Rechtbank 's-Gravenhage, 23-09-2010, BO0448, AWB 10/179 WOZ

RECHTBANK 'S-GRAVENHAGE

Sector bestuursrecht

Afdeling 4, enkelvoudige kamer

Procedurenummer: AWB 10/179 WOZ

Uitspraakdatum: 23 september 2010

Uitspraak ingevolge artikel 8:77 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb)

In het geding tussen

mr. [X], wonende te [Z], eiser,

en

de heffingsambtenaar van de gemeente [P], verweerder.

I PROCESVERLOOP

1.1. Verweerder heeft bij beschikking van 28 februari 2009 (hierna: de beschikking) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres] (hierna: de woning), op de voet van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) op waardepeildatum 1 januari 2008 (hierna: de waardepeildatum) voor het kalenderjaar 2009 vastgesteld op € 2.641.000. Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan eiser opgelegde aanslag onroerendezaakbelastingen voor het jaar 2009 (hierna: de aanslag).

1.2. Eiser heeft tegen de beschikking bezwaar gemaakt. Gelet op artikel 30, tweede lid, van de Wet WOZ wordt dit bezwaar geacht mede te zijn gericht tegen de aanslag.

1.3. Bij uitspraak op bezwaar van 29 december 2009 heeft verweerder het bezwaar van eiser tegen de vastgestelde waarde en de daarop gebaseerde aanslag ongegrond verklaard.

1.4. Eiser heeft daartegen bij brief van 6 januari 2010, ontvangen bij de rechtbank op 11 januari 2010, beroep ingesteld.

1.5.Verweerder heeft de op de zaak betrekking hebbende stukken overgelegd en een verweerschrift ingediend.

1.7. Naar aanleiding van het verhandelde ter zitting heeft de rechtbank het onderzoek ter zitting geschorst en heeft vervolgens tussen de rechtbank en partijen een briefwisseling plaatsgevonden. Met toestemming van partijen is een nadere zitting achterwege gebleven.

Feiten

Op grond van de stukken van het geding en het verhandelde ter zitting staat het volgende vast:

2.1. Eiser is gebruiker en genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de woning. De woning is een vrijstaande woning met een bijgebouw. De inhoud van de woning is ongeveer 1.500 m³ en de inhoud van het bijgebouw is ongeveer 455 m³. De oppervlakte van het perceel is ongeveer 2.597 m².

2.2. De woning was tot november 2006 bereikbaar via de Lange Voort en de nabij de woning gelegen Vissersbrug. De Vissersbrug verkeerde in slechte staat van onderhoud en is in november 2006 afgesloten voor het autoverkeer. Vanaf dat moment was de woning vanaf de andere kant van de Haarlemmertrekvaart die aansluit op de Abtspoelweg via een tijdelijke voorziening, bestaande uit betonplaten die zijn gelegd over een aldaar aanwezige voetgangerstrap ten behoeve van het autoverkeer, bereikbaar.

2.3. Op 23 mei 2008 is de Vissersbrug voor al het verkeer afgesloten. Op 17 november 2008 is er een tijdelijke fiets- en voetgangersbrug over de Vissersbrug geplaatst.

2.4. Eiser heeft tegen het verkeersbesluit van het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Oegstgeest (hierna: de gemeente) van 2 september 2008, waarin is overwogen dat de Visserbrug op 23 augustus 2008 voor meer dan vier maanden voor al het verkeer is afgesloten en het daarop volgende verkeersbesluit van 25 november 2008, waarin de op 17 november 2008 geplaatste tijdelijke brug wordt aangewezen als brug voor voetgangers en (brom)fietsers, bezwaar gemaakt en heeft tevens de voorzieningenrechter van deze rechtbank verzocht een voorlopige voorziening te treffen.

2.5. De voorzieningenrechter heeft vervolgens bij uitspraak van 18 december 2008 de gemeente opgedragen om binnen drie maanden na verzending van de uitspraak een definitief besluit te nemen omtrent de Vissersbrug, met het oog op het spoedig en opnieuw openstellen van de Haarlemmertrekvaart op dit punt voor het autoverkeer. Voormelde uitspraak behoort tot de gedingstukken.

2.6. De Vissersbrug is in juni 2010 weer voor het autoverkeer opengesteld.

Geschil

3.1. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum. Eiser bepleit een waarde van € 2.141.000.

3.2. Eiser heeft aangevoerd dat verweerder bij de waardering onvoldoende rekening heeft gehouden met de omstandigheid dat de bereikbaarheid van de woning aanmerkelijk is verslechterd door de afsluiting in november 2006 van de nabij de woning gelegen Vissersbrug voor het autoverkeer.

3.3. Verweerder stelt zich op het standpunt dat het beroep ongegrond moet worden verklaard. Verweerder heeft een taxatierapport overgelegd, opgemaakt op 22 februari 2010 door [B], register-taxateur. In dit taxatierapport is de waarde van de woning naar de toestandsdatum op de waardepeildatum bepaald op € 2.641.000. Naast gegevens van de woning, bevat het taxatierapport gegevens van een aantal vergelijkingsobjecten. Verder heeft verweerder aangevoerd dat op de waardepeildatum slechts sprake is van een tijdelijke onbereikbaarheid van de woning via de Lange Voort door afsluiting van de Vissersbrug, waaraan geen waardedrukkende invloed kan worden toegekend. Voor zover wel sprake zou zijn van een veranderde waarde als gevolg van de tijdelijke onbereikbaarheid van de woning via de Lange Voort, dient de waarde op grond van artikel 18, derde lid, van de Wet WOZ, te worden bepaald naar de toestand van de woning op 1 januari 2009. Nu de voorzieningenrechter in zijn uitspraak van 18 december 2008 heeft bepaald dat de gemeente binnen drie maanden een definitief besluit omtrent de Vissersbrug diende te nemen, zou een potentiële koper op 1 januari 2009 daarmee rekening houden, aldus verweerder.

