Rechtbank Rotterdam, 08-02-2019, ECLI:NL:RBROT:2019:916, AWB 17/7030

De objectafbakening is neergelegd in artikel 16 van de Wet WOZ. Dit artikel luidt voor zover in deze zaak van belang als volgt:

‘Voor de toepassing van de wet wordt als één onroerende zaak aangemerkt:

Bij de beoordeling gaat de rechtbank uit van het volgende. Het taxatierapport van

[naam taxateur] van 21 februari 2018 (hierna: taxatierapport van verweerder), het verhandelde ter zitting en de nadere toelichting op het taxatierapport. Voor de beantwoording van de vraag in hoeverre de parkeerplaats en de onroerende zaak een samenstel vormen is beslissend of zij als één samenhangend geheel kunnen worden beschouwd, waarbinnen alle (gedeelten van) eigendommen voor één organisatorisch doel worden aangewend. Het parkeerterrein en de onroerende zaak vormen weliswaar niet “onmiskenbaar een geografisch samenhangend geheel”, maar zijn ook weer niet geografisch of fysiek zozeer van elkaar gescheiden dat deze omstandigheid een contra-indicatie voor een samenstel zou kunnen vormen. Het parkeerterrein ligt op enkele meters afstand van het winkelpand en is daarvan slechts door een trottoir enkele parkeerplaatsen en de openbare weg gescheiden. Verder is door de aanwezigheid van vlaggen met de naam van eiseres aan uiteinden van de parkeerplaatsen voor derden duidelijk dat de parkeerplaatsen behoren bij de onroerende zaak die bij eiseres in gebruik is, zodat de link tussen het parkeerterrein en de onroerende zaak zonder meer te leggen is.

Naar het oordeel van de rechtbank worden het parkeerterrein en de onroerende zaak voor dezelfde economische en organisatorische doeleinden aangewend, te weten de gezamenlijke exploitatie van het pand en het parkeerterrein teneinde voor de eigenaar een zo groot mogelijke (huur)opbrengst te genereren. Daarbij is het voorhanden hebben van de parkeerplaatsen cruciaal voor de verhuur en het gebruik van de onroerende zaak als winkelpand. Verder volgt uit nadere (schriftelijke) toelichting van de taxateur en de hierbij gevoegde splitsingsakte en plattegrond dat de onroerende zaak plaatselijk bekend [straatnaam] te [plaats], kadastraal bekend gemeente [plaats] sectie B nummer 2303 A, appartementsindex 4, omvat de winkel met toebehoren, gelegen op de begane grond met bijbehorende ruimte op eerste verdieping en dat ten aanzien van de parkeerterreinen en de andere onbebouwde al of niet beplante grond is bepaald dat het breukdeel van indexcijfer 4 driehonderzestig/eenduizendste bedraagt. Alles overziende is de rechtbank van oordeel dat de parkeerplaats en de onroerende zaak een samenstel vormen en dat de te waarderen onroerende zaak juist is afgebakend.

5. Eiseres voert aan dat het bestreden besluit in strijd met artikel 7:12 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) niet inzichtelijk maakt wat de reden is dat verweerder niet volledig tegemoet is gekomen aan haar bezwaren.

Verweerder overweegt dat de taxateur gezien de vorig jaar plaatsgevonden renovatie, de prima ligging (zichtlocatie langs de [Y]) en het weer opleven van de woon-/meubelbranche een factor 10 niet te hoog acht en dat de leegstand van de betere panden op de goede locaties ook niet zorgwekkend is te noemen.

De rechtbank is van oordeel dat hiermee onvoldoende inzichtelijk is gemaakt waarom het besluit wordt gehandhaafd. Dat in de laatste alinea van het bestreden besluit staat vermeld dat eiseres zich met vragen over de inhoud van het bestreden besluit telefonisch kan wenden tot verweerder brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.

1 augustus 2015 marktconform heeft gehuurd voor circa € 115.000,- per jaar en dat op grond van vaste jurisprudentie het eigen huurcijfer de beste indicatie vormt voor de waarde in het economisch verkeer, tenzij er feiten of omstandigheden aannemelijk gemaakt kunnen worden waaruit blijkt dat het eigen huurcijfer niet de beste indicatie zou zijn. Eiseres meent dat hier geen sprake van is en dat de getaxeerde huurwaarde dus in lijn moet liggen met de daadwerkelijk gerealiseerde huurwaarde.

Deze beroepsgrond faalt.

Verweerder stelt zich in het bestreden besluit op het standpunt dat de koopsom en de (vervolgens) nieuw overeengekomen huursom gedrukt zullen zijn in verband met het onderliggende nieuwe huurcontract. Verweerder vult dit standpunt in zijn verweerschrift als volgt aan:

‘Op 31 juli 2014 is het object door Kwantum verkocht aan de huidige eigenaar. De verkoper is na de verkoop de huurder van het object geworden. De koopsom bedroeg € 1.200.000 en de jaarhuur bedroeg € 115.000. Het object is niet op de vrije markt aangeboden en voldoet derhalve niet aan de vereisten van de Wet WOZ.

