Rechtbank Zeeland-West-Brabant, 09-01-2013, BZ8324, 11/425

Procedurenummer: AWB 11/425

Uitspraakdatum: 9 januari 2013

Uitspraak als bedoeld in afdeling 8.2.6 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) in het geding tussen

en

1. Ontstaan en loop van het geding

1.1. De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres belanghebbende] te [woonplaats] (hierna: de woning), per waardepeildatum 1 januari 2009 (hierna: de waardepeildatum), vastgesteld voor het kalenderjaar 2010 op € 557.000. In het desbetreffende geschrift is ook de aanslag onroerende-zaakbelastingen 2010 (hierna: de aanslag) bekendgemaakt. In de in één geschrift vervatte uitspraken van de heffingsambtenaar van 24 maart 2010 heeft de heffingsambtenaar de waarde en de aanslag gehandhaafd.

1.2. Belanghebbende heeft daartegen bij brief van 21 januari 2011, ontvangen bij de rechtbank op 24 januari 2011, beroep ingesteld. Ter zake van dit beroep heeft de griffier van belanghebbende een griffierecht geheven van € 41.

1.3. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.

1.4. De heffingsambtenaar heeft vóór de zitting nadere stukken ingediend. Deze stukken zijn in afschrift verstrekt aan belanghebbende.

2. Feiten

Op grond van de stukken van het geding en het verhandelde ter zitting staat het volgende vast:

2.1. Belanghebbende is gebruiker en genothebbende krachtens eigendom van de woning. De woning is een twee-onder-één-kapwoning met vrijstaande garage, dubbele carport en berging/schuur.

2.2. Op de woning rust een erfdienstbaarheid die behelst dat de woningen gelegen aan de [adres 1] en [adres 2] recht hebben op daglichttoetreding in de ramen die grenzen aan het perceel van de woning.

3. Geschil

3.2. Partijen doen hun standpunten steunen op de gronden die daartoe door hen zijn aangevoerd ter zitting en in de van hen afkomstige stukken.

4. Beoordeling van het geschil

4.1. Voor een geslaagd beroep op het vertrouwensbeginsel moet er sprake zijn van feiten of omstandigheden die bij de belanghebbende in redelijkheid de indruk hebben kunnen wekken dat de heffingsambtenaar ter zake een bewust standpunt had ingenomen. Tot de stukken van het geding behoort een afschrift van mailverkeer op 25 februari 2010 en 26 februari 2010 tussen belanghebbende en [taxateur D]. In zijn mail van 25 februari 2010 (hierna: de mail) schrijft belanghebbende onder meer:

“(…) Voordat ik officieel ga reageren wil ik graag even een en ander aankaarten.

Vorig jaar heb ik bezwaar en beroep aangetekend op mijn WOZ-waardebepaling. Na overleg tussen ons beiden heb ik het beroep ingetrokken.

Graag ontvang ik van u de onderliggende berekeningen/gegevens voor de waardevaststelling. Bij voorbaat dank.

Mogelijk heeft een collega van u dit jaar mijn WOZ aanslag behandeld, maar ik vind het toch handig dat ik me nu tot u richt. (…)”.

In reactie op deze mail van belanghebbende schrijft [taxateur D] op 26 februari 2010:

“(…) Zoals afgesproken in het telefoongesprek van vandaag stuur ik u hierbij de berekening van [adres belanghebbende] met peildatum 01-01-2009. (…)”.

De berekening is als bijlage meegezonden met de mail en betreft een matrix waarin de waarde naar waardepeildatum 1 januari 2009 is berekend op € 513.517,57 (hierna: de matrix).

4.3.1. De rechtbank gaat voorbij aan de stelling van de heffingsambtenaar dat de mail een compromisvoorstel betreft en dit voorstel is afgewezen nu belanghebbende bezwaar heeft aangetekend. Voor zover al sprake zou zijn van een dergelijk voorstel, heeft de gemachtigde van belanghebbende geloofwaardig en onbestreden verklaard dat belanghebbende redelijkerwijs in de veronderstelling mocht verkeren dat hij eerst bezwaar aan moest tekenen en de waarde vervolgens overeenkomstig de mail van [taxateur D] zou worden verminderd tot € 513.517. Ook met hetgeen ter zitting is verklaard alsmede met de overgelegde stukken is immers niet aannemelijk geworden belanghebbende dit voorstel heeft afgewezen

4.3.2. Naar het oordeel van de rechtbank is onder deze feiten en omstandigheden sprake van een in rechte te honoreren vertrouwen dat de waarde zou worden verminderd tot € 513.517, 57. Nu de heffingsambtenaar in de uitspraken op bezwaar van 24 maart 2010 de waarde heeft gehandhaafd op € 557.000, is dit vertrouwen geschonden en slaagt belanghebbendes beroep op het vertrouwensbeginsel.

