Rechtbank Zeeland-West-Brabant, 07-02-2013, ECLI:NL:RBZWB:2013:2306 CA2481, 12/4384

Zittingsplaats: Breda

Proces-verbaal van de mondelinge uitspraak als bedoeld in afdeling 8.2.6 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) en artikel 27d van de Algemene wet inzake rijksbelastingen (AWR) in het geding tussen

en

1. Beslissing

De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.

2. Gronden

2.1. De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) de waarde van de woning, per waardepeildatum 1 januari 2011 (hierna: de waardepeildatum), vastgesteld voor het kalenderjaar 2012 op € 401.000. In het desbetreffende geschrift is ook de aanslag onroerende-zaakbelastingen 2012 bekend gemaakt. In de uitspraken op bezwaar heeft de heffingsambtenaar de waarde en de aanslag gehandhaafd.

2.2. Belanghebbende is eigenaar van de woning. De woning is een vrijstaande woning met een inpandige garage. De woning is gelegen aan het water en heeft een aanlegsteiger. De inhoud van de woning vormt onderdeel van het geschil. De oppervlakte van het perceel is ongeveer 447 m².

2.3. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum.

2.4. Op grond van artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ, wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend. Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.

2.5. Belanghebbende bepleit een waarde van de woning van € 368.000. Daartoe wijst belanghebbende op een taxatierapport van taxateur [taxateur K] van [kantoornaam taxateur K], die de woning op de waardepeildatum heeft getaxeerd op € 368.000.

2.6. De bewijslast inzake de juistheid van de aan de woning toegekende waarde ligt bij de heffingsambtenaar. De heffingsambtenaar heeft een taxatierapport overgelegd, opgemaakt op 11 oktober 2012 door [taxateur L], taxateur te Steenbergen. In dit taxatierapport is de waarde van de woning getaxeerd op € 401.000.

2.7. Het taxatierapport van de heffingsambtenaar bevat, naast gegevens van de woning, gegevens van een aantal vergelijkingsobjecten. Dit zijn dezelfde vergelijkingsobjecten als die in het taxatierapport van belanghebbende zijn opgenomen. De rechtbank is van oordeel dat de in de taxatierapporten genoemde vergelijkingsobjecten kort vóór of kort na de waardepeildatum zijn verkocht en wat type, bouwjaar, ligging, en onderhoudstoestand betreft voldoende vergelijkbaar zijn met de woning.

2.8. Het taxatierapport van de heffingsambtenaar vermeldt een inhoud van de woning van 438 m3. Het taxatierapport van belanghebbende vermeldt een inhoud van de woning van 339 m3 en een aanbouw van de woonruimte van 62 m3. De heffingsambtenaar heeft in het verweerschrift uiteengezet dat hij bij de berekening van de inhoud is uitgegaan van de maten op basis van NEN2580 vanuit de bouwtekening. Tevens heeft hij gesteld dat zowel bij de inpandige opname als bij de bouwvergunningen niet is gebleken van een aanbouw woonruimte. Belanghebbende heeft deze stellingen niet betwist. De rechtbank heeft geen reden te twijfelen aan de uitgangspunten die aan de berekening van de heffingsambtenaar ten grondslag liggen, zodat zij uitgaat van een inhoud van de woning van 438 m3.

2.9. Voorts zijn in het taxatierapport van de heffingsambtenaar twee dakkapellen opgenomen, in tegenstelling tot het rapport van belanghebbende waarin is uitgegaan van één dakkapel. Op de foto’s van de woning in het taxatierapport van de heffingsambtenaar zijn duidelijk twee dakkapellen zichtbaar, zodat de rechtbank hierin de heffingsambtenaar zal volgen.

2.10. De heffingsambtenaar heeft aan de grond van de woning een hogere waarde toegekend dan belanghebbende. Volgens de heffingsambtenaar is de woning beter gelegen dan de vergelijkingsobjecten. De heffingsambtenaar heeft daarvoor verwezen naar de ligging van de woning aan het water en de autoluwe weg. De taxateur van de heffingsambtenaar merkt hierover op: “Binnen bebouwde kom op een zeer unieke en mooie lokatie gelegen. Het is op een eiland gelegen met een totaal van 11 vergelijkbare woningen. De woning met aanlegsteiger ligt aan het water en staat in contact met open water en is met de boot bereikbaar”. Belanghebbende heeft deze stelling inzake de ligging niet betwist. De rechtbank maakt uit de foto’s in het taxatierapport van de heffingsambtenaar op dat de vergelijkingsobjecten, in tegenstelling tot de woning, in “gewone” woonwijken zijn gelegen. De rechtbank acht aannemelijk dat de meest biedende gegadigde aan een ligging aan het water en een autoluwe weg een hogere waarde zal toekennen dan aan een ligging in een “gewone” woonwijk. Dit rechtvaardigt naar het oordeel van de rechtbank een hogere grondwaarde van de woning.

2.11. Tot slot heeft de heffingsambtenaar, in tegenstelling tot belanghebbende, aan de aanlegsteiger een waarde toegekend. Niet in geschil is dat de aanlegsteiger onderdeel vormt van de woning. De rechtbank acht aannemelijk dat de aanlegsteiger een waarde vertegenwoordigt en kan ook hierin de heffingsambtenaar volgen.

2.12. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met het vermelde taxatierapport aannemelijk heeft gemaakt dat de woning op de waardepeildatum een waarde in het economische verkeer had van € 401.000. Gelet hierop is de rechtbank van oordeel dat de waarde van de woning alsmede de daarop gebaseerde aanslag niet te hoog zijn vastgesteld. Het beroep is ongegrond verklaard.

2.13. De rechtbank ziet geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling.

Deze uitspraak is gedaan op 7 februari 2013 door mr. drs. M.M. de Werd, rechter, en op dezelfde dag in het openbaar uitgesproken in tegenwoordigheid van mr. drs. I.E. Rijsdijk-van Eerd, griffier.

De griffier, De rechter,

Afschrift aangetekend verzonden aan partijen op: 20 februari 2013

Rechtsmiddel