Rechtbank Zeeland-West-Brabant, 22-01-2013, BZ5264, 12/1711

Zittingsplaats: Middelburg

Proces-verbaal van de mondelinge uitspraak als bedoeld in afdeling 8.2.6 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) en artikel 27d van de Algemene wet inzake rijksbelastingen (AWR) in het geding tussen

en

1. Beslissing

2. Gronden

2.1. De heffingsambtenaar heeft bij beschikking krachtens artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) de waarde van de woning, per waardepeildatum 1 januari 2011 (hierna: de waardepeildatum), vastgesteld voor het tijdvak 1 januari 2012 tot 1 januari 2013 op € 329.000. In het desbetreffende geschrift is ook de aanslag onroerende-zaakbelastingen 2012 bekend gemaakt. In de uitspraak op bezwaar heeft de heffingsambtenaar de waarde verlaagd naar € 315.000 en de aanslag dienovereenkomstig verminderd.

2.2. Belanghebbende is gebruiker en eigenaar van de woning. De woning is een vrijstaande woning met een garage. Naast en achter de woning ligt een zogenoemde wozoco (een woonzorgcomplex).

2.3. Krachtens artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ, wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend. Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer. Dit is de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. Ingevolge artikel 4, eerste lid van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ, wordt de in artikel 17, tweede lid van de Wet WOZ bedoelde waarde voor onroerende zaken onder meer bepaald door middel van de methode van vergelijking met op of rond de peildatum verkochte vergelijkingsobjecten.

2.4. De heffingsambtenaar, op wie de bewijslast rust van de juistheid van de waarde van de woning, heeft eveneens een taxatierapport overgelegd. In het taxatierapport, dat op 30 mei 2012 door [taxateur G] is opgemaakt, wordt gewezen op de opbrengst behaald bij verkoop van een drietal ter vergelijking met de woning opgevoerde objecten, te weten [vergelijkingsobject 1] ([plaats X]), [vergelijkingsobject 2] ([plaats X]) en de [vergelijkingsobject 3] ([woonplaats]). Naast gegevens en beeldmateriaal van de woning, bevat dit taxatierapport gegevens en beeldmateriaal van de vergelijkingsobjecten. In het taxatierapport is de waarde van de woning bepaald op € 315.000.

2.5. Tussen partijen is niet in geschil dat de door de heffingsambtenaar gehanteerde vergelijkingsobjecten qua type (vrijstaande woningen), inhoud en oppervlakte, goed vergelijkbaar zijn met de woning. Wel verschillen partijen van mening over de vergelijkbaarheid qua ligging. Meer in het bijzonder is daarbij in geschil welke waardeverminderende invloed uitgaat van de naast en achter de woning gelegen wozoco. De door de heffingsambtenaar aangehaalde vergelijkingsobjecten zijn niet bij een wozoco gelegen.

2.6. De heffingsambtenaar erkent dat van de wozoco een waardeverminderende invloed uitgaat. In de uitspraak op bezwaar heeft de heffingsambtenaar daaraan uitvoering gegeven door een correctie van 10% toe te passen op de waarde van de grond, hetgeen heeft geleid tot een verlaging van de waarde met € 14.000. Ter ondersteuning van dit standpunt heeft de heffingsambtenaar gewezen op een uitspraak van deze rechtbank, waarin een correctie van 10% op de grondwaarde door de rechtbank werd toegepast bij het object [object 4] te [plaats X] dat naast een wozoco is gelegen. Daarnaast heeft de heffingsambtenaar gewezen op de planschadevergoeding van € 13.000 die aan belanghebbende is toegekend. Ook deze vergoeding ligt, aldus de heffingsambtenaar, in lijn met de toegepaste correctie. Voorts stelt de heffingsambtenaar zich in beroep op het standpunt dat bij de waardering van de woning ten onrechte twee dakkapellen niet zijn meegetaxeerd.

