Rechtbank Utrecht, 17-05-2006, AY3893, SBR 05-2207 en SBR 05-2208

Gegevens

Instantie: Rechtbank Utrecht

Datum uitspraak: 17 mei 2006

Datum publicatie: 18 juli 2006

ECLI: ECLI:NL:RBUTR:2006:AY3893

Formele relaties

Hoger beroep: ECLI:NL:GHAMS:2008:BG8941, (Gedeeltelijke) vernietiging en zelf afgedaan

Zaaknummer: SBR 05-2207 en SBR 05-2208

Inhoudsindicatie

Toepassing huurwaardekapitalisatiemethode ter vaststelling van de waarde in het kader van de Wet waardering onroerende zaken. De wijze waarop door eiseressen de ITZA-methode is toegepast leidt tot substantiele onderwaardering.

Uitspraak

RECHTBANK UTRECHT

Sector bestuursrecht

zaaknummers: SBR 05/2207 en SBR 05/2208

uitspraak van de meervoudige kamer d.d. 17 mei 2006

inzake

[X B.V. en Y B.V.].,

beiden gevestigd te [Z],

eiseressen,

tegen

de directeur van de Dienst Burgerzaken en Gemeentebelastingen van de gemeente [P],

verweerder.

Inleiding

1.1 Bij beschikkingen van 31 mei 2002, kenmerk 2001-0263944 (eigendom) en 2001-0263942 (gebruik), is op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van het object [a-straat 1] te [P] (hierna: het object) naar de waardepeildatum

1 januari 1999 en voor het tijdvak van 1 januari 2001 tot en met 31 december 2004 vastgesteld op ? [a],-.

Bij uitspraken verzonden 5 juli 2005 heeft verweerder het door eiseressen tegen deze beschikkingen gemaakte bezwaar ten dele gegrond verklaard, in die zin dat de vastgestelde waarde is verlaagd naar ? [b],-. Eiseressen hebben beroep tegen die uitspraken ingesteld. De beroepen zijn bij de rechtbank geregistreerd onder nummer SBR 05/2207 (eigendom) en SBR 05/2208 (gebruik).

1.2 De beroepen zijn gevoegd behandeld ter zitting van 13 april 2006, waar eiseressen zijn verschenen bij gemachtigden [A, B en C], werkzaam bij [D] te [Z].

Namens verweerder zijn verschenen [E, F en G], allen werkzaam bij de gemeente [P].

Overwegingen

2.1 Ingevolge artikel 17, eerste en tweede lid, van de Wet WOZ, wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend die wordt bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.

Artikel 4, eerste lid, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken, luidde tot 20 februari 2003 als volgt.

De waarde, bedoeld in artikel 17, tweede lid, van de wet, wordt bepaald voor

a. woningen: door middel van een methode van vergelijking met referentiewoningen, door middel van een methode van vergelijking binnen een homogene groep van woningen, door middel van een methode van modelmatige vergelijking dan wel door middel van een combinatie van deze methoden;

b. niet-woningen: door middel van een methode van kapitalisatie van de bruto huur, door middel van een methode van vergelijking als bedoeld onder a, dan wel door middel van een discounted-cash-flow methode.

Ingevolge het derde lid van artikel 17 van de Wet WOZ wordt in afwijking in zoverre van het tweede lid de waarde van een onroerende zaak, voor zover die niet tot woning dient, bepaald op de vervangingswaarde indien dit leidt tot een hogere waarde dan die ingevolge het tweede lid. Bij de berekening van de vervangingswaarde wordt rekening gehouden met de aard en de bestemming van de zaak en de sedert de stichting van de zaak opgetreden technische en functionele veroudering, waarbij de invloed van latere wijzigingen in aanmerking wordt genomen.

