Rechtbank Zeeland-West-Brabant, 14-02-2013, CA1939, 12/4000

Zittingsplaats: Eindhoven

Proces-verbaal van de mondelinge uitspraak als bedoeld in afdeling 8.2.6 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) en artikel 27d van de Algemene wet inzake rijksbelastingen (AWR) in het geding tussen

en

1. Beslissing

2. Gronden

2.2. Partijen hebben ter zitting bij wijze van compromis overeenstemming bereikt en wel in die zin dat naar hun oordeel aan voornoemde zaken de volgende waarden in het economische verkeer (hierna: WEV) en waarde in het economische verkeer bij agrarische bestemming (hierna: WEVAB) moet worden toegekend:

2.3. Voorts is ter zitting komen vast te staan dat niet in geschil is dat het perceel van 2.445 m2, na onttrekking, aan de eigen woning (box 1) van belanghebbende moet worden toegerekend en dat de WEV van de cultuurgrond ultimo 2006 tot de rendementsgrondslag van het inkomen uit sparen en beleggen (box 3) behoort.

2.4. Het geschil spitst zich toe op de WEV van de cultuurgrond groot 4.774 m2 en daarmee op de totale hoogte van de belaste boekwinst. Belanghebbende bepleit een WEV van de cultuurgrond van maximaal (afgerond) € 50.000, de inspecteur van € 166.000.

2.5. In de door belanghebbende overgelegde taxatierapporten die in opdracht van hem zijn opgesteld, zijn aan de cultuurgrond de volgende WEV per m2 toegekend:

2.6. De inspecteur beroept zich op de in opdracht van hem opgestelde taxatierapporten door taxateur [taxateur R] van de Belastingdienst Zuidwest/kantoor Breda, waarin steeds aan de cultuurgrond een WEV is toegekend van (afgerond) € 35 per m2.

2.7. Vaststaat dat belanghebbende op 17 januari 2007 een koopovereenkomst heeft gesloten waarbij hij een stuk grond groot 14.268 m2, waaronder voormeld stuk cultuurgrond, aan [X BV] heeft verkocht voor € 52,50 per m2.

Bewijslastverdeling

2.8. De WEV op waardepeildatum is hier, kort samengevat, de prijs welke de meestbiedende gegadigde op 30 juli 2006 voor de cultuurgrond zou willen betalen. Naar het oordeel van de rechtbank moet in een geval waarin een belastingplichtige een onroerende zaak kort voor of na de waardepeildatum heeft gekocht of verkocht, in de regel ervan worden uitgegaan dat de WEV overeenkomt met de koopsom. Dit is slechts anders indien de partij die zich daarop beroept feiten of omstandigheden stelt en bij betwisting aannemelijk maakt, waaruit volgt dat de koopsom niet die waarde weergeeft. Dit rechtskader leidt de rechtbank af uit het arrest van de Hoge Raad van 29 november 2000, nr. 35.797, LJN AA8610. Dat arrest is gewezen in een procedure over de WEV in de zin van de Wet waardering onroerende zaken waarbij de belastingplichtige na de waardepeildatum een woning had gekocht. In het onderhavige geval gaat het om het bepalen van de WEV ter zake van de overbrenging naar het privévermogen van cultuurgrond die na de waardepeildatum door de belastingplichtige is verkocht. De rechtbank heeft geen aanleiding te veronderstellen dat voornoemd rechtskader niet evenzeer van toepassing zou zijn in een geval als het onderhavige.

2.10. Belanghebbende betoogt dat, gelet op de waardeontwikkeling vanaf de waardepeildatum tot aan de datum van verkoop, de koopsom van € € 52,50 per m2 niet de waarde op waardepeildatum weergeeft. De inspecteur kan dit betoog in zoverre onderschrijven dat de waardeontwikkeling meebrengt dat de waarde per waardepeildatum, in afwijking van de koopsom, moet worden vastgesteld op circa € 35 per m2. Nu belanghebbende betoogt dat hiermee onvoldoende rekening is gehouden met de waardeontwikkeling vanaf waardepeildatum tot aan de datum van verkoop, rust op hem de last dat aannemelijk te maken.

Waarde

2.12. Tussen partijen staat vast dat de transactie van het perceel grond groot 3.580 m2 een familietransactie betreft. De taxateur stelt dat daarmee voldoende rekening is gehouden gelet op het verschil tussen de familietransactieprijs van € 3,35 en de door hem aangehouden prijs van € 10. Naar het oordeel van de rechtbank kan die transactie niet als vergelijking dienen. Niet aannemelijk is immers dat bij de verkoop van het betreffende object de optimale opbrengst is nagestreefd en gerealiseerd. De te realiseren prijs voor dat object bij verkoop onder zakelijke voorwaarden acht de rechtbank evenmin voldoende onderbouwd.