2.7. Aan de hand van de stukken en hetgeen partijen ter zitting verder hebben toegelicht, stelt de rechtbank vast dat de woning aan twee kanten (zowel aan de achterzijde als de zijkant) omsloten wordt door een aaneengesloten wozoco met galerijen aan de kant van de tuin van belanghebbende. Dit is een andere situatie dan bij het object [object 4] te [plaats X], waar alleen sprake is van een naast het object gelegen wozoco. Ter zitting heeft belanghebbende geloofwaardig verklaard dat door de komst van de wozoco de woning nu veel minder privacy biedt doordat de bewoners van het complex inkijk hebben in zijn tuin en in zijn woonkamer en de gesprekken op de galerij in de tuin te horen zijn. De rechtbank acht aannemelijk dat dat inderdaad zo is, ook al worden de galerijen in de zomer deels aan het oog onttrokken door de begroeiing. Ook aannemelijk is dat belanghebbende in enige mate ook overlast van de wozoco ondervindt doordat sommige bewoners psychogeriatrische patiënten zijn die geluidsoverlast veroorzaken.

2.8. Gelet op alle omstandigheden van het geval acht de rechtbank een toegepaste waardecorrectie van € 14.000 te gering. Hierbij moet in het oog worden gehouden dat één van de voordelen van een vrijstaande woning, het bieden van privacy, grotendeels teniet wordt gedaan door de aanwezigheid van de wozoco. Dit is niet het geval bij de vergelijkingsobjecten en ook niet in gelijke mate bij het object [object 4] te [plaats X]. Dat verder eerder een planschadevergoeding van € 13.000 is toegekend, acht de rechtbank niet beslissend voor de werkelijke waardevermindering aangezien het hier een vergoeding betreft die belanghebbende vóór de bouw van het complex heeft geaccepteerd toen de werkelijke impact van de wozoco nog niet bekend was. De heffingsambtenaar heeft de waarde dan ook niet aannemelijk gemaakt.

2.9. Belanghebbende heeft zijn woning door [taxateur N], van [kantoornaam taxateur N] laten taxeren. In het taxatierapport heeft de taxateur de waarde van de woning bepaald op € 275.000. Uit het taxatierapport blijkt dat de waarde mede is gebaseerd op vraagprijzen van een tweetal in [woonplaats] gelegen woningen. Een verdere onderbouwing van de waarde ontbreekt. Doel en strekking van de Wet WOZ brengen mee dat de waarde van een woning voor elk tijdvak opnieuw wordt bepaald, aan de hand van rond de waardepeildatum gerealiseerde verkoopcijfers van met de woning vergelijkbare objecten. Derhalve kan geen acht worden geslagen op vraagprijzen. Tevens wordt in de taxatie niet de waarde bepaald op de peildatum, maar op 10 april 2012. Gezien deze omstandigheden is de rechtbank van oordeel dat aan de taxatie van belanghebbende onvoldoende bewijskracht toekomt.

2.10. Met in achtneming van de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten, de aanwezigheid van de eerder niet meegetaxeerde dakkapellen en de specifieke ligging van de woning, stelt de rechtbank de waarde van de woning in goede justitie vast op € 305.000.

2.11. De rechtbank ziet geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling nu belanghebbende zelf heeft geprocedeerd en niet heeft verzocht om een vergoeding voor de kosten van het taxatierapport.

Deze uitspraak is gedaan op 22 januari 2013 door mr. A.F.M.Q. Beukers-van Dooren, rechter, en op dezelfde dag in het openbaar uitgesproken in tegenwoordigheid van mr. M. Jansen, griffier.

De griffier, De rechter,

Afschrift aangetekend verzonden aan partijen op: 23 januari 2013

Aan deze uitspraak hoeft eerst uitvoering te worden gegeven als de uitspraak onherroepelijk is geworden. De uitspraak is onherroepelijk als niet binnen zes weken na verzending van de uitspraak een rechtsmiddel is aangewend of onherroepelijk op het aangewende rechtsmiddel is beslist (artikel 27h, vijfde lid en artikel 28, zevende lid AWR).

Rechtsmiddel