2.2 In het door de heffingsambtenaar aan de primaire besluiten ten grondslag gelegde taxatieverslag is, door middel van een methode van kapitalisatie van de bruto huur, aan de verschillende ruimten van het object een bruto huur per m² toegekend. Daarbij is uitgegaan van een totale oppervlakte van [q] m², een totale bruto huuropbrengst van ? [c],- en een kapitalisatiefactor van 10, hetgeen heeft geleid tot een waarde van ? [a],-.

2.3 Na gemaakt bezwaar heeft verweerder bij de bestreden besluiten het aantal voor de oppervlakte gehanteerde m² teruggebracht naar [r] m², onderverdeeld in [s] m² winkelvloer en [t] m² overige ruimten (kantoren, personeelsruimten, dienstruimten en magazijnen). Verweerder heeft voor de winkelruimte een huurprijs gehanteerd van ? [d],- per m² en voor de overige ruimten van ? [e],- per m². Deze huurwaarde is tot stand gekomen door vergelijking met referentieobjecten. Het een en ander heeft geresulteerd in de aanpassing van de waarde van het object zoals vermeld in rubriek 1.

2.4 Eiseressen hebben zich in beroep - kort samengevat - op het standpunt gesteld dat de waarde van het object dient te worden verlaagd van ? [b],- naar ? [f],-.

Het aantal gehanteerde m² vloeroppervlak ([r]) en de kapitalisatiefactor van 10 zijn niet (langer) in geschil. Wel in geschil is de te hanteren huurwaarde. Eiseressen zijn tot een huurwaarde van ? [g],- gekomen met toepassing van de zogeheten ITZA-methode (In Terms of Zone A), waarbij de winkelruimte is opgedeeld in zones (zone A, B, C etc.). Aan de zones B, C, etc. is een van zone A afgeleide (lagere) huurwaarde per m² toegekend. Eiseres acht het gebruik van de ITZA-methode aangewezen omdat er, naar zij stelt, geen huurtransacties naar omvang en gebruik gelijk aan het onderhavige object hebben plaatsgevonden. De door verweerder gehanteerde transacties zijn, aldus eiseressen, niet geschikt voor de bepaling van de huurwaarde. Ter onderbouwing van haar standpunt verwijzen eiseressen naar het overgelegde taxatierapport van [D] van 4 oktober 2005, in welk rapport aan het object per 1 januari 1999 een waarde is toegekend van ? [f],-. Ten slotte verwijzen eiseressen naar het rapport van oktober 2003 van [H], met de ITZA-methode opgesteld om voor het gebruik van het object een marktconforme huur te bepalen. Gebaseerd op dit rapport is tussen eiseressen op 1 januari 2004 een huur voor het object van ? [h],- overeengekomen.

2.5 Nu eiseressen de waardevaststelling door verweerder gemotiveerd hebben betwist, rust op verweerder de last aannemelijk te maken dat de waarde per 1 januari 1999 - met inachtneming van de Wet WOZ - niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economisch verkeer per die datum.

2.6 Verweerder heeft dienaangaande gemotiveerd aangegeven dat er huurtransacties hebben plaatsgevonden die naar omvang en gebruik kunnen worden gehanteerd om de huurwaarde van het object te bepalen. Verweerder heeft verwezen naar het door [I], WOZ-taxateur (hierna: de taxateur), op 16 november 2005 opgemaakte taxatierapport niet-woningen waarin de verkochte referentieobjecten [J] en [K] / [L] en de verhuurde referentieobjecten [b-straat] ([K] / [L] en [M]) en [c-straat] ([N]) zijn opgenomen. In dit rapport is de taxateur met betrekking tot de peildatum 1 januari 1999 tot een waarde gekomen van ? [i],-. De taxateur heeft voorts de gecorrigeerde vervangingswaarde berekend waarbij is gekomen tot een waarde van ? [j],-. Verweerder heeft verder aangegeven dat de ITZA-methode, zoals door eiseres gehanteerd, op zichzelf wellicht gebruikt zou kunnen worden voor het bepalen van de huurwaarde van een grootschalig object als het onderhavige. De wijze waarop eiseressen hieraan echter invulling hebben gegeven door de ITZA methodiek voor kleine winkels toe te passen op een grootschalig object als het onderhavige, acht verweerder onjuist.

