Rechtbank 's-Gravenhage, 11-07-2007, ECLI:NL:RBSGR:2007:11678 BI8258, AWB 06/6446 WOZ

Uitspraakdatum: 11 juli 2007

Proces-verbaal van de mondelinge uitspraak als bedoeld in afdeling 8.2.6 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) in het geding tussen

[X], wonende te [Z], eiser,

en

de heffingsambtenaar van de gemeente [P], verweerder.

1. Beslissing

2. Gronden

2.1. Verweerder heeft bij beschikking krachtens artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) de waarde van de woning, per waardepeildatum 1 januari 2003 (hierna: de waardepeildatum), vastgesteld voor het tijdvak 1 januari 2005 tot 1 januari 2007 op € 444.000. In de uitspraak op bezwaar heeft verweerder de waarde gehandhaafd.

2.2. Eiser is gebruiker en genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de woning. De woning is een twee-onder-één-kapwoning met bijgebouwen. De inhoud van de woning is ongeveer 475 m³ en de oppervlakte van het perceel is ongeveer 4.394 m².

2.3. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum. Eiser bepleit een waarde van € 220.000.

2.5. Verweerder heeft een taxatierapport overgelegd, opgemaakt op 26 oktober 2006 door [C], WOZ-taxateur te [plaats]. In dit taxatierapport is de waarde van de woning getaxeerd op € 442.000. Naast gegevens van de woning, bevat dit taxatierapport gegevens van een aantal vergelijkingsobjecten.

2.6. Krachtens artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ, wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend. Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.

2.7. De bewijslast inzake de juistheid van de aan de woning toegekende waarde ligt bij verweerder. Met het hiervoor vermelde taxatierapport en met hetgeen verweerder overigens heeft betoogd, heeft verweerder aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning op de waardepeildatum niet te hoog is vastgesteld. De rechtbank neemt hierbij het volgende in aanmerking. Naar volgt uit het taxatierapport is de waarde van woning bepaald met behulp van de vergelijkingsmethode. Verweerder heeft in het taxatierapport aansluiting gezocht bij drie twee-onder-één-kapwoningen ([a-straat 2], [b-straat 1] en [c-straat 1]) en vijf vrijstaande woningen ([a-straat 3], [d-straat 1], [e-straat 1], [a-straat 4], [d-straat 2]). Voorts heeft verweerder een onbebouwd perceel ([f-straat 1]) in zijn vergelijking betrokken. De rechtbank overweegt dat het

verweerder vrij staat om in iedere fase van deze procedure nieuwe vergelijkingsobjecten aan te dragen.

2.8. Nu ook de woning een twee-onder-een-kapwoning betreft dient primair naar die vergelijkingsobjecten te worden gekeken. Deze vergelijkingsobjecten verschillen in meer of mindere mate van de woning van eiser doch de rechtbank acht de objectkenmerken van die objecten voldoende vergelijkbaar met die van de woning van eiser om aan de hand van vergelijking met die objecten tot een juist waardeniveau voor de woning te komen. In het bijzonder het object [a-straat 2] is naar het oordeel van de rechtbank goed bruikbaar als vergelijkingsobject nu dit aan dezelfde weg is gelegen en hiervoor eveneens geen aansluiting op aardgas en riolering mogelijk is. Dit object is wel veel kleiner en heeft een geheel andere uitstraling dan de woning. De vergelijkingsobjecten [a-straat 4] en [a-straat 3] hebben een met de woning vergelijkbare uitstraling zodat bij de waardebepaling van de woning mede betekenis kan worden toegekend aan de voor die objecten betaalde transactieprijzen, mits rekening wordt gehouden met het feit dat het vrijstaande objecten zijn. Verweerder heeft naar het oordeel van de rechtbank aannemelijk gemaakt dat met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten, wat betreft onder meer type, de woonoppervlakte en de grondoppervlakte, voldoende rekening is gehouden bij de waardevaststelling. Daarom kan niet worden geoordeeld dat de aan de woning toegekende waarde in een onjuiste verhouding staat tot de behaalde verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten. De door eiser als vergelijkingsobjecten aangedragen agrarische boerderijen leiden niet tot een ander oordeel nu van die objecten geen transactieprijzen bekend zijn van rond de waardepeildatum.

2.10. Met zijn verwijzing naar de per 1 januari 1999 na beroep vastgestelde waarde stelt eiser dat de nu vastgestelde waarde daarmee niet in een juiste verhouding staat. Doel en strekking van de Wet WOZ brengen echter mee dat de waarde van een onroerende zaak voor elk tijdvak opnieuw wordt bepaald, aan de hand van feiten en omstandigheden die zich op of rond de waardepeildatum voordoen, met voorbijgaan aan de waarde die per een vorige waardepeildatum aan de onroerende zaak is toegekend. De waarde van de woning is vastgesteld op basis van rond de waardepeildatum behaalde verkoopcijfers van met de woning vergelijkbare objecten. De desbetreffende beroepsgrond van eiser faalt daarom.

2.11. Gelet op het vorenoverwogene dient het beroep ongegrond te worden verklaard.

2.12. De rechtbank vindt in de zeer summiere motivering van de uitspraak op bezwaar aanleiding verweerder te gelasten het griffiegeld te vergoeden dat eiser voor de behandeling van het beroep heeft voldaan.

Deze uitspraak is gedaan op 11 juli 2007 en op dezelfde dag in het openbaar uitgesproken door mr. G.J. Ebbeling, in tegenwoordigheid van mr. A.M. van Duijvendijk, griffier.