2.13. Ter zake van de objecten [adres 2] en [adres 3] stelt de rechtbank voorop dat zij niet aannemelijk acht dat de marktomstandigheden voor deze objecten voldoende vergelijkbaar zijn met die voor de onderhavige cultuurgrond. Reeds hierom laat de rechtbank deze objecten buiten beschouwing.

2.14. Taxateur [taxateur V] heeft omtrent de situatie op de waardepeildatum voorts het volgende aangevoerd. Uit het op 15 juli 2006 door de gemeente voor het betreffende gebied genomen 2e voorbereidingsbesluit kan niet worden afgeleid dat er plannen voor woningbouw voor het betreffende gebied ophanden waren. Het was niet aannemelijk dat er op korte tot middellange termijn een bestemmingswijziging naar woningbouw zou gaan plaatsvinden. De aanwezigheid van het bedrijf [bedrijf] was een aanzienlijke belemmering voor eventuele toekomstige woningbouw. Uit de openbare registers is geen enkele activiteit van commerciële marktpartijen zoals projectontwikkelaars te herleiden. Omdat de gemeente voorts reeds elders actief grond aan het verwerven was, lag een tweede grote uitbreidingslocatie ook niet in de rede. Eerst begin 2007 werd algemeen bekend dat [bedrijf] was verkocht. Op dat moment vond er pas een forse waardesprong plaats in het betreffende gebied. Volgens de inspecteur was de wijziging in de gebruiksmogelijkheid van de cultuurgrond reeds op waardepeildatum voldoende reëel. De inspecteur betwist dat van voornoemde omstandigheden een verdere waardedruk uitgaat dan door hem in aanmerking is genomen.

2.15. Naar het oordeel van de rechtbank heeft belanghebbende tegenover de gemotiveerde betwisting door de inspecteur niet aannemelijk gemaakt dat bij aanbieding ter verkoop van de cultuurgrond op of rond 31 juli 2006 de meest biedende gegadigde niet bereid zou zijn geweest ten minste een prijs van € 35 per m2 te betalen. Gelet hierop acht de rechtbank belanghebbende niet erin geslaagd aannemelijk te maken dat met de door de inspecteur gehanteerde waarde van € 35 onvoldoende rekening is gehouden met de waardeontwikkeling tussen de waardepeildatum en 17 januari 2007. Gelet hierop acht de rechtbank de door de inspecteur gehanteerde WEV van € 166.000 voor de cultuurgrond groot 4.744 m2 niet te hoog.

2.16. Gelet op de in 2.10 vermelde bewijsregel en de omstandigheid dat de door de inspecteur bepleite waarde de koopsom niet overschrijdt, komt de rechtbank niet toe aan de behandeling van de grieven van belanghebbende gericht tegen de door de inspecteur gehanteerde vergelijkingsobjecten.

2.17. Bij uitspraak op bezwaar heeft de inspecteur de cultuurgrond ultimo 2006 voor een waarde van € 166.000 tot de rendementsgrondslag van het inkomen uit sparen en beleggen (box 3) gerekend. Gelet op hetgeen in 2.2 en 2.15 is overwogen acht de rechtbank dit juist.

2.18. Het voorgaande resulteert in een belaste boekwinst van € 194.000, opgebouwd als volgt:

Nu in het belastbaar inkomen uit werk en woning zoals dat bij uitspraak op bezwaar is vastgesteld op € 248.541, een bedrag aan belaste boekwinst is begrepen van € 209.000, dient het belastbare inkomen uit werk en woning (box 1) met € 15.000 te worden verlaagd tot € 233.541.

Heffingsrente

2.19. Het beroep wordt geacht mede betrekking te hebben op de heffingsrente (zie Hoge Raad 27 november 2009, nr. 07/13621, LJN BJ7907). Belanghebbende heeft tegen de heffingsrente geen zelfstandige grieven aangevoerd. Het is de rechtbank overigens ook niet gebleken dat de bepalingen met betrekking tot de heffingsrente onjuist zijn toegepast. Nu het belastbare inkomen uit werk en woning met € 15.000 moet worden verlaagd tot € 233.541, dient de heffingsrente dienovereenkomstig te worden verminderd.

2.20. Gelet op het voorgaande is het beroep gegrond verklaard.

2.21. Belanghebbende heeft ter zitting verklaard dat geen aanspraak wordt gemaakt op een vergoeding van proceskosten. Als gevolg daarvan ziet de rechtbank geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling.

De griffier, De rechter,

Afschrift aangetekend verzonden aan partijen op: 18 februari 2013

Aan deze uitspraak hoeft eerst uitvoering te worden gegeven als de uitspraak onherroepelijk is geworden. De uitspraak is onherroepelijk als niet binnen zes weken na verzending van de uitspraak een rechtsmiddel is aangewend of onherroepelijk op het aangewende rechtsmiddel is beslist (artikel 27h, vijfde lid en artikel 28, zevende lid AWR).

Rechtsmiddel