Rechtbank Zeeland-West-Brabant, 20-09-2013, ECLI:NL:RBZWB:2013:7047, AWB-11_4863
Rechtbank Zeeland-West-Brabant, 20-09-2013, ECLI:NL:RBZWB:2013:7047, AWB-11_4863
Gegevens
- Instantie
- Rechtbank Zeeland-West-Brabant
- Datum uitspraak
- 20 september 2013
- Datum publicatie
- 14 oktober 2013
- ECLI
- ECLI:NL:RBZWB:2013:7047
- Zaaknummer
- AWB-11_4863
Inhoudsindicatie
Overdrachtsbelasting
Verkoop van grond van vader aan dochters. Bij de waardering in het economisch verkeer van grond waarvoor mogelijk een bestemmingswijziging volgt, dient op het tijdstip van de verkrijging van die grond met deze mogelijkheid rekening gehouden te worden. Beide partijen maken de waarde niet aannemelijk. De rechtbank stelt de waarde van de grond in goede justitie vast.
Uitspraak
Belastingrecht, enkelvoudige kamer
Zittingsplaats: Breda
Zaakgegevens AWB 11/4863
uitspraak van 20 september 2013
Uitspraak als bedoeld in afdeling 8.2.6 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) in het geding tussen
[belanghebbende] , wonende te [woonplaats], België
belanghebbende,
en
de inspecteur van de Belastingdienst/Oost-Brabant, kantoor Eindhoven,
de inspecteur.
1 Ontstaan en loop van het geding
De inspecteur heeft aan belanghebbende met dagtekening 20 december 2010 een naheffingsaanslag (aanslagnummer [aanslagnummer]) overdrachtsbelasting en bij gelijktijdige beschikking een vergrijpboete opgelegd en tevens bij gelijktijdige beschikking heffingsrente vastgesteld.
De inspecteur heeft bij uitspraken op bezwaar van 12 augustus 2011 de naheffingsaanslag en de beschikking heffingsrente gehandhaafd en de boete verminderd naar nihil.
Belanghebbende heeft daartegen bij brief van 22 september 2011, ontvangen bij de rechtbank op die dag, beroep ingesteld. Ter zake van dit beroep heeft de griffier van belanghebbende een griffierecht geheven van € 41.
De inspecteur heeft een verweerschrift ingediend.
Belanghebbende heeft, na daartoe door de rechtbank in de gelegenheid te zijn gesteld, schriftelijk gerepliceerd, waarna de inspecteur schriftelijk heeft gedupliceerd.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 21 juni 2012 te Breda.
Aldaar zijn verschenen en gehoord, de gemachtigde van belanghebbende, [zus], en namens de inspecteur, [verweerder]. De zaak van [zus] met procedurenummer 11/4862 is gelijktijdig behandeld.
De rechtbank heeft de behandeling van de zaak geschorst en de inspecteur in de gelegenheid gesteld binnen vier weken nadere stukken te overleggen. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat op 6 november 2012 aan partijen is verzonden.
De rechtbank heeft op 10 juli 2012 nadere stukken van de inspecteur ontvangen, deze in afschrift verstrekt aan belanghebbende en haar in de gelegenheid gesteld daarop te reageren.
De rechtbank heeft op 24 september 2012 belanghebbendes reactie daarop ontvangen en deze in afschrift verstrekt aan de inspecteur.
Met toestemming aan partijen is een nadere zitting achterwege gebleven.
De rechtbank heeft het onderzoek gesloten en een schriftelijke uitspraak aangekondigd.
2 Feiten
Op grond van de stukken van het geding en het verhandelde ter zitting staat het volgende vast:
[vader] heeft begin juli 2005, onder voorbehoud van het recht van gebruik, aan belanghebbende en haar zus [zus] (hierna: de zus), ieder voor de onverdeelde helft, een stuk grond verkocht. Deze grond (hierna: het perceel) is gelegen in het gebied [gebied] te [plaats X]. De oppervlakte bedroeg 16.448m². Bij notariële akte (hierna: de akte) van 9 november 2005 heeft de juridische levering plaatsgevonden.
De koopprijs was € 21.400, 40% van de waarde in het vrije verkeer van € 53.500 (€ 3,25 per m²) en was gebaseerd op een taxatie van [taxateur W] verbonden aan [kantoornaam taxateur W] te Rosmalen (hierna: [kantoornaam taxateur W]). Belanghebbende en haar zus hebben ieder hun deel van de overdrachtsbelasting over de koopprijs op aangifte voldaan.
Het perceel is gelegen in een buitengebied waarop ten tijde van de beschreven transactie een agrarische bestemming rustte. De provincie Noord-Brabant en de gemeente [plaats X] zijn in 2004 gestart met een onderzoek naar mogelijke woningbouw in de [gebied].
In het Regionaal Structuurplan van december 2004 (hierna: RSP) is voor zover hier van belang het volgende vermeld (pagina 157):
“Gemeente [plaats X]
Het gebied [gebied] wordt aangegeven als transformatiegebied voor verstedelijking. Hierbinnen is een woningbouwlocatie aangeduid. (…). Het gebied [gebied] kan wanneer het niet als zoekgebied voor verstedelijking noodzakelijk is, alsnog worden aangewezen als landbouwontwikkelingsgebied.”
