Rechtbank Zeeland-West-Brabant, 09-01-2013, ECLI:NL:RBZWB:2013:382 BZ8810, 11/420

Procedurenummer: AWB 11/420

Uitspraakdatum: 9 januari 2013

Uitspraak als bedoeld in afdeling 8.2.6 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) in het geding tussen

en

1. Ontstaan en loop van het geding

1.1. De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres belanghebbende] te [woonplaats] (hierna: de woning), per waardepeildatum 1 januari 2009 (hierna: de waardepeildatum), vastgesteld voor het kalenderjaar 2010 op € 401.000. In het desbetreffende geschrift is ook de aanslag onroerende-zaakbelastingen 2010 (hierna: de aanslag) bekendgemaakt. In de in één geschrift vervatte uitspraken van de heffingsambtenaar van 13 december 2010 heeft de heffingsambtenaar de waarde en de aanslag gehandhaafd.

1.2. Belanghebbende heeft daartegen bij brief van 21 januari 2011, ontvangen bij de rechtbank op 24 januari 2011, beroep ingesteld. Ter zake van dit beroep heeft de griffier van belanghebbende een griffierecht geheven van € 41.

1.3. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.

1.4. De heffingsambtenaar heeft vóór de zitting nadere stukken ingediend. Deze stukken zijn in afschrift verstrekt aan belanghebbende.

2. Feiten

3. Geschil

3.1. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum.

3.2. Belanghebbende concludeert tot gegrondverklaring van het beroep, vernietiging van de uitspraken op bezwaar en vermindering van de aanslag tot een berekend naar een waarde van € 380.000. De heffingsambtenaar stelt dat de waarde correct is vastgesteld op € 401.000 en concludeert tot ongegrondverklaring van het beroep.

3.3. Partijen doen hun standpunten steunen op de gronden die daartoe door hen zijn aangevoerd in de van hen afkomstige stukken.

4. Beoordeling van het geschil

4.1. Krachtens artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ, wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend. Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.

4.2. De heffingsambtenaar, op wie de bewijslast rust van de in geschil zijnde waarde van de onroerende zaak, beroept zich op een in opdracht van hem opgesteld taxatierapport en ter ondersteuning daarvan op de opbrengst behaald bij verkoop van enkele met de onroerende zaak vergeleken objecten, te weten [vergelijkingsobject 1], [vergelijkingsobject 2], [vergelijkingsobject 3], [vergelijkingsobject 4], [vergelijkingsobject 5], [vergelijkingsobject 6] en [vergelijkingsobject 7], alle gelegen te [woonplaats] (hierna: de vergelijkingsobjecten). Het taxatierapport is voorzien van een matrix en beeldmateriaal van zowel de woning als van de vergelijkingsobjecten. In het taxatierapport is de woning naar waardepeildatum 1 januari 2009 getaxeerd op € 431.000 (matrix 1 op basis van gemiddelde m3-prijs ) respectievelijk € 426.000 (matrix 2 op basis van m3-prijs [vergelijkingsobject 7]).

4.3. De referentieobjecten en de woning zijn alle 2-onder-1 kapwoningen die gelegen zijn in [woonplaats]. Naar het oordeel van de rechtbank zijn de vergelijkingsobjecten en de woning qua type, uitstraling en bouwperiode in zodanige mate met elkaar vergelijkbaar dat de verkoopprijzen van die objecten terecht als uitgangspunt zijn genomen bij het bepalen van de waarde van de woning. Verschillen in inhoud, aanwezigheid van een garage, dakkapel of berging zijn niet van dien aard dat deze objecten niet als vergelijkbaar kunnen worden bestempeld. De rechtbank is niettemin van oordeel dat aan het taxatierapport van de heffingsambtenaar onvoldoende bewijskracht toekomt en overweegt hiertoe als volgt.

