Rechtbank Zeeland-West-Brabant, 15-04-2014, ECLI:NL:RBZWB:2014:2642, AWB-13_4908

2.1.

De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van artikel 22 van de Wet WOZ de waarde van de woning, per waardepeildatum 1 januari 2012 (hierna: de waardepeildatum), vastgesteld voor het kalenderjaar 2013 op € 137.000. Gelijktijdig is ook de aanslag onroerende-zaakbelastingen 2013 bekend gemaakt. In de uitspraken op bezwaar heeft de heffingsambtenaar de waarde en de aanslag gehandhaafd.

2.2.

Belanghebbende is eigenaar van de woning. De woning is een vrijstaande houten recreatie bungalow met een tuinhuis/blokhut van 8m². De woning is gebouwd in 1979. De inhoud van de woning is ongeveer 105m³ en de oppervlakte van het perceel is ongeveer 270m².

2.3.

In geschil is de waarde van de woning per de waardepeildatum. Belanghebbende bepleit een waarde van € 125.000. De heffingsambtenaar verdedigt de vastgestelde waarde.

2.4.

Op grond van artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ, wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend. Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.

2.5.

De bewijslast van de juistheid van de aan de woning toegekende waarde ligt bij de heffingsambtenaar. De heffingsambtenaar heeft daartoe een taxatierapport overgelegd, opgemaakt op 23 september 2013 door [taxateur G], taxateur. In dit taxatierapport wordt verwezen naar de opbrengst behaald bij verkoop van een drietal ter vergelijking met de woning opgevoerde objecten, zijnde [vergelijkingsobject 1], [vergelijkingsobject 2] en [vergelijkingsobject 3], alle gelegen te [plaats Y]. Het taxatierapport is voorzien van beeldmateriaal van zowel de woning als van voornoemde objecten. Verder heeft de heffingsambtenaar een matrix betreffende de woning en de hierboven genoemde objecten in geding gebracht. In het taxatierapport is de waarde van de woning getaxeerd op € 148.000.

2.6.

Met het hiervoor vermelde taxatierapport heeft de heffingsambtenaar niet aannemelijk gemaakt dat de woning op de waardepeildatum een waarde in het economische verkeer had van € 137.000. Hierbij heeft de rechtbank het volgende in aanmerking genomen. De heffingsambtenaar heeft voor zowel objecten gelegen in [plaats X] als objecten gelegen in [plaats Y] een m²-prijs van € 400 gehanteerd. Alleen voor het referentieobject [vergelijkingsobject 1] is de m²-prijs verminderd tot € 360, omdat dit object een slechtere ligging op het park heeft. Belanghebbende heeft gemotiveerd gesteld dat de heffingsambtenaar ten onrechte een gelijke m²-prijs hanteert voor objecten in [plaats X] en [plaats Y] en heeft daarbij gewezen op de bekendheid van [plaats Y] als badplaats, de populariteit daarvan en de betere ligging het strand (op het zuiden en beschut) ten opzichte van het strand van [plaats X] (op het westen met veel wind). Volgens belanghebbende is de grondwaarde in [plaats X] aanmerkelijk lager dan in [plaats Y]. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar tegenover de gemotiveerde betwisting van belanghebbende niet aannemelijk gemaakt dat aan de ondergrond van de objecten gelegen in [plaats X] dezelfde m²-prijs moet worden toegekend als aan objecten gelegen in [plaats Y]. Daarmee ontvalt de basis aan het taxatierapport.

2.7.

Belanghebbende heeft tevens gesteld dat sinds 2011 aan de zijde waar de woonkamer in de woning is gelegen, de achterburen een nieuwe woning hebben gebouwd. Deze woning is gelegen op 11 meter afstand van de woning van belanghebbende en neemt met zijn hoogte van ongeveer 6 meter zonlicht weg en belemmert het uitzicht van belanghebbende. Belanghebbende heeft foto’s laten zien waaruit de rechtbank afleidt dat de bovenkant van de woning van de buren opvallend sterk uittorent boven de erfgrensafscheiding. De rechtbank is met belanghebbende van oordeel dat dit een waardeverminderend element is ten opzichte van andere woningen. De rechtbank acht het uitgangspunt van de heffingsambtenaar dat dit een subjectief element is, onjuist. Het is natuurlijk zo dat het vrij normaal is dat men de woning van de buren kan zien over de erfgrensafscheiding, maar in dit geval is de aanwezigheid van die woning erg dichtbij en storend. Een koper zal dat zeker meewegen.

2.8.

Belanghebbendes beroep op de algemene, landelijke daling van de prijzen van koopwoningen, verwerpt de rechtbank. Doel en strekking van de Wet WOZ brengen namelijk mee dat de waarde van een woning voor elk tijdvak opnieuw wordt bepaald, aan de hand van feiten en omstandigheden die zich op of rond de waardepeildatum voordoen, met voorbijgaan aan de waarde die per een vorige waardepeildatum aan de woning is toegekend. Voor het bepalen van de waarde van de woning kan het beste worden uitgegaan van rond de waardepeildatum behaalde verkoopcijfers van de met de woning vergelijkbare objecten. Aan de waardeontwikkeling van onroerende zaken in het algemeen of in de regio kan onvoldoende betekenis worden toegekend voor de waardebepaling van een specifieke onroerende zaak.

2.9.

Belanghebbende heeft, met hetgeen hij heeft aangevoerd, naar het oordeel van de rechtbank de door hem voorgestane waarde van € 125.000 ook niet aannemelijk gemaakt. Belanghebbende heeft deze waarde immers niet onderbouwd met op of rond de waardepeildatum behaalde verkoopcijfers van met de woning vergelijkbare objecten.

2.10.

Na weging van hetgeen partijen over en weer hebben aangevoerd en met inachtneming van hetgeen hiervoor is overwogen, stelt de rechtbank de waarde van de woning op de waardepeildatum in goede justitie vast op € 130.000.

2.11.

Gelet op het vorenstaande is het beroep gegrond verklaard.

2.12.

De rechtbank vindt aanleiding de heffingsambtenaar te veroordelen in de kosten die belanghebbende in verband met de behandeling van het beroep redelijkerwijs heeft moeten maken. Deze kosten, te weten reiskosten, zijn op de voet van het Besluit proceskosten bestuursrecht (hierna: het Besluit) vastgesteld op, afgerond, € 20 (gebaseerd op de kosten van het openbaar vervoer, tweede klasse). De door belanghebbende gemaakte kosten voor het aangetekend verzenden van stukken komen op grond van het Besluit niet voor vergoeding in aanmerking.

1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden: a. de naam en het adres van de indiener;