Rechtbank Zeeland-West-Brabant, 11-09-2013, ECLI:NL:RBZWB:2013:6549, AWB-13_1539

2.1.

De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van artikel 22 van de Wet WOZ de waarde van de onroerende zaak, per waardepeildatum 1 januari 2011 (hierna: de waardepeildatum), vastgesteld voor het kalenderjaar 2012 op € 970.000. Gelijktijdig is ook de aanslag onroerende-zaakbelastingen 2012 bekend gemaakt. In de uitspraken op bezwaar heeft de heffingsambtenaar de waarde en de aanslag gehandhaafd.

2.2.

Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak. De onroerende zaak is een villa met een garage, carport, berging en een perceel grond. De villa en de garage zijn gebouwd in 1988. De carport en de berging zijn gebouwd in 2004. De inhoud van de woning is ongeveer 1.100m³ en de oppervlakte van de woning is ongeveer 405m². De oppervlakte van de totale grond bij de onroerende zaak is 2.922m². De grond bestaat uit 2.272m² grond bij de woning en 650m² grond die door de heffingsambtenaar is aangemerkt als bouwterrein.

2.3.

In geschil is de waarde van de onroerende zaak per de waardepeildatum. Belanghebbende bepleit een waarde van € 849.000. De heffingsambtenaar verdedigt de vastgestelde waarde. Het geschil spitst zich toe op de waarde van het perceel dat door de heffingsambtenaar is aangemerkt als bouwterrein. Belanghebbende stelt dat het extra grond bij de woning betreft en dat derhalve uitgegaan dient te worden van een grondprijs van € 24 per m². Aldus bepleit belanghebbende een waarde voor deze grond van € 15.600. De heffingsambtenaar houdt vast aan zijn stelling dat het perceel een bouwterrein betreft en verdedigt derhalve de daarvoor vastgestelde waarde van € 186.550.

2.4.

Op grond van artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ, wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend. Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.

2.5.

De bewijslast van de juistheid van de aan de onroerende zaak toegekende waarde ligt bij de heffingsambtenaar. De heffingsambtenaar heeft daartoe een taxatierapport overgelegd, opgemaakt door [taxateur M], taxateur in dienst van de [gemeente X]. In dit taxatierapport wordt verwezen naar de opbrengst behaald bij verkoop van de onroerende zaak op 1 juli 2009 en bij de verkoop van een zestal ter vergelijking met de onroerende zaak opgevoerde objecten, zijnde [vergelijkingsobject 1], [vergelijkingsobject 2], [vergelijkingsobject 3], [vergelijkingsobject 4], [vergelijkingsobject 5] en [vergelijkingsobject 6], alle gelegen te [woonplaats]. Het taxatierapport is voorzien van beeldmateriaal en tekeningen van de onroerende zaak. De heffingsambtenaar heeft bij de overige stukken van het geding ook beeldmateriaal van de vergelijkingsobjecten gevoegd. Verder heeft de heffingsambtenaar bij het taxatierapport een matrix betreffende de onroerende zaak en de referentieobjecten in geding gebracht. In het taxatierapport is de waarde van de onroerende zaak getaxeerd op € 1.020.407.

2.6.

De heffingsambtenaar heeft aangegeven dat de woning is vergeleken met de onder 2.5 genoemde referentieobjecten en dat het perceel bij de woning is vergeleken met vergelijkbare percelen die als bouwterrein dienen. Voor de bepaling van de waarde van het perceel heeft de heffingsambtenaar aangesloten bij de door hem ingebrachte grondstaffel voor bouwterreinen. Nu tussen partijen enkel in geschil is de waarde van het perceel dat door de heffingambtenaar als bouwterrein is aangemerkt en de rechtbank niet aannemelijk is geworden dat de waarde van de woning te hoog is vastgesteld, gaat de rechtbank er vanuit dat de waarde van de woning juist is vastgesteld.

2.7.

Met betrekking tot de waarde van het perceel is de rechtbank van oordeel dat de heffingsambtenaar bij de waardering terecht is uitgegaan van bouwterrein. De heffingsambtenaar heeft onweersproken gesteld dat op het perceel een bouwbestemming rust. Gelet hierop kan de grond naar het oordeel van de rechtbank niet gewaardeerd worden als grond bij de woning, maar is sprake van een bouwterrein dat als zodanig moet worden gewaardeerd.

2.8.

Belanghebbende heeft gesteld dat het gelijkheidsbeginsel is geschonden, omdat de objecten [vergelijkingsobject 2], [vergelijkingsobject 5] en [vergelijkingsobject 6] ook op grote percelen zijn gelegen, terwijl voor de percelen bij deze objecten geen onderscheid wordt gemaakt in de waarde van de grond. Van schending van het gelijkheidsbeginsel is sprake indien feitelijk en rechtens gelijke gevallen verschillend worden behandeld op basis van begunstigd beleid of met het oogmerk van begunstiging, zonder dat voor die ongelijke behandeling een redelijke en objectieve rechtvaardigingsgrond bestaat, dan wel wanneer sprake is geweest van een bevoordeling van de meerderheid van vergelijkbare gevallen (de zogenoemde meerderheidsregel). Naar het oordeel van de rechtbank betreft het hier geen rechtens gelijke gevallen, aangezien de heffingsambtenaar onweersproken heeft gesteld dat op (een deel van) de grond bij de referentieobjecten geen bouwbestemming rust.

2.9.

Gelet op het vorenstaande is de rechtbank van oordeel dat de waarde van de onroerende zaak alsmede de daarop gebaseerde aanslag niet te hoog is vastgesteld en is het beroep ongegrond verklaard.

2.10.

De rechtbank ziet geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling.

1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden: a. de naam en het adres van de indiener;