Rechtbank Zeeland-West-Brabant, 09-01-2013, ECLI:NL:RBZWB:2013:387 BZ8805, 11/6286

Procedurenummer: AWB 11/6286

Uitspraakdatum: 9 januari 2013

Uitspraak als bedoeld in afdeling 8.2.6 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) in het geding tussen

en

1. Ontstaan en loop van het geding

1.1. De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres belanghebbende] te [woonplaats] (hierna: de woning), per waardepeildatum 1 januari 2010 (hierna: de waardepeildatum), vastgesteld voor het kalenderjaar 2011 op € 521.000. In het desbetreffende geschrift is ook de aanslag onroerende-zaakbelastingen 2011 (hierna: de aanslag) bekendgemaakt. In de in één geschrift vervatte uitspraken van de heffingsambtenaar van 31 oktober 2011 heeft de heffingsambtenaar de waarde en de aanslag gehandhaafd.

1.2. Belanghebbende heeft daartegen bij brief van 9 december 2011, ontvangen bij de rechtbank op 13 december 2011, beroep ingesteld. Ter zake van dit beroep heeft de griffier van belanghebbende een griffierecht geheven van € 41.

1.3. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.

1.4. De heffingsambtenaar heeft vóór de zitting nadere stukken ingediend. Deze stukken zijn in afschrift verstrekt aan belanghebbende.

2. Feiten

Op grond van de stukken van het geding en het verhandelde ter zitting staat het volgende vast:

2.1. Belanghebbende is gebruiker en genothebbende krachtens eigendom van de woning. De woning is een twee-onder-één-kapwoning met vrijstaande garage, dubbele carport en berging/schuur.

2.2. Op de woning rust een erfdienstbaarheid die behelst dat de woningen gelegen aan de [adres 1] en [adres 2] recht hebben op daglichttoetreding in de ramen die grenzen aan het perceel van de woning.

3. Geschil

3.1. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum. Belanghebbende concludeert tot gegrondverklaring van het beroep, vernietiging van de uitspraken op bezwaar en vermindering van de aanslag tot een berekend naar een waarde van € 488.000. De heffingsambtenaar stelt dat de waarde correct is vastgesteld op € 521.000 en concludeert tot ongegrondverklaring van het beroep.

3.2. Partijen doen hun standpunten steunen op de gronden die daartoe door hen zijn aangevoerd ter zitting en in de van hen afkomstige stukken.

4. Beoordeling van het geschil

4.1. Krachtens artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ, wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend. Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.

4.2. De heffingsambtenaar, op wie de bewijslast rust van de in geschil zijnde waarde van de woning, beroept zich op een in opdracht van hem opgesteld taxatierapport en ter ondersteuning daarvan op de opbrengst behaald bij verkoop van enkele met de woning vergeleken objecten, te weten [vergelijkingsobject 1], [vergelijkingsobject 2], [vergelijkingsobject 3], [vergelijkingsobject 4], [vergelijkingsobject 5], [vergelijkingsobject 6] en [vergelijkingsobject 7], alle gelegen te [woonplaats] (hierna: de vergelijkingsobjecten). Het taxatierapport is voorzien van een matrix en beeldmateriaal van zowel de woning als van de vergelijkingsobjecten. In het taxatierapport is de woning naar waardepeildatum 1 januari 2010 getaxeerd op € 590.000 (matrix 1 op basis van gemiddelde m3-prijs) respectievelijk € 573.000 (matrix 2 op basis van m3-prijs [vergelijkingsobject 2]).

4.3. De referentieobjecten en de woning zijn allen 2-onder-1 kapwoningen die gelegen zijn in [woonplaats]. Naar het oordeel van de rechtbank zijn de vergelijkingsobjecten en de woning qua type, uitstraling en bouwperiode in zodanige mate met elkaar vergelijkbaar dat de verkoopprijzen van die objecten terecht als uitgangspunt zijn genomen bij het bepalen van de waarde van de woning. Verschillen in inhoud, aanwezigheid van een garage, dakkapel of berging zijn niet van dien aard dat deze objecten niet als vergelijkbaar kunnen worden bestempeld. De rechtbank is niettemin van oordeel dat aan het taxatierapport van de heffingsambtenaar onvoldoende bewijskracht toekomt en overweegt hiertoe als volgt.