2.7 De rechtbank overweegt dat de huurwaardekapitalisatie methode een vergelijkingsmethode is die met name wordt toegepast op niet-woningen, waarbij het belangrijkste deel van de markttransacties bestaat uit verhuurtransacties die de basis vormen voor de berekening van de waarde in het economisch verkeer. De huurwaarde wordt vervolgens vermenigvuldigd met een kapitalisatiefactor. Bij de kapitalisatie dient te worden uitgegaan van de bruto huurprijzen zoals deze door partijen zijn overeengekomen, aangezien deze bruto huurprijzen het meest direct kunnen worden vergeleken. Van belang bij de huurwaardekapitalisatie methode is dat de huurprijzen per vierkante meter kunnen worden verklaard uit het referentiestelsel. Immers het op gerealiseerde marktgegevens gebaseerde referentiestelsel geeft aanwijzingen voor de te hanteren bruto huurprijs per vierkante meter voor de verschillende objecten. De rechtbank is van oordeel dat artikel 17 van de Wet WOZ en de daarop gebaseerde Uitvoeringsregeling het gebruik van de ITZA-methode als methode van kapitalisatie van de bruto huur, in beginsel niet uitsluit.

2.8 Anders dan eiseressen hebben aangegeven ziet de rechtbank onvoldoende reden om te oordelen dat de door verweerder gebruikte methode, waarbij is uitgegaan van ter beschikking staande, omstreeks de waardepeildatum gerealiseerde, vergelijkbare marktgegevens onjuist is. Met name is de rechtbank niet gebleken dat verweerder de door hem als referentie gehanteerde huurtransacties van [K], [M] en [N] niet in aanmerking had mogen nemen omdat zij niet naar omvang en gebruik vergelijkbaar zijn met het object. Verweerder heeft de door hem vastgestelde waarde op basis van verhuur- en verkooptransacties uitgebreid gemotiveerd onderbouwd en de rechtbank is niet gebleken dat verweerder daarbij onjuiste uitgangspunten heeft gehanteerd.

De rechtbank is van oordeel dat [J], qua omvang en qua gebruik als warenhuis door [M] en ligging in het winkelhart van [P], voldoende vergelijkbaar is met het object. Het standpunt van eiseressen dat [M] voor warenhuisgebruik een te hoge huurprijs heeft betaald omdat de zittende huurders zijn uitgekocht en lopende huurcontracten zijn overgenomen, wat daarvan overigens ook moge zijn, doet niet af aan het gegeven dat de door [M] op 1 maart 1998 betaalde jaarhuur op grond van vrije marktwerking en voor het gebruik als warenhuis tot stand is gekomen.

Met betrekking tot [K] ziet de rechtbank op basis van de grootte en ligging van dat pand in [P], eveneens onvoldoende aanleiding om te oordelen dat [K] niet als referentieobject in aanmerking genomen had mogen worden. De door verweerder in aanmerking genomen jaarhuur is de door de verhuurder van [K] naar de peildatum geïndexeerde jaarhuur van alle huurders en door verweerders taxateur is rekening gehouden met verschillen die kunnen worden veroorzaakt door het gegeven dat in [K] verschillende winkelunits zijn gevestigd. Voorts is niet gebleken dat verweerder van een onjuist aantal vierkante meters vloeroppervlak is uitgegaan nu het oppervlak dat de verhuurder tezamen met de huurprijzen aan verweerder heeft verstrekt als uitgangspunt is gehanteerd.

Verweerder is mitsdien, naar het oordeel van de rechtbank terecht, voor de volgens de huurwaardekapitalisatie methode te bepalen waarde, van de daadwerkelijk tussen onafhankelijke marktpartijen overeengekomen huur uitgegaan. Daarbij is niet gebleken dat er bijzondere omstandigheden zijn op basis waarvan is komen vast te staan dat deze huur onder de geldende marktcondities niet een reële huur is.

