Rechtbank Zeeland-West-Brabant, 27-08-2013, ECLI:NL:RBZWB:2013:7134, AWB-12_3189
Rechtbank Zeeland-West-Brabant, 27-08-2013, ECLI:NL:RBZWB:2013:7134, AWB-12_3189
Gegevens
- Instantie
- Rechtbank Zeeland-West-Brabant
- Datum uitspraak
- 27 augustus 2013
- Datum publicatie
- 3 oktober 2013
- Annotator
- ECLI
- ECLI:NL:RBZWB:2013:7134
- Zaaknummer
- AWB-12_3189
- Relevante informatie
- Wet waardering onroerende zaken [Tekst geldig vanaf 01-01-2024]
Inhoudsindicatie
De heffingsambtenaar heeft bij het bepalen van de waarde van het ziekenhuis terecht aansluiting gezocht bij de Taxatiewijzer 2010 voor ziekenhuizen. De rechtbank acht aannemelijk dat bij het bepalen van de kengetallen in de Taxatiewijzer rekening is gehouden met de werktuigenvrijstelling. Beide partijen hebben de door hen voorgestane waarde niet aannemelijk gemaakt. De rechtbank bepaalt de waarde van het ziekenhuis op de waardepeildatum, alle feiten en omstandigheden in aanmerking nemend, schattenderwijs op € 8.600.000.
Uitspraak
Belastingrecht, meervoudige kamer
Locatie: Breda
Procedurenummer AWB 12/3189
uitspraak van 27 augustus 2013
Uitspraak als bedoeld in afdeling 8.2.6 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) in het geding tussen
[belanghebbende] , gevestigd te [plaats X],
belanghebbende,
en
de heffingsambtenaar van de [Gemeente Y],
de heffingsambtenaar.
1 Ontstaan en loop van het geding
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres] te [plaats Y] (hierna: het ziekenhuis), per waardepeildatum 1 januari 2010, vastgesteld voor het kalenderjaar 2011 op € 18.077.000. In het desbetreffende geschrift is ook de aanslag onroerende-zaakbelasting bekend gemaakt.
De heffingsambtenaar heeft bij de in één geschrift vervatte uitspraken op bezwaar van 29 mei 2012 de waarde van het ziekenhuis verminderd tot € 13.180.000 en de aanslag onroerende-zaakbelasting dienovereenkomstig verminderd.
Belanghebbende heeft daartegen bij brief van 9 juli 2012, ontvangen bij de rechtbank op 10 juli 2012, beroep ingesteld. Ter zake van dit beroep heeft de griffier van belanghebbende een griffierecht geheven van € 310.
De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
Belanghebbende heeft, na daartoe door de rechtbank in de gelegenheid te zijn gesteld, schriftelijk gerepliceerd, waarna de heffingsambtenaar schriftelijk heeft gedupliceerd. Belanghebbende heeft vervolgens nog stukken ingediend bij brieven van 23 mei 2013. de griffier heeft hiervan kopieën aan de inspecteur gezonden.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 4 juni 2013 te Breda.
Aldaar zijn verschenen de gemachtigde van belanghebbende, [gemachtigde], vergezeld door [gemachtigde], beiden verbonden aan [kantoornaam gemachtigde] te Zwolle en namens de heffingsambtenaar, [verweerder], [taxateur G] en [taxateur K] (taxateur).
Partijen hebben ter zitting een pleitnota voorgedragen en exemplaren daarvan overgelegd aan de rechtbank en aan elkaar.
Van het verder ter zitting verhandelde is een proces-verbaal opgemaakt, waarvan een afschrift op dezelfde dag als deze uitspraak aan partijen is verzonden.
De rechtbank heeft een schriftelijke uitspraak aangekondigd voor 16 juli 2013. Bij brief van 12 juli 2013 is aan partijen medegedeeld dat het niet mogelijk is gebleken uitspraak te doen binnen de hiervoor genoemde termijn en dat de rechtbank op 27 augustus 2013 schriftelijk uitspraak zal doen.