4.4. In het taxatierapport is een splitsing aangebracht tussen hoofdgebouw(en) en bijgebouw(en). Zo is bij de woning en drie vergelijkingsobjecten een aanbouw opgenomen als bijgebouw. De heffingsambtenaar heeft deze aanbouw(en) afzonderlijk gewaardeerd en is voor het destilleren van de m3-prijs uit de verkoopopbrengsten uitgegaan van de inhoud exclusief de aanbouw(en). Ter zitting heeft de gemachtigde van belanghebbende onder verwijzing naar bouwtekeningen echter gesteld dat de door de heffingsambtenaar als aanbouw betitelde ruimten in de vergelijkingsobjecten en de woning geen aanbouw zijn maar behoren tot de hoofdbouw. Hij heeft daartoe onbestreden gesteld dat de betreffende ruimtes reeds vanaf de oplevering van de respectievelijke woningen bestonden en dat bij een aantal van de woningen in deze ruimtes de (open) keuken is gerealiseerd. Het aldus gestelde in samenhang met de bouwtekeningen geeft de rechtbank geen aanleiding om anders te concluderen. Het vorenstaande betekent dat er geen sprake is van een aanbouw zodat in het taxatierapport van de heffingsambtenaar is uitgegaan van onjuiste objectkenmerken. Dit betekent tevens dat bij de vergelijkingsobjecten is uitgegaan van een te kleine inhoud, wat leidde tot een te hoge m3–prijs bij die objecten.

4.4.1. Het taxatierapport van de heffingsambtenaar bevat ook op andere punten onjuistheden. Zo heeft de gemachtigde van belanghebbende ter zitting onbestreden verklaard dat de heffingsambtenaar ter zake van de woning en het vergelijkingsobject [vergelijkingsobject 1] ten onrechte is uitgegaan van een balkon. Voorts is ten aanzien van het vergelijkingsobject [vergelijkingsobject 2] is vast komen te staan dat in tegenstelling tot hetgeen in het taxatierapport van de heffingsambtenaar is vermeld, op de waardepeildatum nog geen sprake was van een dakkapel en een afgewerkte zolder(kamer). Ten slotte is ten aanzien van de vergelijkingsobjecten [vergelijkingsobject 4] en [vergelijkingsobject 6] ten onrechte uitgegaan van de aanwezigheid van een inpandige garage.

4.6. Ter toelichting op de erfdienstbaarheid aangaande het recht op daglichttoetreding van de woningen gelegen aan de [adres 1] en [adres 2] heeft de gemachtigde van belanghebbende ter zitting foto’s overgelegd. Op deze foto’s is zichtbaar dat ramen van deze woningen rechtstreeks zicht geven op de tuin van de woning van belanghebbende. De privacy in deze tuin wordt hierdoor aanzienlijk beperkt. Belanghebbende heeft ter toelichting op de foto’s verklaard dat de toetreding van daglicht in deze ramen vanwege de erfdienstbaarheid niet mag worden beperkt hetgeen betekent dat de ruimte voor deze ramen moet worden vrijgelaten. De rechtbank is hierdoor van oordeel dat deze erfdienstbaarheid een waardedrukkend effect heeft waarmee in het taxatierapport ten onrechte geen rekening is gehouden.

4.7. Voorts stelt belanghebbende terecht dat het rapport van de heffingsambtenaar onvoldoende bewijskracht heeft nu daarin niet inzichtelijk is gemaakt of en in welke mate rekening is gehouden met de verschillen in kwaliteit, ligging, doelmatigheid en uitstraling. In het rapport wordt immers uitsluitend de onderhoudsstaat nader gekwalificeerd. De overige objectkenmerken worden niet nader benoemd of gespecificeerd. Deze objectkenmerken zijn naar het oordeel van de rechtbank echter essentieel om te kunnen bepalen of en in hoeverre met deze verschillen rekening is gehouden.

4.8. Ten slotte heeft belanghebbende onbestreden verklaard dat ter zake van het vergelijkingsobject [vergelijkingsobject 1] de notariële leveringsakte is gepasseerd in augustus 2011 doch de koopovereenkomst reeds in februari 2011 tot stand is gekomen. Dit betekent dat ten minste voor één vergelijkingsobject geldt dat tussen de datum van koopovereenkomst en notariële levering een aanzienlijke termijn is verstreken. Door het achterwege laten van indexering van het desbetreffende verkoopresultaat naar de datum van koopovereenkomst kan ook om deze reden onvoldoende bewijskracht worden toegekend aan het taxatierapport van de heffingsambtenaar.