4.5. Belanghebbendes primaire standpunt behelst echter een waarde van € 499.000. Ter onderbouwing daarvan verwijst belanghebbende naar een taxatierapport dat is opgemaakt [taxateur S] verbonden aan [kan[kantoornaam taxateur S]. Hierin is de woning per waardepeildatum getaxeerd op € 499.816. Dit taxatierapport bevat ondermeer een matrix met als vergelijkingsobjecten, [vergelijkingsobject 1], [vergelijkingsobject 2] en [vergelijkingsobject 3] en bevat fotomateriaal van zowel de woning als van deze vergelijkingsobjecten. In de matrix zijn factoren toegekend voor kwaliteit, onderhoud, ligging, doelmatigheid en uitstraling van de woning en de vergelijkingsobjecten.

4.6. Bij de waardebepaling in het kader van de Wet WOZ moet worden uitgegaan van rond de waardepeildatum gerealiseerde verkoopcijfers van met de onroerende zaak vergelijkbare objecten. Het vergelijkingsobject [vergelijkingsobject 2] is verkocht op 3 september 2007. Gelet op het feit dat de waardepeildatum 1 januari 2009 is, is deze verkoop naar het oordeel van de rechtbank dusdanig ver verwijderd van de waardepeildatum dat deze buiten beschouwing moet worden gelaten. De rechtbank is van oordeel dat de twee resterende vergelijkingsobjecten, zijnde [vergelijkingsobject 1] en [vergelijkingsobject 3], qua type, bouwperiode, inhoud en perceel voldoende vergelijkbaar zijn met de woning.

4.7. De woning van belanghebbende is op kortere afstand van het spoor gelegen dan de voormelde vergelijkingsobjecten en is in tegenstelling tot deze vergelijkingsobjecten onderhevig aan waardedruk als gevolg van het recht op daglichttoetreding van de naastgelegen woningen aan de [adres 1] en [adres 2]. Als gevolg van deze verschillen is in de matrix aan de woning een liggingsfactor 6 toegekend tegenover een liggingsfactor 9 voor de vergelijkingsobjecten. De rechtbank is echter van oordeel dat het waardedrukkend effect van de ligging nabij het spoor, het te honoreren recht op daglichttoetreding en het verschil in oppervlakte tussen de woning en de vergelijkingsobjecten niet van dien aard zijn dat hiermee het in de matrix bepleite verschil in waarde is gerechtvaardigd.

4.8. Gelet op het vorenstaande heeft belanghebbende geen feiten en omstandigheden aannemelijk gemaakt die de conclusie rechtvaardigen dat de waarde van de woning verder moet worden verminderd tot € 499.000. De waarde van de woning op de waardepeildatum dient te worden verminderd tot € 513.000 en het beroep dient gegrond te worden verklaard.

5. Proceskosten

Door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand

Kosten van een deskundige in de bezwaarfase

5.2. In het kader van de bezwaarprocedure heeft [kan[kantoornaam taxateur S] in opdracht van De Juiste Waarde BV een taxatierapport opgesteld van de woning van belanghebbende. Ter zake van deze taxatie heeft [kan[kantoornaam taxateur S] bij factuur van 16 augustus 2010 de volgende kosten in rekening gebracht aan De Juiste Waarde BV (een kopie van deze factuur behoort tot de stukken van het geding):

De rechtbank acht aannemelijk dat de gemachtigde van belanghebbende de opdrachtgever is van De Juiste Waarde BV. Uit de tot de stukken van het geding behorende factuur van de gemachtigde van belanghebbende blijkt ook dat deze kosten zijn doorbelast aan belanghebbende. De rechtbank is van oordeel dat sprake is van kosten van een deskundige zoals bedoeld in artikel 1, onderdeel b van het Besluit. De vraag of en in hoeverre het taxatierapport van belanghebbende een bijdrage heeft geleverd aan de beslissing van de rechtbank is hierbij niet van belang (zie Hoge Raad, 16 november 2012, LJN BY2770 en 30 november 2012, LJN BY4617, gepubliceerd op www.rechtspraak.nl).