4.4. In het taxatierapport is een splitsing aangebracht tussen hoofdgebouw(en) en bijgebouw(en). Zo is bij de woning en drie vergelijkingsobjecten een aanbouw opgenomen als bijgebouw. De heffingsambtenaar heeft deze aanbouw(en) afzonderlijk gewaardeerd en is voor het destilleren van de m3-prijs uit de verkoopopbrengsten uitgegaan van de inhoud exclusief de aanbouw(en). Ter zitting heeft de gemachtigde van belanghebbende onder verwijzing naar bouwtekeningen echter gesteld dat de door de heffingsambtenaar als aanbouw betitelde ruimten in de vergelijkingsobjecten en de woning geen aanbouw zijn maar behoren tot de hoofdbouw. Hij heeft daartoe onbestreden gesteld dat de betreffende ruimtes reeds vanaf de oplevering van de respectievelijke woningen bestonden en dat bij een aantal van de woningen in deze ruimtes de (open) keuken is gerealiseerd. Het aldus gestelde in samenhang met de bouwtekeningen geeft de rechtbank geen aanleiding om anders te concluderen. Het vorenstaande betekent dat er geen sprake is van een aanbouw zodat in het taxatierapport van de heffingsambtenaar is uitgegaan van onjuiste objectkenmerken. Dit betekent tevens dat bij de vergelijkingsobjecten is uitgegaan van een te kleine inhoud, wat leidde tot een te hoge m3–prijs bij die objecten.

4.4.1. Het taxatierapport van de heffingsambtenaar bevat ook op andere punten onjuistheden. Zo is ten aanzien van het vergelijkingsobject [vergelijkingsobject 7] vast komen te staan dat in tegenstelling tot hetgeen in het taxatierapport van de heffingsambtenaar is vermeld, op de waardepeildatum nog geen sprake was van een dakkapel en een afgewerkte zolder(kamer). Voorts is ten aanzien van het vergelijkingsobject [vergelijkingsobject 5] ten onrechte uitgegaan van de aanwezigheid van een inpandige garage.

4.5. De taxateur van belanghebbende heeft ter zitting geloofwaardig en door de heffingsambtenaar onbestreden, gesteld dat het vergelijkingsobject [vergelijkingsobject 7] voor ruim € 100.000 is verbouwd. Volgens belanghebbende heeft [vergelijkingsobject 7] hierdoor een grotere luxe dan zijn woning en is met dit verschil ten onrechte geen rekening is gehouden. De heffingsambtenaar heeft ter zitting bevestigd dat dit object luxe is, doch deze luxe enkel een subjectieve meerwaarde heeft. Zo heeft de badkamer een inloopdouche van 6m2 en is deze daardoor volgens de heffingsambtenaar minder praktisch in het gebruik. De rechtbank is echter van oordeel dat een verbouwing van deze omvang redelijkerwijs heeft geleid tot een verhoging van de waarde. Het enkele feit dat een badkamer volgens de heffingsambtenaar niet praktisch is ingericht, betekent immers niet dat objectief gezien geen sprake is van een meerwaarde. Dit geldt temeer nu de investering van € 100.000 niet uitsluitend betrekking heeft op de badkamer van [vergelijkingsobject 7]. Uit het rapport van de heffingsambtenaar blijkt niet dat met het voormelde verschil in luxe/waarde rekening is gehouden. De m3-prijs die de heffingsambtenaar uit het verkoopresultaat van [vergelijkingsobject 7] heeft gedestilleerd, bedraagt immers € 521,52 en is in matrix 2 zonder correctie toegepast op het hoofdgebouw van de woning van belanghebbende. Gelet hierop alsmede op het feit dat het taxatierapport ook anderszins geen blijk geeft van een waardecorrectie in verband met dit verschil in luxe, is hiermee ten onrechte geen rekening gehouden.

4.6. Voorts stelt belanghebbende terecht dat het rapport van de heffingsambtenaar onvoldoende bewijskracht heeft nu daarin niet inzichtelijk is gemaakt of en in welke mate rekening is gehouden met de verschillen in kwaliteit, ligging, doelmatigheid en uitstraling. In het rapport wordt immers uitsluitend de onderhoudsstaat nader gekwalificeerd. De overige objectkenmerken worden niet nader benoemd of gespecificeerd. Deze objectkenmerken zijn naar het oordeel van de rechtbank echter essentieel om te kunnen bepalen of en in hoeverre met deze verschillen rekening is gehouden.

4.7. Al het vorenstaande in onderlinge samenhang bezien, leidt de rechtbank tot het oordeel dat het door de heffingsambtenaar aangevoerde taxatierapport onvoldoende bewijskracht heeft en de heffingsambtenaar daarmee de vastgestelde waarde van € 401.000 niet aannemelijk heeft gemaakt. Gelet hierop komt de rechtbank niet toe aan belanghebbendes stelling dat de door de heffingsambtenaar gehanteerde grondstaffel onjuist is.

