Rechtbank Zeeland-West-Brabant, 03-07-2013, ECLI:NL:RBZWB:2013:5881, 13/1113

2.1.

De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) de waarde van het kantoorpand, per waardepeildatum 1 januari 2011 (hierna: de waardepeildatum), vastgesteld voor het kalenderjaar 2012 op € 2.514.000. In het desbetreffende geschrift is ook de aanslag onroerende-zaakbelastingen 2012 bekend gemaakt. In de uitspraak op bezwaar heeft de heffingsambtenaar de waarde gehandhaafd.

2.2.

Belanghebbende, een financiële instelling, is eigenaar en gebruiker van het kantoorpand. Het kantoorpand is een vrijstaand pand met een kelderruimte en drie bouwlagen. Het pand beschikt over een installatieruimte van 50m² en verschillende kantoorruimten met een totale oppervlakte van 1.043m².

2.3.

In geschil is de waarde van het kantoorpand op de waardepeildatum. Belanghebbende stelt dat de waarde, afgerond, € 1.529.000 is. Daartoe wijst belanghebbende op een berekening van de kapitalisatiefactor van de gemachtigde. De heffingsambtenaar stelt nader dat de waarde € 2.016.000 is. De heffingsambtenaar heeft daarvoor een taxatierapport overgelegd, opgemaakt op 16 mei 2013 door [taxateur P], taxateur, die de waarde van het kantoorpand heeft getaxeerd op € 2.016.000. Naast gegevens en beeldmateriaal van het kantoorpand, bevat dit taxatierapport gegevens en beeldmateriaal van een viertal vergelijkingspanden.

2.5.

De heffingsambtenaar, op wie de bewijslast rust de door hem gestelde waarde aannemelijk te maken, stelt dat de waarde van het kantoorpand is bepaald aan de hand van de huurwaardekapitalisatiemethode. Bij deze methode wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald door de huur (brutohuurwaarde) te vermenigvuldigen met de kapitalisatiefactor. De brutohuurwaarde wordt afgeleid uit de gerealiseerde huur dan wel uit de huren van vergelijkbare panden. In het onderhavige geval heeft de heffingsambtenaar de brutohuurwaarde berekend uit beschikbare algemene marktgegevens van gerealiseerde huren van kantoorruimten en de waarde vervolgens berekend volgens de ”Taxatiewijzer en kengetallen Deel 24 Huurwaardekapitalisatiemethode” (hierna: de taxatiewijzer). Vervolgens heeft hij de kapitalisatiefactor berekend aan de hand van verkoopgegevens van vergelijkingspanden. De door de heffingsambtenaar gekozen methode houdt aldus het midden tussen de huurwaardekapitalisatiemethode en de zogenoemde vergelijkingsmethode, waarbij rekening gehouden wordt met verkoopprijzen die rondom de peildatum voor andere objecten zijn gerealiseerd. Deze methode kan naar het oordeel van de rechtbank worden gebruikt als de waardeopbouw inzichtelijk wordt gemaakt.

2.6.

De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan. De rechtbank neemt hierbij het volgende in aanmerking. De in het taxatierapport ter vergelijking opgenomen objecten [vergelijkingsobject 1], [vergelijkingsobject 2] en [vergelijkingsobject 3] (alle te [plaats A]) zijn naar het oordeel van de rechtbank ongeschikt als vergelijkingsobject. Zij verschillen qua grootte, uiterlijk en uitstraling teveel van het kantoorpand. Het aangevoerde object [vergelijkingsobject 4] te [plaats A] is naar het oordeel van de rechtbank wel geschikt als vergelijkingsobject. De door belanghebbende gestelde slechtere ligging van dit object (vlak naast de HSL) doet daar niet aan af. Dit pand is op 20 juli 2011 verkocht. Dit is naar het oordeel van de rechtbank voldoende dicht bij de waardepeildatum. De verkoopprijs bedroeg € 1.680.000. Het pand heeft, net als het kantoorpand, een statige uitstraling en ook een kelderruimte en drie bouwlagen. De totale benutbare oppervlakte van [vergelijkingsobject 4] is 652m² en het is daarmee kleiner dan het kantoorpand. Die enkele omstandigheid leidt er niet toe dat beide panden niet vergelijkbaar zijn. Wel moet op juiste wijze rekening worden gehouden met de verschillen. Uit het taxatierapport blijkt echter niet dat en hoe met de onderlinge verschillen (grootte en ligging) tussen het object [vergelijkingsobject 4] en het kantoorpand rekening is gehouden. De verklaring van de heffingsambtenaar dat voor het kantoorpand geen hogere huurwaarden zijn gebruikt dan die voor [vergelijkingsobject 4], biedt naar het oordeel van de rechtbank onvoldoende steun om de waarde van € 2.016.000 aannemelijk te achten. Dat geldt ook voor de stelling van de heffingsambtenaar dat de voor het kantoorpand gebruikte kapitalisatiefactor lager is dan die voor het vergelijkingsobject. De heffingsambtenaar heeft niet voldoende inzichtelijk gemaakt hoe hij de waarde van het kantoorpand heeft afgeleid uit de transactiegegevens van [vergelijkingsobject 4].

2.7.

Gelet op het overwogene in 2.6 is de rechtbank wel van oordeel dat, gelet op de kleinere oppervlakte en mindere ligging van [vergelijkingsobject 4] (die niet in geschil zijn), de waarde in het economische verkeer van het kantoorpand op de waardepeildatum aanmerkelijk hoger moet zijn dan de ruim € 1.600.000 die voor [vergelijkingsobject 4] is betaald. De (lagere) waarde die belanghebbende bepleit kan dan ook niet juist zijn. Temeer daar belanghebbende bij de bepaling van die waarde dezelfde huurcijfers en taxatiewijzer heeft gebruikt als de heffingsambtenaar. Dat zij daarbij is uitgegaan van andere percentages van enkele variabelen die tot een lagere kapitalisatiefactor leiden doet dan ook niet meer ter zake. Ook belanghebbende heeft derhalve de door haar bepleite waarde niet aannemelijk gemaakt. De door belanghebbende opgeworpen vragen behoeven dan geen beantwoording meer.

2.8.

Nu in het geding de waarde van het kantoorpand niet duidelijk is geworden, heeft de rechtbank de waarde, met inachtneming van al hetgeen door partijen in het geding is gebracht, op de waardepeildatum in goede justitie bepaald op € 1.850.000.

2.9.

Artikel 30, lid 2, van de Wet WOZ bepaalt dat, indien de WOZ beschikking en de aanslag(en) in de onroerendezaakbelastingen (OZB) in één geschrift zijn vastgesteld, het bezwaar tegen de beschikking mede wordt geacht de aanslag(en) te betreffen. De heffingsambtenaar heeft geen uitspraak gedaan op het bezwaar van belanghebbende tegen de aanslag OZB. De rechtbank kan daarover dan ook geen uitspraak doen. De rechtbank zal de zaak niet terugwijzen naar de heffingsambtenaar om alsnog uitspraak te doen op het bezwaar tegen de aanslag OZB omdat in artikel 18a van de AWR is bepaald dat die aanslag moet worden verminderd indien een lagere waarde voor de WOZ onherroepelijk komt vast te staan. De heffingsambtenaar zal dus op eigen initiatief de aanslag OZB moeten aanpassen. Daar is geen rechterlijke uitspraak over die aanslag voor nodig.

2.10.

Gelet op het vorenstaande is het beroep gegrond verklaard.

2.11.

De rechtbank vindt aanleiding de heffingsambtenaar te veroordelen in de kosten die belanghebbende in verband met de behandeling van het beroep (in bezwaar is niet om kostenvergoeding verzocht) redelijkerwijs heeft moeten maken. Deze kosten zijn op de voet van het Besluit proceskosten bestuursrecht (het Besluit) voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vastgesteld op € 1.180 (1 punt voor het indienen van het beroepschrift, 0,5 punt voor het indien van een conclusie van repliek, 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 472 en een wegingsfactor 1). Op grond van artikel 8.43 van de Awb kan de rechter de indiener van het beroepschrift in de gelegenheid stellen om schriftelijk te repliceren. In het voorliggende geval is dat niet gebeurd. De rechtbank kent desondanks toch een vergoeding toe voor het indienen van een repliek, omdat het verweerschrift in een zeer laat stadium door de heffingsambtenaar is ingediend en belanghebbende daarop nog schriftelijk heeft gereageerd. Overeenkomstig het Besluit is voor de indiening van een conclusie een half punt toegekend.

2.12.

Belanghebbende heeft voorts verzocht voor vergoeding van de kosten van een deskundige. Het betreft hier de vergoeding voor de werkzaamheden die zijn verricht door [gemachtigde]. Tussen partijen is niet in geschil dat [gemachtigde] aangemerkt kan worden als deskundige en dat hij in die hoedanigheid werkzaamheden heeft verricht voor belanghebbende. Gelet op de stukken van het geding en de aard van de taxatie, het taxeren van een incourant kantoorpand met daarbij wetenschappelijke berekeningen en onderbouwingen, acht de rechtbank de gevraagde kostenvergoeding van € 580,45 ( € 116,09 * 5 uren) redelijk en voorts ook conform het bepaalde in het Besluit tarieven in strafzaken. Verder is tussen partijen niet in geschil dat de reiskosten van de deskundige (€ 21,60) voor vergoeding in aanmerking komen. Ook dit is conform het bepaalde in het Besluit tarieven in strafzaken. De rechtbank acht ook de kosten die [gemachtigde] als deskundige heeft gemaakt redelijk (2 uren * € 65 = € 130). De totale te vergoeden proceskosten bedragen dan € 1.912,05 (€ 1.180 + € 580,45 + € 21,60 + € 130).

1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden: a. de naam en het adres van de indiener;