Rechtbank Zeeland-West-Brabant, 11-09-2013, ECLI:NL:RBZWB:2013:6494, AWB-13_552

2.1.

De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) de waarde van de woning, per waardepeildatum 1 januari 2011 (hierna: de waardepeildatum), vastgesteld voor het kalenderjaar 2012 op € 449.000. In het desbetreffende geschrift is ook de aanslag onroerende-zaakbelastingen 2012 bekend gemaakt. In de uitspraak op bezwaar heeft de heffingsambtenaar de waarde verminderd tot € 423.000 en de aanslag dienovereenkomstig verminderd.

2.2.

Belanghebbende is eigenaar van de woning. De woning is een twee-onder-één-kap woning uit 1973 met een aanbouw, dakkapel en garage. De inhoud van de hoofdbouw van de woning is 476m³ en die van de aanbouw 84m³. De oppervlakte van het perceel is 699m². De eigenaar van de woning is jegens de [gemeente X] verplicht om langs de oostelijke grens van het perceel een houtopstand (bomen en struiken) in stand te houden en te onderhouden van tenminste twee meter breed. De eigenaar is ook verplicht twee maal per jaar inspectie daarvan via de woning te gedogen.

2.3.

In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum. Belanghebbende bepleit een waarde van € 390.000. Daartoe wijst belanghebbende op een taxatierapport van [taxateur B], die de woning op de waardepeildatum op die waarde heeft getaxeerd.

2.4.

De rechtbank stelt voorop dat een gebrekkige motivering van een uitspraak op bezwaar, zo daar al sprake van is, nog niet met zich meebrengt dat een vastgestelde waarde onjuist is. Belanghebbendes stelling dienaangaande faalt derhalve.

2.5.

De bewijslast inzake de juistheid van de aan de woning toegekende waarde ligt bij de heffingsambtenaar. De heffingsambtenaar heeft een taxatierapport overgelegd, opgemaakt op 7 maart 2013 door [taxateur M], voornoemd, die de waarde van de woning heeft getaxeerd op € 423.000. Naast gegevens en beeldmateriaal van de woning, bevat dit taxatierapport gegevens en beeldmateriaal van een aantal vergelijkingsobjecten en een matrix.

2.6.

Met het hiervoor vermelde taxatierapport heeft de heffingsambtenaar naar het oordeel van de rechtbank niet aannemelijk gemaakt dat de woning op de waardepeildatum geen lagere waarde in het economische verkeer had dan € 423.000. Hierbij heeft de rechtbank het volgende in aanmerking genomen. Geen van de door de heffingsambtenaar gehanteerde vergelijkingsobjecten heeft een verplichting tot het houden van een houtopstand zoals dat bij de woning het geval is (zie 2.2). Met belanghebbende is de rechtbank van oordeel dat van een dergelijke verplichting een waardedrukkend effect uitgaat. Immers, een koper van een huis met een dergelijke verplichting heeft niet de vrijheid om over het gehele perceel vrijelijk te beschikken. Daaraan doet niet af dat bedoelde houtopstand eventueel wel, met toestemming van burgemeester en wethouders, verwijderd kan worden omdat daartoe een verzoek gedaan moet worden waarbij niet vaststaat dat een dergelijk verzoek gehonoreerd zal worden. Uit het taxatierapport blijkt niet dat met dit verschil ten opzichte van de vergelijkingsobjecten rekening is gehouden. De vastgestelde waarde is te hoog.

2.7.

Belanghebbende heeft met hetgeen hij heeft aangevoerd, naar het oordeel van de rechtbank evenmin de door hem gestelde waarde aannemelijk gemaakt. Het taxatierapport van [taxateur B] is daartoe onvoldoende. Twee van de drie daarin opgenomen objecten zijn naar het oordeel van de rechtbank niet te vergelijken vanwege een volstrekt andere uitstraling ([vergelijkingsobject 1] en [vergelijkingsobject 2]) en leeftijd ([vergelijkingsobject 2]: bouwjaar 1925). Het andere genoemde vergelijkingspand, [vergelijkingsobject 3] (verkocht op 1 november 2010 voor € 308.000), is een vrijstaand pand en alleen daarom al niet vergelijkbaar met de woning.

2.8.

Nu geen van de partijen de door hen gestelde waarde aannemelijk heeft gemaakt stelt de rechtbank de waarde van de woning op de waardepeildatum in goede justitie vast op € 412.000 en stelt de aanslag onroerende-zaakbelastingen dienovereenkomstig vast.

2.9.

Gelet op het vorenstaande is het beroep gegrond verklaard.

2.10.

1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden: a. de naam en het adres van de indiener;