Taxateurs van de Belastingdienst hebben op 9 september 2008 de waarde van het perceel getaxeerd op € 500.000 (of € 30,40 per m²). Het naar aanleiding daarvan opgemaakte taxatierapport van 24 september 2008 (nummer 2008-1753) vermeldt, voor zover hier van belang:
“Waarde in het economisch verkeer in vrij te aanvaarden staat per 09-11-2005.
ha cultuurgrond rekening houdende met verwachtingswaarde € 500.000.”
Het taxatierapport is bij geschrift van 1 november 2010 onderbouwd (hierna: de onderbouwing). In deze onderbouwing is voor zover hier van belang het volgende opgenomen:
“5.1.2. Onderbouwing stelling dat transacties plaatsvonden in het gebied “[gebied]”
De in geschil zijnde grond is gelegen in een gebied dat door de Provincie Noord-Brabant is aangewezen als mogelijk toekomstig uitbreidingsgebied voor woningbouw (…).
In het betreffende gebied “[gebied]” zijn vanaf 12 augustus 2004 koopovereenkomsten getekend tussen eigenaren en projectontwikkelaars. Deze transacties van vergelijkbare gronden tonen aan dat voor en rond de peildatum taxatie transacties plaatsvonden waarin een verwachtingswaarde is verdisconteerd. Bij de waardebepaling dient hiermee rekening te worden gehouden. Zie navolgende tabel voor de transacties en de kaart voor de situering van deze transacties [rb: de kaart is niet in de uitspraak opgenomen].
|
Datum koopovereen-komst |
datum akte van levering |
perceel kadastraal Son |
grootte [in ha] |
koopsom in akte |
prijs per m² |
Bij-betaling per m² |
|
|
12-8-2004 |
11-2-2005 |
G 185, 182 ged, 212 ged |
9.35.00 |
€ 935.000 |
€ 10,00 |
+ |
€ 55,00 |
|
19-8-2004 |
3-2-2005 |
G 152 |
6.50.00 |
€ 292.500 |
€ 4,50 |
+ |
€ 65,00 |
|
19-8-2004 |
3-2-2005 |
G 192 |
6.78.20 |
€ 305.190 |
€ 4,50 |
+ |
€ 65,00 |
|
8-10-2004 |
14-2-2005 |
G 400 |
4.04.67 |
€ 404.670 |
€ 10,00 |
+ |
€ 50,00 |
|
12-10-2004 |
14-2-2005 |
G 86 |
6.33.35 |
€ 633.350 |
€ 10,00 |
+ |
€ 55,00 |
|
15-11-2004 |
18-2-2005 |
G 56 |
3.08.20 |
€ 308.200 |
€ 10,00 |
+ |
€ 55,00 |
|
30-11-2004 |
23-5-2005 |
G 210 en 394 |
8.93.45 |
€ 893.450 |
€ 10,00 |
+ |
€ 60,00 |
|
30-11-2004 |
28-2-2005 |
G 55 |
6.44.10 |
€ 837.330 |
€ 13,00 |
+ |
€ 40,00 |
|
6-12-2004 |
15-3-2005 |
G 168, 396 en 398 |
7.28.24 |
€ 728.240 |
€ 10,00 |
+ |
€ 55,00 |
|
9-12-2004 |
17-5-2005 |
G 153 en 405 |
14.74.49 |
€ 1.474.490 |
€ 10,00 |
+ |
€ 55,00 |
|
23-12-2004 |
23-5-2005 |
G 156 |
4.35.90 |
€ 435.900 |
€ 10,00 |
+ |
€ 55,00 |
|
1-10-2005 |
21-3-2007 |
G 461 en 462 |
5.00.00 |
€ 500.000 |
€ 10,00 |
+ |
€ 80,00 |
|
2-6-2006 |
2-6-2006 |
G 57 |
1.25.20 |
€ 219.100 |
€ 17,50 |
+ |
€ 35,00 |
|
26-6-2006 |
29-9-2006 |
G 91 en 466 |
1.60.00 |
€ 128.000 |
€ 8,00 |
+ |
€ 50,00 |
|
20-9-2006 |
20-9-2006 |
G 79 |
1.20.60 |
€ 211.050 |
€ 17,50 |
+ |
€ 35,00 |
|
21-12-2006 |
28-2-2007 |
G 78 |
1.09.30 |
€ 218.600 |
€ 20,00 |
+ |
€ 80,00 |
|
19-4-2007 |
24-5-2007 |
G 417 en 418 |
1.94.73 |
€ 389.460 |
€ 20,00 |
+ |
€ 80,00 |
|
11-6-2007 |
12-6-2007 |
G 87 |
3.67.30 |
€ 1.414.105 |
€ 38,50 |
+ |
geen |
|
16-4-2008 |
2-6-2008 |
G 11, 27, 294, 366 ged en 367 ged |
24.00.00 |
€ 11.400.000 |
€ 47,50 |
+ |
geen |
(….)
