Rechtbank 's-Gravenhage, 19-07-2007, BB9180, AWB 06/5361 WOZ

Uitspraakdatum: 19 juli 2007

Proces-verbaal van de mondelinge uitspraak als bedoeld in afdeling 8.2.6 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) in het geding tussen

[X], wonende te [Z], eiser,

en

de heffingsambtenaar van de gemeente [P], verweerder.

1.Beslissing

De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.

2. Gronden

2.1. Verweerder heeft bij beschikking krachtens artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) de waarde van de woning, per waardepeildatum 1 januari 2003 (hierna: de waardepeildatum), vastgesteld voor het tijdvak 1 januari 2005 tot 1 januari 2007 op € 384.000. In het desbetreffende geschrift zijn ook de aanslagen onroerende-zaakbelastingen 2005 bekend gemaakt. In de uitspraak op bezwaar heeft verweerder de waarde gehandhaafd en de aanslagen - in verband met een tariefsverlaging - verminderd met een bedrag van € 23,66.

2.3. In geschil is of aannemelijk is geworden dat de woning als gevolg van de mogelijke realisatie van een transformator- en een hoogspanningsschakelstation (hierna: de Tennet-locatie) op een tegenover de woning in de gemeente Westland (Wateringen) gelegen weiland in de periode van 1 januari 2003 tot 1 januari 2005 een waardeverandering heeft ondergaan. Voor zover deze vraag bevestigend moet worden beantwoord is in geschil welk bedrag aan deze waardedrukkende factor dient te worden toegekend.

2.5.1. Verweerder bepleit handhaving van de waarde op € 384.000. Verweerder stelt zich daarbij op het standpunt dat aan de mogelijke komst van de Tennet-locatie een waardedrukkende invloed moet worden toegekend, waarmee echter pas vanaf 1 januari 2006 rekening moet worden gehouden. De bouwplannen voor de Tennet-locatie zijn in 2005 voldoende concreet en algemeen bekend geworden. De voorlichtingsbijeenkomst heeft begin 2005 plaatsgevonden. Pas in februari 2005 is de bewonersvereniging opgericht en actief geworden. Voorts zijn in de loop van 2005 de aanvragen voor een bouw- en milieuvergunning voor de Tennet-locatie ingediend bij de gemeente Westland.

2.6. Krachtens artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ, wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend. Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.

2.7. In beginsel wordt de waarde van een onroerende zaak ingevolge artikel 18, eerste lid, van de Wet WOZ bepaald naar de waarde die de zaak op de waardepeildatum heeft naar de staat waarin de zaak op die datum verkeert. Artikel 19, eerste lid, onderdeel c, van de Wet WOZ bepaalt dat indien een onroerende zaak in de twee jaren voorafgaand aan het begin van het tijdvak waarvoor de waarde wordt vastgesteld een verandering in waarde ondergaat als gevolg van een specifiek voor de onroerende zaak geldende omstandigheid, de waarde wordt bepaald naar de staat van die zaak bij het begin van dat tijdvak.

2.8. De rechtbank is, gelet op hetgeen partijen daartoe over en weer hebben aangevoerd, van oordeel dat de bouwplannen voor de Tennet-locatie pas na 1 januari 2005 algemeen bekend zijn geworden. Voor dit oordeel acht de rechtbank doorslaggevend dat pas in 2005 de voorlichtingsbijeenkomst over de Tennet-locatie alsmede - naar verweerder onweersproken heeft gesteld - de bouw- en milieuvergunning voor de Tennetlocatie zijn aangevraagd. Hetgeen eiser daartoe heeft aangevoerd, is naar het oordeel van de rechtbank onvoldoende concreet om tot een andersluidend oordeel te komen. Weliswaar acht de rechtbank aannemelijk dat de uitnodigingen voor de voorlichtingsbijeenkomst in januari 2005 eind 2004 zijn ontvangen, maar dit brengt nog niet mee dat sprake is van een bijzondere omstandigheid als bedoeld in artikel 19, eerste lid, onderdeel c, van de Wet WOZ. Hetzelfde heeft te gelden met betrekking tot het e-mailverkeer tussen enkele, door eiser niet met namen genoemde, bewoners en Tennet B.V. Op grond van dit contact, ook niet in samenhang beschouwd met de uitnodiging voor de voorlichtingsbijeenkomst, is niet aannemelijk geworden dat het voornemen tot de realisatie van de Tennet-locatie al voldoende concreet is geworden vóór 1 januari 2005.

2.9. Gelet op het onder 2.8. overwogene is in dit geval sprake van een bijzondere omstandigheid als bedoeld in artikel 19, tweede lid, onderdeel c, van de Wet WOZ. Bij de beoordeling van de thans in geding zijnde waardevaststelling hoeft dan ook niet met de mogelijke komst van de Tennet-locatie rekening te worden gehouden.

2.10. De bewijslast inzake de juistheid van de aan de woning toegekende waarde ligt bij verweerder. Met het hiervoor vermelde taxatieverslag en de daarop gegeven toelichting heeft verweerder aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning op de waardepeildatum niet te hoog is vastgesteld. De rechtbank neemt hierbij in aanmerking dat de in het taxatieverslag genoemde vergelijkingsobjecten kort vóór de waardepeildatum zijn verkocht en wat type, bouwjaar, ligging, en onderhoudstoestand betreft voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. Weliswaar vertonen de vergelijkingsobjecten verschillen met de woning, maar verweerder heeft aannemelijk gemaakt dat met deze verschillen, met name de ligging en de grootte, voldoende rekening is gehouden. Daarom kan niet worden gezegd dat de aan de woning toegekende waarde in een onjuiste verhouding staat tot de behaalde verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten. Daarnaast acht de rechtbank de aan de woning toegekende waarde in het licht van de in maart 2002 gerealiseerde verkoopprijs van de buurwoning [adres 2] van € 378.906 niet te hoog.

2.11. Gelet op het vorenoverwogene is de rechtbank van oordeel dat de waarde van de woning alsmede de daarop gebaseerde aanslagen niet te hoog zijn vastgesteld en is het beroep ongegrond.

2.12. De rechtbank ziet geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling.

Deze uitspraak is gedaan op 19 juli 2007 en op dezelfde dag in het openbaar uitgesproken door mr. J.M. Vink, in tegenwoordigheid van mr. U.A. Salomons, griffier.