II OVERWEGINGEN

4.1. Krachtens artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ, wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend. Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, oftewel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.

4.2. Ingevolge de hoofdregel van artikel 18, eerste lid, Wet WOZ, wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald naar de waarde die de zaak op de waardepeildatum heeft naar de staat waarin de zaak op die datum verkeert. Vaststaat dat de Vissersbrug in november 2006 is afgesloten voor het autoverkeer en dat de woning vanaf die datum bereikbaar is via de andere kant van de Haarlemmertrekvaart via een tijdelijke voorziening. Uit het ter zitting verhandelde en de feiten als opgenomen in de uitspraak van de voorzieningenrechter van 18 december 2008 blijkt verder dat op de waardepeildatum nog geen uitzicht bestond op herstel van de ontsluiting van de woning van eiser op de Lange Voort via de Vissersbrug of een andere in de plaats van de Vissersbrug aan te brengen definitieve voorziening. Daarnaast is niet weersproken dat de woning vanaf de afsluiting van de Vissersbrug voor het autoverkeer niet meer bereikbaar was voor hulpdiensten als ambulance en brandweer en dat de ter hoogte van de Abtspoelweg aangebrachte tijdelijke voorziening heeft geleid tot gevaarlijke verkeerssituaties. Gelet op deze omstandigheden en de duur daarvan is de rechtbank van oordeel dat de bereikbaarheid van de woning sinds november 2006 ernstig is verslechterd en dat deze omstandigheid op de waardepeildatum, 1 januari 2008, niet van zo voorbijgaande aard is dat daaraan geen waardedrukkende invloed kan worden toegekend, zoals verweerder betoogt.

4.3. Ingevolge artikel 18, derde lid, aanhef en onderdeel c, Wet WOZ wordt, in afwijking van het eerste lid, de waarde bepaald naar de staat van de zaak bij het begin van het kalenderjaar waarvoor de waarde wordt vastgesteld, indien de onroerende zaak een verandering in waarde ondergaat als gevolg van een andere, specifiek voor de onroerende zaak geldende, bijzondere omstandigheid. De (subsidiaire) stelling van verweerder dat zo er al sprake zou zijn van een veranderde waarde als gevolg van de tijdelijke onbereikbaarheid van de woning via de Lange Voort de waardedrukkende omstandigheid op 1 januari 2009 was weggenomen door de uitspraak van de voorzieningenrechter van 18 december 2008, verwerpt de rechtbank. Hierbij neemt de rechtbank het volgende in aanmerking. Uit de uitspraak van 18 december 2008 blijkt dat enige besluitvorming over de Vissersbrug door de gemeente tot dan toe was uitgebleven, omdat de gemeente nog geen definitief besluit had genomen over de toekomstige bestemming van het nog te ontwikkelen gebied in de omgeving van de Vissersbrug. Met de uitspraak heeft de voorzieningenrechter de gemeente opgedragen binnen drie maanden na verzending van de uitspraak een definitief besluit te nemen over de Vissersbrug, met het oog op het spoedig en opnieuw openstellen van de Haarlemmertrekvaart op dit punt voor het autoverkeer. Met deze uitspraak stond op de toestandsdatum, 1 januari 2009, dus nog niet vast op welke wijze en op welke termijn de bereikbaarheid van de woning zou worden hersteld door het openstellen van de Haarlemmertrekvaart op of nabij de Vissersbrug voor het autoverkeer. Naar het oordeel van de rechtbank vormt de uitspraak van de voorzieningenrechter dan ook niet een bijzondere omstandigheid in de zin van artikel 18, derde lid, aanhef en onderdeel c, van de Wet WOZ. Dit brengt mee dat de waarde van de woning, anders dan verweerder kennelijk meent, moet worden bepaald naar de staat waarin de woning verkeerde op 1 januari 2008.

4.4. Verweerder heeft, naar het oordeel van de rechtbank, met het door hem overgelegde taxatierapport en hetgeen hij overigens heeft aangevoerd, niet aannemelijk gemaakt dat hij de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Nu verweerder niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of eiser de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Naar het oordeel van de rechtbank dient deze vraag ontkennend te worden beantwoord. Eiser heeft geen gegevens overgelegd, waarmee hij de door hem bepleite vermindering van de waarde met € 500.000 onderbouwt.

4.5. Nu geen van beide partijen naar het oordeel van de rechtbank er in is geslaagd het van haar gevergde bewijs te leveren, bepaalt de rechtbank de waarde van de woning op de waardepeildatum, met inachtneming van hetgeen partijen over en weer hebben aangevoerd, schattenderwijs op € 2.375.000. Hierbij neemt de rechtbank de door verweerder in zijn taxatierapport voor de woning bepaalde waarde als uitgangspunt, maar vermindert deze waarde met 10% wegens de slechte bereikbaarheid van de woning op de waardepeildatum.

4.6. Gelet op het vorenoverwogene is de rechtbank van oordeel dat de waarde van de woning alsmede de daarop gebaseerde aanslag te hoog zijn vastgesteld. Het beroep is dan ook gegrond.

Proceskosten

De rechtbank vindt aanleiding verweerder te veroordelen in de kosten die eiser in verband met de behandeling van het beroep redelijkerwijs heeft moeten maken. Deze kosten zijn op de voet van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vastgesteld op € 8 voor reiskosten.

III BESLISSING

Uitgesproken in het openbaar op 23 september 2010.