5.3. De rechtbank acht het aannemelijk en niet onredelijk dat twee uren gemoeid zijn geweest met het taxeren van de woning. Op grond van artikel 2, eerste lid, sub b van het Besluit, gelezen in samenhang met artikel 8:36, tweede lid van de Awb, geldt voor de hoogte van het te vergoeden bedrag de Wet tarieven in strafzaken. De hoogte van de vergoeding is via artikel 3, eerste lid, onderdeel a van die wet te vinden in het Besluit tarieven strafzaken, artikel 6. Daarin is bepaald dat een tarief geldt van ten hoogste € 116,09 per uur (vanaf 28 augustus 2012). Gelet op het arrest van de Hoge Raad van 13 juli 2012 (LJN BX0904, gepubliceerd op www.rechtspraak.nl) is de aard van het te taxeren object van belang voor het antwoord op de vraag of het te vergoeden uurtarief kan worden gesteld op dit maximum. Aangezien de taxatie betrekking heeft op een twee-onder-een-kapwoning, zijn de werkzaamheden naar het oordeel van de rechtbank niet dermate bijzonder van aard dat een hoger uurtarief dan € 50 gerechtvaardigd is. De in verband met de bezwaarfase voor vergoeding in aanmerking komende taxatiekosten bedragen derhalve € 200 (4 uren maal € 50).

5.3.1. Op grond van artikel 1, aanhef, onderdeel e, van het Besluit juncto artikel 2, aanhef, onderdeel e, van het Besluit komen de gemaakte kosten voor de uittreksels uit de openbare registers ad € 5,90 volledig voor vergoeding in aanmerking.

Kosten van een deskundige in de beroepsfase

Niet in geschil is dat deze kosten worden doorbelast aan belanghebbende. Aangaande deze kosten overweegt de rechtbank als volgt. De rechtbank is van oordeel dat de voormelde kosten, kosten vormen ter zake van de beroepsprocedure van een deskundige zoals bedoeld in artikel 1, onderdeel b van het Besluit. De rechtbank acht het niet onredelijk dat met de voorbereiding van de zitting en het bijwonen van de zitting ter zake van de negen procedures, 8 uren zijn gemoeid. Overeenkomstig hetgeen hiervoor ter zake van het te vergoeden uurtarief voor de bezwaarfase is overwogen, is de rechtbank van oordeel dat de uren, die zijn gemoeid met de voorbereiding en het bijwonen van de zitting, dienen te worden vergoed tegen een uurtarief van € 50. Rekening houdend met het feit dat de factuur betrekking heeft op negen procedures, betekent dit dat ter zake van de onderhavige beroepsprocedure een bedrag van afgerond € 45 (is 8 maal € 50, gedeeld door 9) door de heffingsambtenaar dient te worden vergoed.

5.5. Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen, bedragen de door de heffingsambtenaar te vergoeden proceskosten € 1.430 (vergoeding voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand ad € 1.179 plus vergoeding voor de kosten voor uittreksels ad € 6 (afgerond) en vergoeding van kosten van een deskundige in verband met de bezwaarfase ad € 200 respectievelijk € 45 voor de beroepsfase).

5.6. Voorts dient de heffingsambtenaar, gelet op artikel 8:74, eerste lid, van de Awb, aan belanghebbende het door hem betaalde griffierecht te vergoeden.

6. Beslissing

De rechtbank:

Deze uitspraak is gedaan op 9 januari 2013 door mr. W. Brouwer, rechter, en op dezelfde dag in het openbaar uitgesproken in tegenwoordigheid van mr. M.C.W. Hermus, griffier.

De griffier, De rechter,

Afschrift aangetekend verzonden aan partijen op: 23 januari 2013

Aan deze uitspraak hoeft eerst uitvoering te worden gegeven als de uitspraak onherroepelijk is geworden. De uitspraak is onherroepelijk als niet binnen zes weken na verzending van de uitspraak een rechtsmiddel is aangewend of onherroepelijk op het aangewende rechtsmiddel is beslist (artikel 27h, vijfde lid en artikel 28, zevende lid AWR).

Rechtsmiddel

Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof te ‘s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 5201 CZ ’s-Hertogenbosch.