Rechtbank Zeeland-West-Brabant, 25-10-2013, ECLI:NL:RBZWB:2013:7855, AWB-12_7420

2.2.

Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak. De onroerende zaak is een varkensveehouderij met een bedrijfswoning. Op de waardepeildatum stonden op 164 en op 217 meter afstand tot de onroerende zaak twee hoogspanningsmasten. De afstand tussen de onroerende zaak en de hoogspanningslijnen was 70 tot 80 meter. Daarnaast ligt er een ontwerp-rijksinpassingsplan voor een nog te realiseren hoogspanningslijn. De nog te realiseren hoogspanningsverbinding zal, in tegenstelling tot de reeds bestaande hoogspanningsverbinding, over het grondgebied van belanghebbende gaan lopen en zal evenwijdig aan de reeds bestaande hoogspanningslijn komen, waarbij een afstand van 70 tot 80 meter tussen de varkensstal en de toekomstige hoogspanningslijnen zal zijn gelegen. Op de reeds bestaande hoogspanningslijn staat 150Kv en op de nog te realiseren hoogspanningslijn zal 380Kv komen te staan.

2.3.

In geschil is de waarde van de onroerende zaak per de waardepeildatum. Ter zitting is komen vast te staan dat tussen partijen enkel nog geschil bestaat over de vermindering van de waarde in verband met de aanwezige asbest en de reeds aanwezige en toekomstige hoogspanningsverbindingen nabij de onroerende zaak. Afgezien van deze vermindering is belanghebbende akkoord met de door de heffingsambtenaar vastgestelde waarde. Door de heffingsambtenaar is de waarde van de onroerende zaak reeds met een bedrag van € 8.972 verminderd vanwege de aanwezige asbest en met een bedrag van € 91.180,51 (23% van de totale waarde) verminderd vanwege de toekomstige hoogspanningsverbinding nabij de onroerende zaak. De heffingsambtenaar houdt vast aan de eerder vastgestelde waarde van € 305.000. Belanghebbende bepleit een waarde van € 200.000.

2.4.

De correctie van ruim € 91.000 die de heffingsambtenaar heeft toegepast heeft enkel betrekking op de nog te realiseren hoogspanningsverbinding. Volgens de heffingsambtenaar gaat van de bestaande hoogspanningsverbinding geen waardedrukkende invloed uit. Hij heeft hierbij verwezen naar opbrengsten van referentieobjecten die eveneens in de buurt van een hoogspanningsmast liggen. Naar het oordeel van de rechtbank valt hieruit niet af te leiden dat deze opbrengsten niet zijn beïnvloed door de aanwezigheid van hoogspanningsverbindingen.

2.5.

Belanghebbende heeft tegen het standpunt van de heffingsambtenaar ingebracht dat de (potentiële) ligging van de onroerende zaak tussen twee hoogspanningsverbindingen mogelijk een cumulatief effect heeft, bijvoorbeeld op de gezondheid van mens en dier. Of daarvan inderdaad sprake is nog niet onderzocht. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar niet aannemelijk gemaakt dat van een extra waardedruk als gevolg van de combinatie van twee hoogspanningsverbindingen geen sprake is. Nu er onzekerheid is over de mogelijke effecten van dicht bij elkaar liggende hoogspanningsverbindingen zal een toekomstige koper daarmee rekening houden door minder te betalen voor de onroerende zaak. Gelet hierop heeft de heffingsambtenaar naar het oordeel van de rechtbank ten onrechte geen rekening gehouden met de waardedruk als gevolg van de reeds aanwezige hoogspanningsverbinding en heeft hij aldus de door hem bepleite waarde van de onroerende zaak niet aannemelijk gemaakt.

2.6.

Met betrekking tot de correctie op de waarde vanwege de aanwezigheid van asbest bij de onroerende zaak is de rechtbank van oordeel dat de door de heffingsambtenaar gehanteerde correctie niet te laag is. De heffingsambtenaar is voor deze correctie aangesloten bij de agrarische taxatiewijzer. Nu geen sprake is van bijzondere omstandigheden, bestaat naar het oordeel van de rechtbank geen reden tot verdere verlaging van de waarde van de onroerende zaak op dit punt. De rechtbank overweegt daarbij dat de omstandigheid dat asbestverwijdering en het plaatsen van een nieuw dak € 40.000 zou gaan kosten, niet leidt tot een waardedaling van de onroerende zaak met datzelfde bedrag. Immers, de aanwezige asbest hoeft de komende jaren nog niet verwijderd te worden.

2.7.

Belanghebbende heeft de hoogte van de waardedruk als gevolg van de (potentiële) aanwezigheid van een combinatie van hoogspanningsverbindingen naar het oordeel van de rechtbank ook niet aannemelijk gemaakt. Gelet hierop en op hetgeen in 2.4. tot en met 2.6. is overwogen heeft geen van de partijen de waarde van de onroerende zaak aannemelijk gemaakt. De rechtbank stelt na weging van hetgeen partijen over en weer hebben aangevoerd en met inachtneming van hetgeen hiervoor is overwogen, de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum in goede justitie vast op € 275.000.

2.8.

Gelet op het vorenstaande is het beroep gegrond verklaard.

2.9.

Belanghebbende heeft zich op het standpunt gesteld dat de waarden van de onroerende zaak over de voorafgaande vijf jaren dienen te worden verlaagd, nu de heffingsambtenaar over het onderhavige jaar de waarde heeft verlaagd. De rechtbank is echter niet bevoegd om in deze procedure, die ziet op de WOZ-beschikking met waardepeildatum 1 januari 2011, de waarden van de onroerende zaak op eerdere waardepeildata vast te stellen.

2.10.

De rechtbank vindt aanleiding de heffingsambtenaar te veroordelen in de kosten die belanghebbende in verband met de behandeling van het beroep redelijkerwijs heeft moeten maken. Deze kosten zijn op de voet van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vastgesteld op € 944 (1 punt voor het indienen van het beroepschrift en 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 472 en een wegingsfactor 1).

1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden: a. de naam en het adres van de indiener;