4.9. Al het vorenstaande in onderlinge samenhang bezien, leidt de rechtbank tot het oordeel dat dit taxatierapport onvoldoende bewijskracht heeft en de heffingsambtenaar de vastgestelde waarde van € 521.000 niet aannemelijk heeft gemaakt. Gelet hierop komt de rechtbank niet toe aan belanghebbendes stelling dat de door de heffingsambtenaar gehanteerde grondstaffel onjuist is.

4.10. Ter onderbouwing van de door belanghebbende bepleite waarde van € 488.000 verwijst belanghebbende naar een matrix die is opgemaakt door [taxateur S] verbonden aan [kantoornaam taxateur S] (hierna: de matrix). Hierin is de woning per waardepeildatum getaxeerd op € 488.096. Deze matrix heeft als vergelijkingsobjecten, [vergelijkingsobject 8], [vergelijkingsobject 9], [vergelijkingsobject 6] en [vergelijkingsobject 2] en bevat fotomateriaal van zowel de woning als van deze vergelijkingsobjecten.

4.11. De rechtbank is van oordeel dat deze objecten qua type, bouwperiode, inhoud en perceel voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. Uit de matrix blijkt dat rekening is gehouden met de verschillen in kwaliteit, onderhoud, ligging, doelmatigheid en uitstraling. De mate waarin hiermee rekening is gehouden, is naar het oordeel van de rechtbank echter niet juist zodat ook belanghebbende de niet aannemelijk heeft gemaakt dat de woning op de waardepeildatum een waarde heeft van € 488.000. De rechtbank overweegt hiertoe als volgt.

4.12. De woning van belanghebbende is op kortere afstand van het spoor gelegen dan de voormelde vergelijkingsobjecten en is in tegenstelling tot deze vergelijkingsobjecten onderhevig aan waardedruk als gevolg van het recht op daglichttoetreding van de naastgelegen woningen aan de [adres 1] en [adres 2]. Als gevolg van deze verschillen is in de matrix aan de woning een liggingsfactor 6 toegekend tegenover een liggingsfactor 8 voor de vergelijkingsobjecten. De rechtbank is echter van oordeel dat het waardedrukkend effect van de ligging nabij het spoor, het te honoreren recht op daglichttoetreding en het verschil in oppervlakte tussen de woning en de vergelijkingsobjecten niet dermate zijn dat hiermee het in de matrix bepleite verschil in m2-prijzen is gerechtvaardigd. Dat de woning minder luxe is en qua inhoud 40m3 groter is dan het vergelijkingsobject [vergelijkingsobject 2] rechtvaardigt voorts niet een m3-prijs van € 492 voor de woning ten opzichte van € 622 voor [vergelijkingsobject 2].

4.13. Nu de heffingsambtenaar, gelet op hetgeen hiervoor is overwogen niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan om de door hem verdedigde waarde aannemelijk te maken en ook belanghebbende de door hem bepleite waarde niet aannemelijk maakt, bepaalt de rechtbank de waarde van de woning, alle feiten en omstandigheden in aanmerking nemende, in goede justitie op € 500.000.

4.14. Gelet op het vorenstaande dient het beroep gegrond te worden verklaard.

5. Proceskosten

Door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand

5.1. De rechtbank vindt aanleiding de heffingsambtenaar te veroordelen in de kosten die belanghebbende in verband met de behandeling van het bezwaar en beroep redelijkerwijs heeft moeten maken. Deze kosten zijn op de voet van het Besluit proceskosten bestuursrecht (hierna: het Besluit) en het Besluit van 20 december 2012 tot wijziging van het Besluit proceskosten bestuursrecht in verband met indexering van de bedragen en toevoeging van enkele proceshandelingen (Staatsblad 2012-683 en 2012-684) voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vastgesteld op € 1.179 (1 punt voor het indienen van een bezwaarschrift met een waarde per punt van € 235 en een wegingsfactor 1 alsmede 1 punt voor het indienen van het beroepschrift en 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 472 en een wegingsfactor 1). De bezwaar- en beroepschriften van de zaken met procedurenummers AWB 11/418 tot en met AWB11/423, AWB 11/425, AWB 11/6254 en AWB 11/6286 zijn (nagenoeg) gelijktijdig ingediend en leenden zich voor gelijktijdige behandeling ter zitting. Ter zitting zijn de verschillende objecten echter afzonderlijk behandeld. Voorts hebben de procedures betrekking op verschillende belanghebbenden, verschillende objecten en verschillende jaren. De rechtbank is hierdoor van oordeel dat geen sprake is van samenhang in de zin van artikel 3 van het Besluit.