De waardevaststelling in het taxatierapport van verweerders taxateur is voorts geschied in overeenstemming met de uit de wet voortvloeiende systematiek waarbij rekening is gehouden met verschillen in objectkenmerken (waaronder de vloeroppervlakte, de ligging, de bouwlagen en de onderhoudsstaat). Daarbij geldt overigens, zoals verweerder ter zitting terecht heeft opgemerkt, dat het risico van leegstand in verband met de omvang van het object reeds is verdisconteerd in de kapitalisatiefactor. Er kan onvoldoende aanleiding worden gevonden om te oordelen dat de taxatie niet zorgvuldig is geschied of anderszins de rechterlijke toets niet zou kunnen doorstaan.

Gelet voorts op de gegeven onderbouwing van de huurwaarde zoals deze onder meer blijkt uit het taxatierapport en het verweerschrift van 29 november 2005, alsmede de becijfering van de gecorrigeerde vervangingswaarde, is de rechtbank van oordeel dat verweerder voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat de door hem vastgestelde waarde niet hoger is dan de economische waarde van het object op de waardepeildatum.

2.9 Ten aanzien van de door eiseressen voorgestane ITZA-methode overweegt de rechtbank dat de indeling in zones in deze methode niet onderhevig is aan vaste voorschriften, maar dat een taxateur deze zones bepaalt. Zo is in de taxaties van 27 september 2002 en 4 oktober 2005 door de taxateur [J], dan wel thans [D], verhoudingsgewijs slechts een klein aantal vierkante meters als zone A dan wel A' aangemerkt; [u] m² respectievelijk [v]m², terwijl in het taxatierapport van taxateur [H] van oktober 2003 [w] m² is ingedeeld in zone A (waaraan overigens weer sterk verschillende huurwaarden zijn toegekend).

Gelet op de genoemde taak van de taxateur bij de vaststelling van zones is de rechtbank van oordeel dat zware eisen moeten worden gesteld aan de wijze waarop de indeling in zones tot stand komt en de totstandkoming van de huurwaarde die aan die zones wordt gekoppeld, nu deze indeling bepalend is voor de uiteindelijke waardevaststelling.

2.10 Dienaangaande stelt de rechtbank vast dat de zonering in het taxatierapport van

4 oktober 2005 tot stand is gekomen uitgaande van de frontbreedte van de [ingangen], en vervolgens volgens een vaste meterindeling in overige zones, een en ander als weergegeven in de matrix op pagina 11 van het taxatierapport. Met verweerder is de rechtbank van oordeel dat de toegepaste zonering, zoals deze te doen gebruikelijk is bij de indeling in zones van kleinere winkels, in het onderhavige geval onvoldoende recht doet aan de mogelijkheden die het object de gebruiker geeft en daardoor ook onvoldoende recht doet aan de in acht te nemen huurwaarde. De rechtbank heeft hiertoe overwogen dat bij de indeling in zones in het taxatierapport onvoldoende is gemotiveerd waarom het op een A1 locatie gelegen object, gelet op de spreiding van het assortiment over meerdere verdiepingen, de aanwezige roltrappen waardoor op de verdiepingen 'hoogwaardige betredingen' plaatsvinden die verder strekken dan slechts de eerste vierkante meters en gelet op de passantenstroom, slechts over een optimale verkoopzone beschikt van [aa]% (A) van het totaal aantal m² winkeloppervlakte van [x] gewaardeerd met een huurwaarde van ? [k],- respectievelijk [bb]% (A') met een huurwaarde van ? [m]],- en daarentegenover beschikt over [cc]% ([y] m² zone E) gewaardeerd met een huurwaarde van ? [m],- per m². Een zodanig afnemende productiviteit per verdieping als eiseressen aldus voorstaan acht de rechtbank onwaarschijnlijk. De rechtbank vermag in dit verband ook niet in te zien waarom de opslag/magazijnruimte tegen een zelfde m² prijs (? [m],-) is gewaardeerd als een publiekstrekker als [horeca].