2 Feiten
Op grond van de stukken van het geding en het verhandelde ter zitting staat het volgende vast:
Belanghebbende is eigenaar van het ziekenhuis. Het ziekenhuis bestaat uit een samenvoeging van gebouwen. Het ziekenhuis is in 1931 gebouwd en is daarna diverse malen uitgebreid. De uitbreidingen hebben rond 1970, 1990 en 2000 plaatsgevonden.
De totale brutovloeroppervlakte (hierna: bvo) is ongeveer 32.020 m2, welke als volgt kan worden onderverdeeld:
Gebouw bouwjaar 1931: ongeveer 4.970 m2
Gebouw bouwjaar 1970-1980 ongeveer 14.380 m2
Gebouw bouwjaar 1990-2000 ongeveer 12.670 m2
Naast het gebouw ligt een parkeerterrein, aangelegd in 1972, van ongeveer 10.500 m2
De oppervlakte van het perceel is ongeveer 32.845 m2.
De heffingsambtenaar heeft de waarde van € 18.077.000 na bezwaar verlaagd tot € 13.180.000. De heffingsambtenaar heeft daarbij geconcludeerd dat de door belanghebbende aangedragen zaken alsmede een inspectie ter plaatse hebben uitgewezen dat het gerechtvaardigd is om de correctiefactor wegens functionele veroudering van het ziekenhuis te stellen op 0,5.
Ter onderbouwing van de vastgestelde waarde van € 13.180.000 heeft de heffingsambtenaar een door [taxateur K] en [taxateur G], beiden registermakelaar-taxateur, opgemaakt taxatierapport (hierna: het taxatierapport) overgelegd. Het taxatierapport draagt als datum 4 december 2012. In dit taxatierapport is het ziekenhuis gewaardeerd op € 20.326.000. Deze waarde is bepaald door middel van de gecorrigeerde- vervangingswaardemethode.
Het taxatierapport is voorzien van een matrix. Daarin is de waarde van € 20.326.000 - kortweg - als volgt opgebouwd:
|
Panddelen/ |
Vervangings- |
Technische |
Afschrijving |
Functionele |
Afschrijving |
Gecorrigeerde |
|
Bouwjaar |
waarde |
factor |
factor |
vervangingsw. |
||
|
€ |
gemiddeld |
€ |
gemiddeld |
€ |
€ |
|
|
1931 |
10.808.508 |
0,115 |
9.569.632 |
0,90 |
123.888 |
1.114.988 |
|
1970-1980 |
33.482.392 |
0,223 |
26.004.560 |
0,90 |
747.783 |
6.730.049 |
|
1990-2000 |
29.500.828 |
0,300 |
20.650.053 |
0,90 |
885.078 |
7.965.697 |
|
Parkeerterrein |
367.500 |
0,223 |
285.648 |
1,00 |
- |
81.852 |
|
Grondwaarde |
4.434.075 |
|||||
|
Totaal |
afgerond |
20.326.000 |
Voor de bepaling van de vervangingswaarde van de opstal van het ziekenhuis is de heffingsambtenaar uitgegaan van de gemiddelde prijzen per m2 bvo zoals vermeld in de Taxatiewijzer en kengetallen, Deel 8 Ziekenhuizen, Waardepeildatum 1 januari 2010 (hierna: Taxatiewijzer 2010). Volgens de Taxatiewijzer 2010 bedraagt de vervangingswaarde (inclusief btw) per m2 bvo van een ziekenhuis uit een bouwperiode tot 1980 gemiddeld € 2.175 en uit een bouwperiode 1980 tot 2000 gemiddeld € 2.329. Voor het bepalen van de vervangingswaarde is een onderverdeling gemaakt in de onderdelen ruwbouw, afbouw en installaties.