4.8. Ter onderbouwing van de door belanghebbende bepleite waarde verwijst belanghebbende naar een taxatierapport dat is opgemaakt op 16 augustus 2010 door [taxateur S] verbonden aan [kantoornaam taxateur S]. Hierin is de woning per waardepeildatum getaxeerd op € 380.000 (afgerond). Dit taxatierapport bevat ondermeer een matrix met als vergelijkingsobjecten, [vergelijkingsobject 1], [vergelijkingsobject 6] en [vergelijkingsobject 8] en is tevens voorzien van fotomateriaal van zowel de woning als van deze vergelijkingsobjecten. In de matrix zijn factoren toegekend voor kwaliteit, onderhoud, ligging, doelmatigheid en uitstraling van de woning en de vergelijkingsobjecten.

4.9. Bij de waardebepaling in het kader van de Wet WOZ moet worden uitgegaan van rond de waardepeildatum gerealiseerde verkoopcijfers van met de onroerende zaak vergelijkbare objecten. Het vergelijkingsobject [vergelijkingsobject 8] is verkocht op 3 september 2007. Gelet op het feit dat de waardepeildatum 1 januari 2009 is, is deze verkoop naar het oordeel van de rechtbank dusdanig ver verwijderd van de waardepeildatum dat deze buiten beschouwing moet worden gelaten.

4.10. De rechtbank is van oordeel dat de resterende twee vergelijkingsobjecten, zijnde [vergelijkingsobject 6] en [vergelijkingsobject 1], qua type, bouwperiode, inhoud en perceel voldoende vergelijkbaar zijn met de woning.

4.11. De woning is op kortere afstand van het spoor is gelegen dan de voormelde vergelijkingsobjecten. Als gevolg van dit verschil in ligging is in de matrix aan de woning een liggingsfactor 6 toegekend tegenover een liggingsfactor 9 voor de vergelijkingsobjecten. De rechtbank is echter van oordeel dat het waardedrukkend effect van de kortere afstand tot het spoor in samenhang met het verschil in oppervlakte tussen het perceel van de woning en die van de vergelijkingsobjecten, niet van dien aard is dat daarmee de in de matrix bepleite verschillen in m2-prijzen zijn gerechtvaardigd.

4.12. Gelet op het vorenstaande heeft belanghebbende met het taxatierapport alsmede met hetgeen daar in de stukken en ter zitting aan is toegevoegd, niet aannemelijk gemaakt dat de woning op de waardepeildatum een waarde heeft van € 380.000.

4.13.1. Belanghebbende heeft naar het oordeel van de rechtbank niet aannemelijk gemaakt dat er sprake is van begunstigend beleid of een oogmerk tot begunstiging. Ten aanzien van de meerderheidsregel in WOZ-zaken heeft de Hoge Raad in zijn arrest van 8 juli 2005 (LJN AT8945, gepubliceerd op www.rechtspraak.nl) onder meer bepaald dat een beroep op deze regel dient te worden ondersteund met de stelling dat minstens twee identieke objecten lager zijn gewaardeerd. Nu belanghebbende slechts naar één object verwijst, kan belanghebbendes beroep op het gelijkheidsbeginsel reeds om deze reden niet slagen.

4.14. Nu de heffingsambtenaar, gelet op hetgeen hiervoor is overwogen niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan om de door hem verdedigde waarde aannemelijk te maken en ook belanghebbende de door hem bepleite waarde niet aannemelijk maakt, bepaalt de rechtbank de waarde van de woning, alle feiten en omstandigheden in aanmerking nemende, in goede justitie op € 390.000.

4.15. Gelet op het vorenstaande dient het beroep gegrond te worden verklaard.

5. Proceskosten

Door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand

Kosten van een deskundige in de bezwaarfase

5.2. In het kader van de bezwaarprocedure heeft [kantoornaam taxateur S] in opdracht van De Juiste Waarde BV een taxatierapport opgesteld van de woning van belanghebbende. Ter zake van deze taxatie heeft [kantoornaam taxateur S] bij factuur van 16 augustus 2010 de volgende kosten in rekening gebracht aan De Juiste Waarde BV (een kopie van deze factuur behoort tot de stukken van het geding):

De rechtbank acht aannemelijk dat de gemachtigde van belanghebbende de opdrachtgever is van De Juiste Waarde BV. Uit de tot de stukken van het geding behorende factuur van de gemachtigde van belanghebbende blijkt ook dat deze kosten zijn doorbelast aan belanghebbende. De rechtbank is van oordeel dat sprake is van kosten van een deskundige zoals bedoeld in artikel 1, onderdeel b van het Besluit. De vraag of en in hoeverre het taxatierapport van belanghebbende een bijdrage heeft geleverd aan de beslissing van de rechtbank is hierbij niet van belang (zie Hoge Raad, 16 november 2012, LJN BY2770 en 30 november 2012, LJN BY4617, gepubliceerd op www.rechtspraak.nl).