Over het algemeen kan het van invloed zijn op de gerealiseerde koopsom/jaarhuur dat de verkoper weer huurder is geworden. Met betrekking tot belanghebbendes pand blijkt uit de marktgegevens dat deze zgn. ‘sale and lease back’ constructie waardedrukkend is geweest. Bij de waardering van dit object zijn de gerealiseerde cijfers daarom niet als uitgangspunt genomen.’

Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, wordt de waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbe-zwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.

Deze waarde kan op grond van artikel 4, eerste lid, aanhef en onderdeel b, van de

Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ bij niet-woningen worden bepaald door middel van een methode van kapitalisatie van de bruto huur; de huurwaarde-kapitalisatiemethode (de hwk-methode). Bij de waardebepaling door middel van deze methode wordt de waarde van een onroerende zaak verkregen door de huurwaarde van een object te vermenigvuldigen met een kapitalisatiefactor.

Op verweerder rust de bewijslast aannemelijk te maken dat de vastgestelde waarde van € 1.421.000,- niet te hoog is. Ter onderbouwing van de waarde heeft verweerder een taxatierapport overgelegd van [naam taxateur] van 21 februari 2018 (hierna: taxatierapport van verweerder), aangevuld met de brief van 16 november 2018 en ontvangen op 19 november 2018.

Blijkens de overgelegde stukken, waaronder een rekenblad bruto kapitalisatiefactor, hanteert verweerder voor de waardebepaling van de onroerende zaak de zogenoemde huurwaardekapitalisatiemethode. Deze methode is naar het oordeel van de rechtbank een geschikte methode om de in artikel 17, tweede lid, Wet WOZ bedoelde waarde van het object vast te stellen. Als uitgangspunt bij het vaststellen van de waarde van het object heeft verweerder een kapitalisatiefactor toegepast van 10,0, waar eiseres zich - zo zij heeft gesteld ter zitting - in kan vinden. Ter zitting heeft de gemachtigde van verweerder verklaard dat de brand in het buurpand en de hier opvolgende renovatie van de onroerende zaak op zich relevant is voor de waarde maar in het onderhavige geval niet is betrokken in de waardering.

Verweerder heeft de huurprijs per m² vastgesteld op € 63,45 waarin tevens de waarde van de 516m² parkeerterrein is verdisconteerd. Ter onderbouwing van deze huurprijs heeft verweerder verwezen naar een tweetal huurtransacties van vergelijkbare winkelpanden ([adres 1] en [adres 2] beide te [plaats]) met huurprijzen per vierkante meter van respectievelijk € 87,39 en € 81,92.

Ter zitting heeft de taxateur van verweerder verklaard dat [adres 3] te [plaats] geen rol heeft gespeeld bij het vaststellen van de waarde. Dit object is slechts gebruikt ter toetsing van de vastgestelde waarde.

Voor zover de verschillen tussen verweerders vergelijkingsobjecten en de onroerende zaak al een correctie zouden rechtvaardigen, is er geen reden voor het oordeel dat het verschil tussen de gemiddelde huurwaarde van deze objecten (€ 84,66 per m²) en de door verweerder voor de onroerende zaak gehanteerde huurwaarde (€ 63,45 per m²) onvoldoende is. De rechtbank is het met eiseres eens dat op grond van vaste jurisprudentie het eigen verkoopcijfer en het eigen huurcijfer de beste indicatie vormen voor de waarde in het economisch verkeer, tenzij er feiten of omstandigheden aannemelijk gemaakt kunnen worden waaruit blijkt dat dit niet het geval is. Naar het oordeel van de rechtbank is er, in het onderhavige geval, sprake van aannemelijk gemaakte feiten of omstandigheden waaruit volgt dat het eigen verkoopcijfer en het eigen huurcijfer niet de beste indicatie vormen voor de waarde in het economisch verkeer. Vast staat dat het eigen verkoopcijfer en het eigen huurcijfer tot stand zijn gekomen in een zogenoemde ‘sale and lease back’-constructie hetgeen tussen partijen niet in geschil is. Eigen aan een dergelijke constructie is dat de onroerende zaak ter verkoop niet op de vrije markt wordt aangeboden. De koper wordt immers verhuurder van het object en de verkoper wordt huurder van het object. Er wordt dan ook niet voldaan aan de vereisten die de Wet WOZ stelt aan verkoopcijfers en huurcijfers. Dit leidt tot het oordeel dat de verkoopprijs en het huurcijfer in dit geval niet de beste indicatie vormen voor de WOZ-waarde. Eiseres heeft evenmin aannemelijk gemaakt dat de koopsom van € 1.200.000,- en de (vervolgens) nieuw overeengekomen huursom van

€ 115.000,- (huurwaarde van € 51,32 per m²) niet gedrukt zijn. Daarbij heeft de rechtbank in aanmerking genomen de huurwaarden van de vergelijkingsobjecten (gemiddeld € 84,66 per m²) die verweerder heeft gebruikt, de door verweerder gehanteerde huurwaarde voor het object (€ 63,45 per m²) en het feit dat deze huurwaarde getoetst is aan het buurpand [adres 3] (huurwaarde van € 83,78 per m²).