Rechtbank 's-Gravenhage, 27-08-2010, BN7670, AWB 09/2145 WOZ

Gegevens

Instantie: Rechtbank 's-Gravenhage

Datum uitspraak: 27 augustus 2010

Datum publicatie: 20 september 2010

ECLI: ECLI:NL:RBSGR:2010:BN7670

Zaaknummer: AWB 09/2145 WOZ

Inhoudsindicatie

In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum; eiser is van mening dat de manifestaties en bijbehorende geluidsoverlast een waardedrukkend effect hebben op de woning. Verweerder heeft daarop een taxatierapport overlegd met naast gegevens over de woning ook een aantal vergelijkingsobjecten. Verweerder dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Beroep ongerond.

Uitspraak

RECHTBANK 'S-GRAVENHAGE

Sector bestuursrecht

Afdeling 4, enkelvoudige kamer

Procedurenummer: AWB 09/2145 WOZ

Uitspraakdatum: 27 augustus 2009

Proces-verbaal van de mondelinge UITSPRAAK ingevolge artikel 8:67 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb)

in het geding tussen

[X], wonende te [Z], eiser,

de heffingsambtenaar van de gemeente [P], verweerder.

De bestreden uitspraak op bezwaar

De uitspraak van verweerder van 20 maart 2009 op het bezwaar van eiser tegen de na te noemen beschikking en aanslag.

I ZITTING

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 13 augustus 2009. Namens verweerder zijn verschenen mr. [A] en [B]. Eiser is door de griffier bij aangetekende brief, verzonden op 21 juli 2009 aan het adres [adres], onder vermelding van plaats en tijdstip, uitgenodigd om op de zitting te verschijnen. Eiser is, zonder kennisgeving aan de rechtbank, niet verschenen. Voormelde brief is ter griffie is terug ontvangen. Uit informatie van TNT post is gebleken dat de brief op 22 juli 2009 op de afhaallocatie van TNT post adres door eiser niet is afgehaald. Nu eiser op 27 juli 2009 nogmaals per gewone post is opgeroepen, is de rechtbank van oordeel dat de uitnodiging om op de zitting te verschijnen op juiste wijze, tijdig naar het juiste adres is verstuurd.

II BESLISSING

De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.

III OVERWEGINGEN

3.1 Verweerder heeft bij beschikking van 28 februari 2009 (hierna: de beschikking) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres] (hierna: de woning), op de voet van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) op waardepeildatum 1 januari 2008 (hierna: de waardepeildatum) voor het kalenderjaar 2009 vastgesteld op € 642.000. Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan eiser opgelegde aanslag in de onroerendezaaksbelasting voor het jaar 2009 (hierna: de aanslag).

3.2 Eiser heeft tegen de beschikking bezwaar gemaakt. Gelet op artikel 30, tweede lid, van de Wet WOZ wordt dit bezwaar geacht mede te zijn gericht tegen de aanslag.

3.3 Bij uitspraak op bezwaar heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.

3.4 Eiser is gebruiker en genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de woning. De woning is een drive-in eindwoning. De inhoud van de woning is ongeveer 671 m³ en de oppervlakte van het perceel is ongeveer 251 m².

3.5 In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum. Eiser bepleit een waarde van € 450.000 en verweerder een waarde van € 642.000.

3.6 Eiser heeft - zakelijk weergegeven - aangevoerd dat de manifestaties (en de bijbehorende geluidsoverlast) een waardrukkend effect hebben op de woning van eiser. In de uitspraak op bezwaar is verweerder niet inhoudelijk ingegaan op de bezwaren van eiser.

3.7 Verweerder heeft een taxatierapport overgelegd, opgemaakt op 15 juli 2009 door [B], taxateur. In dit taxatierapport is de waarde van de woning getaxeerd op € 642.000. Naast gegevens van de woning, bevat dit taxatierapport gegevens van een aantal vergelijkingsobjecten.

3.8 Krachtens artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ, wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend. Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, oftewel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.

3.9 Verweerder dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is verweerder, gelet op het door hem overgelegde taxatieverslag en hetgeen hij overigens heeft aangevoerd, hierin geslaagd. Naar volgt uit het taxatieverslag is de waarde van de woning bepaald met behulp van de vergelijkingsmethode. De in het taxatierapport genoemde vergelijkingsobjecten zijn vergelijkbaar met de woning. Met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning wat betreft onder meer inhoud, kaveloppervlakte, ligging (en daarmee samenhangende ernstige geluidsoverlast) en kwaliteit van de opstallen, is in voldoende mate rekening gehouden. Deze verschillen zijn niet van een zodanige omvang dat de genoemde vergelijkingsobjecten te dezen niet goed bruikbaar zijn. Wat eiser daartegen heeft aangevoerd leidt de rechtbank niet tot een ander oordeel. Dat eiser op ongeveer 22 van de 90 zomerdagen geluidsoverlast ondervindt van manifestaties op het Doelenplein (gelegen op 50 meter afstand van de woning), is niet dusdanig dat gezegd kan worden dat de ondervonden geluidsoverlast een waardedrukkend effect heeft op de waarde van de woning. Dit wordt bevestigd door verweerder overgelegde recente verkoopcijfers van woningen in de directe omgeving van het Doelenplein.

3.10 Gelet op het vorenoverwogene is de rechtbank van oordeel dat de waarde van de woning alsmede de daarop gebaseerde aanslag niet te hoog is vastgesteld. Het beroep is ongegrond verklaard.

3.11 De rechtbank ziet geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling.

Aldus vastgesteld door mr. M.A. Dirks, in tegenwoordigheid van de griffier mr. C. de Pagter. Uitgesproken in het openbaar op 27 augustus 2009.

RECHTSMIDDEL

Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof te 's-Gravenhage (belastingkamer), Postbus 20021, 2500 EA Den Haag.

Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:

1. - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.

2. - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. een dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;

d. de gronden van het hoger beroep.