoudsindicatie

Onvoldoende rekening gehouden met waardedruk van hoogspanningsmasten.

Uitspraak

Zittingsplaats Dordrecht

Team Bestuursrecht 2

zaaknummer: ROT 16/3996

en

het dagelijks bestuur van het Samenwerkingsverband Vastgoedinformatie Heffing en Waardebepaling (SVHW), verweerder,

gemachtigde: mr. E. Blom.

Procesverloop

Bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ), gedagtekend 29 februari 2016, heeft verweerder de waarde van [de onroerende zaak] voor het belastingjaar 2016 vastgesteld op [bedrag 1] en eiser een daarmee corresponderende aanslag onroerende-zaakbelastingen opgelegd.

Bij uitspraak op bezwaar, gedagtekend 6 mei 2016 (het bestreden besluit), heeft verweerder het bezwaar ongegrond verklaard.

Eiser heeft beroep ingesteld tegen het bestreden besluit.

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 17 februari 2017.

Eiser is verschenen. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde.

Overwegingen

1. Eiser is eigenaar van de onroerende zaak. Het betreft een tussenwoning met een inhoud van 358 m³, gelegen op een perceel van 146 m². In geschil is de waarde per waardepeildatum 1 januari 2015. Verweerder heeft de waarde vastgesteld op [bedrag 1]. Eiser bepleit een waarde van [bedrag 2]

2. In het verweerschrift van 18 januari 2017 heeft verweerder aangegeven dat de waarde van de woning naar de waardepeildatum 1 januari 2015 moet worden verlaagd naar

[bedrag 3]. Gelet hierop komt het bestreden besluit voor vernietiging in aanmerking en moet het beroep gegrond worden verklaard.

3. De rechtbank zal vervolgens bekijken of er aanleiding bestaat zelf in de zaak te voorzien met toepassing van artikel 8:72, derde lid, aanhef en onder b, van de Algemene wet bestuursrecht (Awb).

4. De beroepsgrond dat verweerder de WOZ-waarde van [bedrag 3] niet aannemelijk heeft gemaakt, slaagt.

4.1.

De WOZ-waarde moet gelijk zijn aan de prijs die de meest biedende koper betaalt na de meest geschikte voorbereiding. Op verweerder rust de plicht aannemelijk te maken welke prijs de meest biedende koper betaalt na de meest geschikte voorbereiding. In beginsel moet verweerder dit doen aan de hand van verkoopprijzen van de best vergelijkbare woningen, waarvan de verkoopprijzen moeten zijn gerealiseerd zo dicht mogelijk rond de waardepeildatum.

4.2.

Verweerder heeft ter onderbouwing van de vastgestelde WOZ-waarde een taxatierapport van R. van Gorkom van 16 januari 2017 in het geding gebracht. De rechtbank is van oordeel dat de in dat rapport genoemde vergelijkingsobjecten en de woning voor wat betreft type woning, inhoud van de woning en bouwjaar voldoende vergelijkbaar zijn. Onvoldoende duidelijk is in welke mate de taxateur rekening houdt met de verschillende ligging van de vergelijkingsobjecten en de woning. Uit het taxatierapport blijkt dat verweerder een correctie heeft toegepast van 20% op de grondwaarde voor de slechte ligging ten opzichte van de referentieobjecten. Echter, een onderbouwing van dit gehanteerde percentage van 20% en van de reden waarom dit niet tevens wordt berekend over de waarde van de opstal, ontbreekt. In het taxatierapport ontbreken onder meer verkoopprijzen van objecten die ook een soortgelijke ligging hebben als de onroerende zaak. Door slechts een afwaardering toe te passen van de grondwaarde, miskent verweerder dat in dit soort specifieke situaties voor het gehele object -inclusief grondwaarde- geldt dat er een waardedruk wordt ervaren.

Gelet hierop is verweerder er naar het oordeel van de rechtbank niet in geslaagd aannemelijk te maken dat in voldoende mate rekening is gehouden met de waardevermindering als gevolg van de aanwezigheid van de hoogspanningsmasten/-kabels. Verweerder heeft daarom niet aannemelijk gemaakt dat de door hem voorgestane waarde van de onroerende zaak niet te hoog is.

4.3.

Eiser stelt dat de waarde dient te worden vastgesteld op [bedrag 2]. Eiser heeft echter geen nadere onderbouwing gegeven, bijvoorbeeld in de vorm van een taxatierapport van de onroerende zaak, op basis waarvan aannemelijk is dat de door eiser voorgestane waarde van de onroerende zaak juist zou zijn.

5. Gelet op het vorenstaande ziet de rechtbank aanleiding zelf in de zaak te voorzien door de waarde schattenderwijs vast te stellen op [bedrag 4] en te bepalen dat haar uitspraak in de plaats treedt van het vernietigde bestreden besluit.

6. Omdat het beroep gegrond is, bepaalt de rechtbank dat verweerder aan eiser het door hem betaalde griffierecht vergoedt.

7. Niet is gebleken dat eiser kosten heeft gemaakt die op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor vergoeding in aanmerking komen.

Beslissing

De rechtbank:

- verklaart het beroep gegrond;

- vernietigt het bestreden besluit;

- vermindert de vastgestelde waarde tot [bedrag 4] en bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van het vernietigde bestreden besluit;

- bepaalt dat de betreffende aanslag onroerende-zaakbelastingen dienovereenkomstig wordt verlaagd;

- bepaalt dat verweerder aan eiser het betaalde griffierecht van € 46,- vergoedt.

Deze uitspraak is gedaan door mr. M.I. Blagrove, rechter, in aanwezigheid van H. Philips, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 29 maart 2017.

griffier rechter

Afschrift verzonden aan partijen op: