Rechtbank Zeeland-West-Brabant, 10-07-2013, ECLI:NL:RBZWB:2013:9278, AWB-13_620

De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van artikel 22 van de Wet WOZ) de waarde van de woning, per waardepeildatum 1 januari 2011 (hierna: de waardepeildatum) vastgesteld voor het kalenderjaar 2012 op € 488.000. In de uitspraken op bezwaar heeft de heffingsambtenaar de waarde verminderd tot € 473.000 en is de aanslag dienovereenkomstig verminderd.

De woning is in 1910 gebouwd en heeft een inhoud van 625m3. Bij de woning behoort een perceel grond van 12.733m3 dat bestaat uit weilandgebeid met een oppervlakte van 11.163m2 en bij de woning behorende grond van 1.570m2. Voorts heeft de woning een garage, een dakkapel en een in 2009 gerealiseerde werktuigenberging van 280m2. De woning is aan één kant vastgebouwd aan het buurhuis en aan de andere kant vrij. Op de eerste etage is aan de achterkant een dakkapel aangebracht en bevinden zich drie slaapkamers en een badkamer.

De woning is aan één kant vastgebouwd aan het buurhuis en aan de andere kant vrij. Er is dan sprake van een twee-onder-een-kapwoning zoals de heffingsambtenaar heeft gesteld en niet van een geschakelde woning zoals belanghebbende bepleit.

De rechtbank is van oordeel dat de vergelijkingsobjecten van beide taxatierapporten met name qua uitstraling (geen boerderijtype), ligging (niet in het buitengebied/nabij [natuurgebied] en in dichter bebouwde gebieden) en perceelsgrootte (kleiner, namelijk variërend van 141 tot 362m2) niet goed vergelijkbaar zijn met de woning. Ter zitting is echter komen vast te staan dat er geen betere vergelijkingspanden zijn. Aangezien in het buitengebied voornamelijk vrijstaande woningen zijn gelegen, hebben de taxateurs zich vooral gefocust op niet-vrijstaande woningen die niet zijn gelegen in het buitengebied. De rechtbank acht het gelet op het voorgaande een redelijke benadering om uit te gaan van de opgegeven vergelijkingsobjecten mits correctiefactoren worden toegepast voor de verschillen. Het belangrijkste verschil met de vergelijkingsobjecten is de grondoppervlakte.

De heffingsambtenaar heeft een grondstaffel overgelegd met grondwaarden in [woonplaats]. Deze staffel geldt voor de grond bij de woning en niet voor het weiland. Volgens de staffel geldt voor het gebied waarin de woning ligt de laagste grondprijs per m2. De vergelijkingsobjecten die de heffingsambtenaar heeft opgevoerd liggen wat meer in het centrum en hebben een hogere grondprijs dan de woning, Deze benadering is naar het oordeel van de rechtbank begrijpelijk en redelijk. De rechtbank ziet dan ook geen reden om deze grondstaffel terzijde te stellen. In het taxatierapport van belanghebbende wordt geen grondstaffel gehanteerd en dat maakt de vergelijking met de opgevoerde panden veel moeilijker. Belanghebbende heeft de juistheid van de staffel als zodanig niet bestreden.

De heffingsambtenaar heeft het weiland gewaardeerd op € 4/m2 De rechtbank acht ook die waardering redelijk en aannemelijk. Belanghebbende heeft zich daar niet over uitgelaten en ook in het rapport van belanghebbende is niet aannemelijk gemaakt dat de grond lager moet worden gewaardeerd dan € 4/m2.

Ook de waardering van de berging/schuur op € 69.440 komt de rechtbank aannemelijk voor. Belanghebbende heeft zich daar niet over uitgelaten en in het taxatierapport van belanghebbende wordt daarvoor geen waarde gespecificeerd. Het is een recent (in 2009) gebouwde berging/schuur met een oppervlakte van 280m2. Daarmee vormt dit een belangrijk waardebepalend element van de woning. Gelet op het bouwjaar en de omvang van de berging/schuur acht rechtbank de waardering van de heffingsambtenaar van € 248 per m2 zeker niet hoog. Dit geldt temeer nu deze ruimte is gewaardeerd per m2 en niet per m3, hetgeen naar alle waarschijnlijkheid tot een hogere waardering had geleid. Het gegeven dat de schuur voor een lagere kostprijs is gebouwd, zoals belanghebbende heeft gesteld, is niet beslissend voor de waarde nu de schuur gedeeltelijk in eigen beheer is gebouwd.

Blijft over de vergelijking van de woning – exclusief weiland en berging/schuur – met de vergelijkingsobjecten van de heffingsambtenaar en belanghebbende. De verkoopdatum van het object [vergelijkingsobject 1] dat in het rapport heffingsambtenaar is ingebracht, ligt naar het oordeel van de rechtbank te ver van de peildatum om daaraan enig oordeel te verbinden over de waarde van de woning op die peildatum. Dit oordeel geldt tevens voor het verkoopresultaat van [vergelijkingsobject 7] dat door belanghebbende is ingebracht. Dit object is immers pas op 8 november 2012 verkocht. De resterende vergelijkingsobjecten, zijn [vergelijkingsobject 2] en [vergelijkingsobject 3] uit het rapport van de heffingsambtenaar en [vergelijkingsobject 4], [vergelijkingsobject 5] en [vergelijkingsobject 6] uit het rapport van belanghebbende.

Naar het oordeel van de rechtbank geven de verkoopprijzen van deze vijf objecten, wanneer daarbij rekening gehouden wordt met de slechtere staat van de woning, een goede indicatie dat de waardering van de woning door de heffingsambtenaar redelijk is. De rechtbank heeft daartoe de gemiddelde m3-prijzen van de vergelijkingsobjecten herrekend. Daarbij is eerst de grondwaarde bepaald en is vervolgens de waarde van de opstal per m3 afgeleid uit de gerealiseerde verkoopprijs. De rechtbank is daarbij, gelet op hetgeen is overwogen in onderdeel 2.6, uitgegaan van de hoogste grondstaffel uit het taxatierapport van de heffingsambtenaar voor alle vergelijkingsobjecten. Zoals uit onderstaande matrix blijkt, leidt de herrekening tot een gemiddelde m3-prijs van € 360. Nu de door de heffingsambtenaar toegepaste m3-prijs € 220 bedraagt, is ruim voldoende rekening gehouden met de slechtere staat van onderhoud, de ligging aan een drukke weg met verkeersdrempel en het gegeven dat de woning groter is dan de vergelijkingsobjecten waardoor sprake zal zijn van afnemend grensnut.