Rechtbank 's-Gravenhage, 23-01-2007, AZ9888, AWB 06/5252 OZB

Uitspraakdatum: 23 januari 2007

Proces-verbaal van de mondelinge uitspraak als bedoeld in afdeling 8.2.6 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) in het geding tussen

Stichting [X.], gevestigd te [Y.], eiseres,

en

de heffingsambtenaar van de gemeente [P.], verweerder.

1. Beslissing

2. Gronden

2.1. Eiseres is in het onderhavige jaar eigenaar en gebruiker van de onroerende zaak. De onroerende zaak betreft een uit vier bouwlagen bestaand verzorgingstehuis met tuin, parkeerplaatsen, grasveld, vijver en terras. De begane grond bestaat uit zogenoemde meerzorgunits en een aantal overige ruimten. Op de eerste, tweede en derde verdieping zijn in totaal 45 zogenoemde woonzorgunits ingericht. Voorts zijn op de eerste, tweede en derde verdieping recreatieruimten en ruimten voor het personeel aanwezig.

2.2. Met dagtekening 28 februari 2006 is aan eiseres als gebruiker van de onroerende zaak de onderhavige aanslag (hierna: de aanslag) opgelegd naar een heffingsmaatstaf van € 4.185.000. Daarbij is het belastingtarief toegepast voor onroerende zaken die niet in hoofdzaak tot woning dienen. Het bedrag van de aanslag bedraagt € 4.536,54. Eiseres heeft vervolgens op 10 april 2006 bezwaar gemaakt tegen de aanslag en heeft daarbij verzocht om vermindering van de aanslag als bedoeld in artikel 220f, achtste lid, van de Gemeentewet, tekst 2006 (hierna: de Wet). In de uitspraak op bezwaar heeft verweerder een bedrag van € 1.445.000 van de onroerende zaak als woondeel aangemerkt en de aanslag uit dien hoofde verminderd met een bedrag van € 1.566,38 ((€ 1.445.000/€ 4.185.000) x € 4.536,54) tot € 2.970,16.

2.3. Tussen partijen is uitsluitend in geschil welk deel van de grond als woondeel van de onroerende zaak kan worden aangemerkt. Niet in geschil is dat de woonzorgunits als woondeel en de overige ruimten in de onroerende zaak als niet-woondeel kunnen worden aangemerkt. Partijen gaan in beroep uit van een volgende verdeling in waarde-opbouw en oppervlakte:

objectdeel / oppervlakte / waarde / woning/ niet-woning

2.4. Ingevolge artikel 220f, achtste lid, van de Wet kan de aanslag in de gebruikersbelasting worden verminderd met het percentage van de waarde van de onroerende zaak dat kan worden toegerekend aan delen van de onroerende zaak die in hoofdzaak dienen tot woning dan wel in hoofdzaak dienstbaar zijn aan woondoeleinden.

2.5. Eiseres heeft aangevoerd dat 48% van de waarde van de grond aan woondoeleinden moet worden toegerekend. Zij verwijst voor haar standpunt naar een tot de gedingstukken behorend stuk van de Waarderingskamer inzake "OZB-gebruikers bij panden met bijzondere woonfunctie (gewijzigd 3 maart 2006)".

2.6. Verweerder neemt in het verweerschrift het standpunt in dat uit nader onderzoek naar voren is gekomen dat het woondeel van de onroerende zaak is beperkt tot 31% van de totale waarde van de onroerende zaak en dat in verband hiermee een te hoge vermindering is verleend (€ 1.412,53 in plaats van € 1.566,38). Daarbij heeft hij een oppervlakte van 2.700 m² van de grond met een waarde van € 405.000 aan woondoeleinden toegerekend, bestaande uit 900 m² ondergrond ter zake van de woonzorgunits en 1.800 m² tuin. Gelet op de ouderdom en de daarmee samenhangende zorgbehoefte van de bewoners is deze oppervlakte meer dan toereikend. Van het advies van de Waarderingskamer dient in dit geval te worden afgeweken, aangezien bij dit object relatief gezien veel grond aanwezig is. De tekst van het advies laat ruimte voor een dergelijke afwijking. Bovendien dient volgens de Vereniging van Nederlandse Gemeenten (hierna: VNG) de waarde van de grond zelfs in zijn geheel te worden toegerekend als zijnde delen die niet tot woondoeleinden dienen.

2.7. In het hiervoor onder 2.5 vermelde stuk van de Waarderingskamer staat onder meer het volgende:

"Bij het beoordelen van het percentage van de waarde dat buiten aanmerking gelaten moet worden, zal dan niet alleen gekeken worden naar de waarde van de gebouwdelen voor wonen respectievelijk voor "niet-wonen", maar zal ook de waarde van de grond eventueel verdeeld moeten worden. In de meeste gevallen zal de waarde van de grond naar rato van de verdeling van de waarde van de gebouwen, verdeeld kunnen worden in "waarde grond voor woondoeleinden" en "waarde grond voor overige doeleinden"."

2.8. De rechtbank is van oordeel dat in gevallen als het onderhavige in beginsel kan worden aangesloten bij de door de Waarderingskamer geformuleerde vuistregel. Verweerder heeft met hetgeen hij heeft aangevoerd niet aannemelijk gemaakt dat in dit geval daarvan moet worden afgeweken. De rechtbank acht de oppervlakte van de grond ten opzichte van de opstallen niet dusdanig groot dat hierop een uitzondering moet worden gemaakt. Daarbij heeft de rechtbank in aanmerking genomen dat de bewoners van het verzorgingstehuis en hun bezoekers ook het grasveld en het terras en het parkeerterrein kunnen gebruiken, zodat ook deze delen van de grond moeten worden geacht mede dienstbaar te zijn aan woondoeleinden. De rechtbank ziet ook niet in waarom ten aanzien van de vijver een afwijkende waarderingsmaatstaf moet worden gehanteerd.

2.8. De rechtbank laat het beroep van verweerder op een advies van de VNG buiten beschouwing, nu dit advies niet tot de gedingstukken behoort.

2.9. Gelet op het vorenstaande is het beroep gegrond. Derhalve dient, conform het standpunt van eiseres, in totaal 48% van de waarde van de onroerende zaak, of te wel een bedrag van € 2.008.800, aan woondoeleinden te worden toegerekend. De aanslag dient te worden verminderd met een bedrag van € 2.177,54 tot op een bedrag van € 2.359.

2.10. De rechtbank vindt aanleiding verweerder te veroordelen in de kosten die eiseres in verband met de behandeling van het beroep redelijkerwijs heeft moeten maken. Deze kosten zijn op de voet van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vastgesteld op € 644 (1 punt voor het indienen van het beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 322,- en een wegingsfactor 1). Voor een hogere vergoeding acht de rechtbank geen termen aanwezig. De kosten van bezwaar komen, gelet op het bepaalde van artikel 8:75 en artikel 7:15 van de Awb, slechts voor vergoeding in aanmerking, indien in de bezwaarfase om een dergelijke vergoeding is verzocht. Van een dergelijk verzoek is echter niet gebleken.

Deze uitspraak is gedaan op 23 januari 2007 en op dezelfde dag in het openbaar uitgesproken door mr. J.P.F. Slijpen, in tegenwoordigheid van mr. U.A. Salomons, griffier.