Kosten van een deskundige in de bezwaarfase

5.2. In het kader van de bezwaarprocedure heeft [kantoornaam taxateur S] in opdracht van De Juiste Waarde BV een taxatierapport opgesteld van de woning van belanghebbende. Ter zake van deze taxatie heeft [kantoornaam taxateur S] bij factuur van 7 juni 2011 de volgende kosten in rekening gebracht aan De Juiste Waarde BV (een kopie van deze factuur behoort tot de stukken van het geding):

De rechtbank acht aannemelijk dat de gemachtigde van belanghebbende de opdrachtgever is van De Juiste Waarde BV. Uit de tot de stukken van het geding behorende factuur van de gemachtigde van belanghebbende blijkt ook dat deze kosten zijn doorbelast aan belanghebbende. De rechtbank is van oordeel dat sprake is van kosten van een deskundige zoals bedoeld in artikel 1, onderdeel b van het Besluit. De vraag of en in hoeverre het taxatierapport van belanghebbende een bijdrage heeft geleverd aan de beslissing van de rechtbank is hierbij niet van belang (zie Hoge Raad, 16 november 2012, LJN BY2770 en 30 november 2012, LJN BY4617, gepubliceerd op www.rechtspraak.nl).

Kosten van een deskundige in de beroepsfase

Niet in geschil is dat deze kosten worden doorbelast aan belanghebbende. Aangaande deze kosten overweegt de rechtbank als volgt. De rechtbank is van oordeel dat de voormelde kosten, kosten vormen ter zake van de beroepsprocedure van een deskundige zoals bedoeld in artikel 1, onderdeel b van het Besluit. De rechtbank acht het niet onredelijk dat met de voorbereiding van de zitting en het bijwonen van de zitting ter zake van de negen procedures, 8 uren zijn gemoeid. Overeenkomstig hetgeen hiervoor ter zake van het te vergoeden uurtarief voor de bezwaarfase is overwogen, is de rechtbank van oordeel dat de uren, die zijn gemoeid met de voorbereiding en het bijwonen van de zitting, dienen te worden vergoed tegen een uurtarief van € 50. Rekening houdend met het feit dat de factuur betrekking heeft op negen procedures, betekent dit dat ter zake van de onderhavige beroepsprocedure een bedrag van afgerond € 45 (is 8 maal € 50, gedeeld door 9) door de heffingsambtenaar dient te worden vergoed.

5.5. Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen, bedragen de door de heffingsambtenaar te vergoeden proceskosten € 1.324 (vergoeding voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand ad € 1.179 plus vergoeding voor de kosten van een deskundige in verband met de bezwaarfase ad € 100 respectievelijk € 45 voor de beroepsfase).

5.6. Voorts dient de heffingsambtenaar, gelet op artikel 8:74, eerste lid, van de Awb, aan belanghebbende het door hem betaalde griffierecht te vergoeden.

6. Beslissing

De rechtbank:

Deze uitspraak is gedaan op 9 januari 2013 door mr. W. Brouwer, rechter, en op dezelfde dag in het openbaar uitgesproken in tegenwoordigheid van mr. M.C.W. Hermus, griffier.

De griffier, De rechter,

Afschrift aangetekend verzonden aan partijen op: 23 januari 2013

Aan deze uitspraak hoeft eerst uitvoering te worden gegeven als de uitspraak onherroepelijk is geworden. De uitspraak is onherroepelijk als niet binnen zes weken na verzending van de uitspraak een rechtsmiddel is aangewend of onherroepelijk op het aangewende rechtsmiddel is beslist (artikel 27h, vijfde lid en artikel 28, zevende lid AWR).

Rechtsmiddel

Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof te ‘s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 5201 CZ ’s-Hertogenbosch.