Bij het bepalen van de technische afschrijving is de heffingsambtenaar uitgegaan van een levensduur van het ziekenhuis tot 2016. Daarbij is de restwaarde van de ruwbouw van het gebouw uit 1931 op nihil gesteld en is de restwaarde van de ruwbouw van de gebouwen uit de jaren 1970-2000 op 30% gesteld. De restwaarde van de afbouw en installaties is op nihil gesteld.
Volgens de Taxatiewijzer en kengetallen deel 8, Ziekenhuizen, waardepeildatum 1 januari 2012 (hierna: Taxatiewijzer 2012) bedraagt de vervangingswaarde per vierkante meter bvo van een ziekenhuis uit een bouwperiode tot 1980 gemiddeld € 2.291 en uit een bouwperiode 1980 tot 2000 gemiddeld € 2.451. In paragraaf 4 van hoofdstuk 4 (pagina 21) van de Taxatiewijzer 2012 staat onder meer: “Ten aanzien van de component “installaties” doet zich de vraag voor wanneer sprake is van werktuigenvrijstelling. Met andere woorden, is bij de bepaling van het kengetal rekening gehouden met bouwkosten die betrekking hebben op bouwkosten die onder de werktuigenvrijstelling vallen. (…)
Onder installaties (niet vrijgestelde werktuigen) vallen (in algemene zin):
- -
-
Warmteopwekking en warmtedistributie;
- -
-
Afvoeren (regenwater en vuilwater);
- -
-
Toevoer van water/gastoevoer/elektriciteit/telefonie;
- -
-
Koudeopwekking en distributie;
- -
-
Luchtbehandeling, regeling klimaat en sanitair;
- -
-
Centrale elektrotechnische voorzieningen, krachtstroom, verlichting, communicatie;
- -
-
Beveiliging (brand, braak, milieu);
- -
-
Transport (liften en roltrappen;
- -
-
Gebouwbeheersvoorzieningen.
Er kan dus van worden uitgegaan dat bij de bepaling van de kengetallen gebruik is gemaakt van bouwkosten die geen betrekking hebben op roerende zaken dan wel op werktuigen (gebouwinstallaties) die onder de werktuigenvrijstelling zouden vallen.”
De Raad van Bestuur van het ziekenhuis heeft besloten om in 2014 met de aanvang voor nieuwbouw te starten.
3 Geschil
In geschil is de waarde van het ziekenhuis op waardepeildatum. Het geschil spitst zich toe op de volgende vragen:
-
Is de door de heffingsambtenaar gehanteerde prijs per vierkante meter bvo voor de vervangingswaarde (zie 2.4.2.) juist?
-
Is bij de waardebepaling op juiste wijze rekening gehouden met de werktuigenvrijstelling?
-
Is de door de heffingsambtenaar gehanteerde restwaarde van 30% voor de ruwbouw (zie 2.4.3.) juist?
-
Is bij de waardebepaling voldoende rekening gehouden met de technische en functionele veroudering van het ziekenhuis?
Belanghebbende beantwoordt de in het geschil zijnde vragen ontkennend en de heffingsambtenaar bevestigend.
Niet in geschil is dat de waarde van het ziekenhuis dient te worden bepaald op de gecorrigeerde vervangingswaarde als bedoeld in artikel 17, derde lid, van de Wet WOZ. Eveneens niet in geschil is de waarde van het parkeerterrein ad € 81.852 en de waarde van de grond ad € 4.434.075.
Partijen doen hun standpunten steunen op de gronden die daartoe door hen zijn aangevoerd in de van hen afkomstige stukken en hetgeen daar ter zitting aan is toegevoegd.
Voor de standpunten van partijen verwijst de rechtbank naar de stukken en het proces-verbaal van de zitting. Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraken, verlaging van de WOZ-waarde van het ziekenhuis tot € 5.685.346 en overeenkomstige verlaging van de aanslag.
De heffingsambtenaar concludeert tot ongegrondverklaring van het beroep.