In voornoemd taxatierapport wordt geconcludeerd tot een huurwaarde van ? [n],- hetgeen bij het in aanmerking genomen aantal vierkante meters van [z] een gemiddelde huurprijs per m² oplevert van ? [o,-]. Op grond van het vorenstaande en gelet op de door verweerder in het taxatierapport van 16 november 2005 genoemde gemiddelde gerealiseerde huurprijzen, komt de rechtbank tot het oordeel dat er in het door eiseressen overgelegde taxatierapport sprake is van een substantiële onderwaardering.

Ten aanzien van het rapport van [H] van oktober 2003 is de rechtbank van oordeel dat geen inzicht wordt gegeven in de totstandkoming van de zone-indeling noch in de totstandkoming van de in die taxatie gehanteerde huurwaarden. De huurwaarde die eiseres [Y B.V.] op grond van dit taxatierapport betaalt aan eiseres [X B.V.]., is bovendien geen huurwaarde die op de vrije markt tot stand is gekomen.

Ten slotte mag ten aanzien van de taxaties van eiseressen niet onvermeld worden gelaten dat de verkoop van [K] (naar aangegeven is drie maal zo klein als het onderhavige object) op 13 december 1999 voor een bedrag van ? 2[p],- en de verkoop van [J] op 5 december 1997 voor een bedrag van ? [q],-, zich niet verdragen met de waarde die eiseressen middels hun taxaties voorstaan voor het object van ? [f],-.

2.11 Het vorenstaande leidt tot de gevolgtrekking dat eiseressen met de door hen overgelegde taxatierapporten onvoldoende tegenbewijs hebben geboden tegen de uitkomst van het door verweerder overgelegde taxatierapport, waarin de waarde van het object naar het oordeel van de rechtbank op een begrijpelijke wijze is toegelicht, mede aan de hand van de vergelijkingscijfers.

2.12 Dit leidt de rechtbank tot de conclusie dat de door eiseressen aangevoerde bezwaren niet kunnen leiden tot vernietiging van de bestreden besluiten, zodat de beroepen ongegrond dienen te worden verklaard. Onder deze omstandigheden ziet de rechtbank geen aanleiding om verweerder in de proceskosten te veroordelen.

Beslissing

De rechtbank Utrecht,

recht doende,

verklaart de beroepen ongegrond.

Aldus vastgesteld door mr. H.J.H. van Meegen als voorzitter en mr. drs. R. in 't Veld en mr. M. ter Brugge als leden, en in het openbaar uitgesproken op 17 mei 2006.

De griffier: De voorzitter:

mr. J.J.A.G. van der Bruggen mr. H.J.H. van Meegen

Afschrift verzonden op:

Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum:

- hoger beroep instellen bij het gerechtshof te Amsterdam (belastingkamer), Postbus 1312, 1000 BH Amsterdam; dan wel

- beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag, mits de wederpartij daarmee schriftelijk instemt.

N.B. Bij het bestuursorgaan berust de bevoegdheid tot het instellen van beroep in cassatie niet bij de ambtenaar die de procedure voor de rechtbank heeft gevoerd.

Bij het instellen van hoger beroep dan wel beroep in cassatie dient het volgende in acht te worden genomen:

1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.

2. het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. een dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep dan wel het beroep in cassatie is ingesteld;

d. de gronden van het hoger beroep dan wel het beroep in cassatie.

Bij het instellen van beroep in cassatie dient daarnaast in acht te worden genomen dat bij het beroepschrift een schriftelijke verklaring van de wederpartij wordt gevoegd, inhoudende dat wordt ingestemd met het instellen van beroep in cassatie tegen de uitspraak van de rechtbank.