5.3. De rechtbank is van oordeel dat sprake is van kosten van een deskundige zoals bedoeld in artikel 1, onderdeel b van het Besluit. De rechtbank acht het aannemelijk en niet onredelijk dat twee uren gemoeid zijn geweest met het taxeren van de woning. Op grond van artikel 2, eerste lid, sub b van het Besluit, gelezen in samenhang met artikel 8:36, tweede lid van de Awb, geldt voor de hoogte van het te vergoeden bedrag de Wet tarieven in strafzaken. De hoogte van de vergoeding is via artikel 3, eerste lid, onderdeel a van die wet te vinden in het Besluit tarieven strafzaken, artikel 6. Daarin is bepaald dat een tarief geldt van ten hoogste € 116,09 per uur (vanaf 28 augustus 2012). Gelet op het arrest van de Hoge Raad van 13 juli 2012 (LJN BX0904, gepubliceerd op www.rechtspraak.nl) is de aard van het te taxeren object van belang voor het antwoord op de vraag of het te vergoeden uurtarief kan worden gesteld op dit maximum. Aangezien de taxatie betrekking heeft op een twee-onder-een-kapwoning, zijn de werkzaamheden naar het oordeel van de rechtbank niet dermate bijzonder van aard dat een hoger uurtarief dan € 50 gerechtvaardigd is. De in verband met de bezwaarfase voor vergoeding in aanmerking komende taxatiekosten bedragen derhalve € 200 (4 uren maal € 50).

5.3.1. Op grond van artikel 1, aanhef, onderdeel e, van het Besluit juncto artikel 2, aanhef, onderdeel e, van het Besluit komen de gemaakte kosten voor de uittreksels uit de openbare registers ad € 5,90 volledig voor vergoeding in aanmerking.

Kosten van een deskundige in de beroepsfase

Niet in geschil is dat deze kosten worden doorbelast aan belanghebbende. Aangaande deze kosten overweegt de rechtbank als volgt. De rechtbank is van oordeel dat de voormelde kosten, kosten vormen ter zake van de beroepsprocedure van een deskundige zoals bedoeld in artikel 1, onderdeel b van het Besluit. De rechtbank acht het niet onredelijk dat met de voorbereiding van de zitting en het bijwonen van de zitting ter zake van de negen procedures, 8 uren zijn gemoeid. Overeenkomstig hetgeen hiervoor ter zake van het te vergoeden uurtarief voor de bezwaarfase is overwogen, is de rechtbank van oordeel dat de uren, die zijn gemoeid met de voorbereiding en het bijwonen van de zitting, dienen te worden vergoed tegen een uurtarief van € 50. Rekening houdend met het feit dat de factuur betrekking heeft op negen procedures, betekent dit dat ter zake van de onderhavige beroepsprocedure een bedrag van afgerond € 45 (is 8 maal € 50, gedeeld door 9) door de heffingsambtenaar dient te worden vergoed.

5.5. Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen, bedragen de door de heffingsambtenaar te vergoeden proceskosten € 1.430 (vergoeding voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand ad € 1.179 plus vergoeding voor de kosten voor uittreksels ad € 6 (afgerond) en vergoeding van kosten van een deskundige in verband met de bezwaarfase ad € 200 respectievelijk € 45 voor de beroepsfase).

5.6. Voorts dient de heffingsambtenaar, gelet op artikel 8:74, eerste lid, van de Awb, aan belanghebbende het door hem betaalde griffierecht te vergoeden.

6. Beslissing

De rechtbank:

Deze uitspraak is gedaan op 9 januari 2013 door mr. W. Brouwer, rechter, en op dezelfde dag in het openbaar uitgesproken in tegenwoordigheid van mr. M.C.W. Hermus, griffier.

De griffier, De rechter,

Afschrift aangetekend verzonden aan partijen op: 23 januari 2013

Aan deze uitspraak hoeft eerst uitvoering te worden gegeven als de uitspraak onherroepelijk is geworden. De uitspraak is onherroepelijk als niet binnen zes weken na verzending van de uitspraak een rechtsmiddel is aangewend of onherroepelijk op het aangewende rechtsmiddel is beslist (artikel 27h, vijfde lid en artikel 28, zevende lid AWR).

Rechtsmiddel

Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof te ‘s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 5201 CZ ’s-Hertogenbosch.