Verder is nog voor zover van belang vermeld:
“5.2 Onderbouwing waarde in het economisch verkeer
Omdat in het gebied “[gebied]” transacties met verschillende betalingsvormen voorkomen, heeft de onderbouwing van de waarde in het economisch verkeer in vrij te aanvaarden staat op meerdere manieren plaatsgevonden, te weten met:
- reguliere transacties in “[gebied]”, [plaats Y]-west en [plaats Y]-oost;
- het ‘aankoopbeleid’ van een projectontwikkelaar;
- samengestelde transacties;
- transacties in vergelijkbare gebieden.
Om de samengestelde transacties te ‘vertalen’ in één waarde heeft de Belastingdienst een visie en waarderingsmethodiek ontwikkeld die in paragraaf 5.2.2 zal worden toegelicht.
Onderbouwing met reguliere transacties in de “[gebied]”, [plaats Y]-west en [plaats Y]-oost
(…)
Tabel: Reguliere transacties in de “[gebied]”, [plaats Y]-west en [plaats Y]-Oost
|
Datum koopover-eenkomst |
Datum akte van levering |
Plaats |
Perceel kadastraal |
Grootte [in ha] |
Koopsom in akte |
prijs per m² |
bijbetaling per m² |
|
dec-2004 |
zie brief van dec 2004 |
€ 30,00 |
geen |
||||
|
4-7-2005 |
14-9-2007 |
[plaats Y] (-west) |
K 3844 |
0.33.35 |
€ 166.750,00 |
€ 50,00 |
geen |
|
4-10-2006 |
5-3-2007 |
[plaats Y] (-oost) |
L 232 en 771 |
6.14.05 |
€ 2.456.200,00 |
€ 40,00 |
geen |
|
11-6-2007 |
12-6-2007 |
[plaats Z] |
G 87 |
3.67.30 |
€ 1.414.105,00 |
€ 38,50 |
geen |
|
10-9-2007 |
14-9-2007 |
[plaats Y] (-west) |
K 3844 |
0.33.,35 |
€ 133.400,00 |
€ 40,00 |
geen |
|
16-4-2008 |
2-6-2008 |
[plaats Z] |
G 11, 27, 294, 366 ged en 367 ged |
24.00.00 |
€ 11.400,000,00 |
€ 47,50 |
geen |
(…)”
De onderbouwing verwijst naar een brief van een projectontwikkelaar van 18 november 2004 waarin geschreven wordt, voor zover hier van belang:
“ Betreft: Afspraken uitbreiding [plaats Y]
(….)
Courtage:
(….)
Deze courtages zijn gebaseerd op een maximale betaling van € 30,= bij afname of € 60,= (€ 10 : € 50) in twee termijnen.
(….)”
De taxateur heeft in een brief van 17 juni 2011 als reactie op het bezwaarschrift aan belanghebbende het volgende, voor zover hier van belang, geschreven:
[1.5] In de paragraaf 2.5 van de Onderbouwing is, zoals door u opgemerkt, niet het juiste fragment van het UWP 2005 weergegeven. Het weergegeven fragment komt uit het RSP 2004. Volgens het UWP 2005 is een gedeelde van de “[gebied]”aangeduid als transformatiegebied voor verstedelijking, waarbij is aangegeven dat het een ‘te reserveren woningbouwlocatie 2015-2030’ betreft.”
De inspecteur heeft met dagtekening 20 december 2010 aan belanghebbende en haar zus naheffingsaanslagen overdrachtsbelasting opgelegd voor het verschil tussen de betaalde prijs € 21.400 en € 200.000 (40% van € 500.000) of € 178.600. Het nageheven bedrag aan belasting bedroeg voor elk € 5.358. Tevens heeft de inspecteur bij gelijktijdige beschikkingen heffingsrente (€ 1.069) vastgesteld en een vergrijpboete van 25% van de nageheven belasting opgelegd (€ 1.339).
Bij de uitspraken op bezwaar heeft de inspecteur de vergrijpboete vernietigd maar de naheffingsaanslag en de beschikking heffingsrente in stand gelaten.
3 Geschil
In geschil is het antwoord op de vraag of de naheffingsaanslag terecht en zo ja tot het juiste bedrag is opgelegd. Meer specifiek is de waarde van het perceel in geschil.
Belanghebbende beantwoordt de vraag ontkennend en stelt dat de waarde van het perceel € 3,25 per m² is. De inspecteur houdt vast aan de door hem vastgestelde waarde.
Partijen doen hun standpunten steunen op de gronden die daartoe door hen zijn aangevoerd in de van hen afkomstige stukken en het verhandelde ter zitting.
Belanghebbende concludeert primair tot gegrondverklaring van het beroep, vernietiging van de uitspraken op bezwaar en tot vermindering van de naheffingsaanslag en de beschikking heffingsrente.
De inspecteur concludeert tot ongegrondverklaring van het beroep.