Rechtbank Zeeland-West-Brabant, 24-04-2014, ECLI:NL:RBZWB:2014:2720, AWB-12_4552
Rechtbank Zeeland-West-Brabant, 24-04-2014, ECLI:NL:RBZWB:2014:2720, AWB-12_4552
Gegevens
- Instantie
- Rechtbank Zeeland-West-Brabant
- Datum uitspraak
- 24 april 2014
- Datum publicatie
- 19 mei 2014
- ECLI
- ECLI:NL:RBZWB:2014:2719
- Zaaknummer
- AWB-12_4552
- Relevante informatie
- Wet waardering onroerende zaken [Tekst geldig vanaf 01-01-2023 tot 01-01-2024]
Inhoudsindicatie
WOZ-waardes concertzaal en entreegebouw
De rechtbank heeft geoordeeld dat voor de beoordeling van het van toepassing zijnde archetype gekeken dient te worden naar het totale complex, ook al is sprake van verschillende WOZ-objecten. De concertzaal en het entreegebouw dienen daarom volgens de rechtbank volgens het archetype ‘cultureel megagebouw’ te worden gewaardeerd. Nu geen van beide partijen de door hen gestelde waardes aannemelijk heeft gemaakt, heeft de rechtbank de waardes – rekeninghoudend met alle feiten en omstandigheden – schattenderwijs bepaald.
Uitspraak
Belastingrecht, meervoudige kamer
Locatie: Breda
Procedurenummers AWB 12/4552 tot en met 12/4554 en 12/4556
uitspraak van 24 april 2014
Uitspraak als bedoeld in afdeling 8.2.6 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) in het geding tussen
[belanghebbende] , gevestigd te [plaats X],
belanghebbende,
en
de heffingsambtenaar van de [gemeente X],
de heffingsambtenaar.
1 Ontstaan en loop van het geding
Kalenderjaar 2010
De heffingsambtenaar heeft bij in één geschrift vervatte beschikkingen op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) de waardes van de volgende onroerende zaken, gelegen aan de [adres], te [plaats X], per waardepeildatum 1 januari 2009, vastgesteld voor het kalenderjaar 2010:
-
De concertzaal op € 9.250.000 (procedurenummer 12/4552);
-
Het entreegebouw op € 4.998.000 (procedurenummer 12/4553).
In het desbetreffende geschrift zijn ook de aanslagen onroerende-zaakbelastingen (hierna: OZB) 2010 voor zover het betreft het gebruikersgedeelte van de concertzaal en het entreebouw bekend gemaakt.
De heffingsambtenaar heeft bij in één geschrift vervatte uitspraken op bezwaar van 19 juli 2012 de waarde en de aanslag van de concertzaal gehandhaafd en de waarde van het entreegebouw verminderd tot € 3.847.000 en de aanslag dienovereenkomstig verminderd. Tevens heeft de heffingsambtenaar aan belanghebbende een kostenvergoeding voor de bezwaarfase toegekend van € 436.
Kalenderjaar 2011
De heffingsambtenaar heeft bij in één geschrift vervatte beschikkingen op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) de waardes van de volgende onroerende zaken, gelegen aan de [adres], te [plaats X], per waardepeildatum 1 januari 2010, vastgesteld voor het kalenderjaar 2011:
-
De concertzaal op € 8.198.000 (procedurenummer 12/4554);
-
Het entreegebouw op € 3.842.000 (procedurenummer 12/4556).
In het desbetreffende geschrift zijn ook de aanslagen onroerende-zaakbelastingen (hierna: OZB) 2011 voor zover het betreft het gebruikersgedeelte van de concertzaal en het entreebouw bekend gemaakt.
De heffingsambtenaar heeft bij in één geschrift vervatte uitspraken op bezwaar van 19 juli 2012 de waarde en de aanslag van de concertzaal gehandhaafd en de waarde van het entreegebouw verminderd tot € 3.707.000 en de aanslag dienovereenkomstig verminderd. Tevens heeft de heffingsambtenaar aan belanghebbende een kostenvergoeding voor de bezwaarfase toegekend van € 436.
Belanghebbende heeft tegen de in 1.1.2 en 1.2.2 genoemde uitspraken op bezwaar bij brief van 28 augustus 2012, ontvangen bij de rechtbank op 28 augustus 2012, beroep ingesteld. Belanghebbende heeft bij brief van 2 oktober 2012 het beroep nader gemotiveerd. Ter zake van deze beroepen heeft de griffier voor alle vier zaken in de zaak met procedurenummer 12/4552 van belanghebbende eenmaal griffierecht geheven van € 310.
De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
Partijen hebben vóór de zitting nadere stukken ingediend. Deze stukken zijn telkens in afschrift verstrekt aan de wederpartij.
Het eerste onderzoek ter zitting door de enkelvoudige belastingkamer van de rechtbank heeft plaatsgevonden op 6 februari 2013 te Breda. Aldaar zijn tegelijkertijd de zaken van belanghebbende met de procedurenummers 12/4552 tot en met 12/4554 en 12/4556 behandeld. Ter zitting zijn verschenen, de gemachtigden van belanghebbende, [gemachtigde] en [taxateur F] (taxateur) en namens de heffingsambtenaar, [verweerder] en [taxateur D] (taxateur). Namens belanghebbende is ter zitting een pleitnota voorgedragen en een afschrift daarvan overgelegd aan de rechtbank en aan de heffingsambtenaar. De heffingsambtenaar heeft verklaard geen bezwaar te hebben tegen overlegging van het formulier proceskostenvergoeding. De rechtbank heeft het onderzoek ter zitting vervolgens geschorst en bepaalt dat partijen tot 20 maart 2013 de gelegenheid krijgen om in overleg met elkaar te treden ten einde een compromis te bereiken. Bij brief van 28 februari 2013 heeft belanghebbende de rechtbank medegedeeld dat partijen niet tot een compromis over de waardes zijn gekomen. Van het ter zitting verhandelde is een proces-verbaal opgemaakt waarvan een afschrift op 15 maart 2013 aan partijen verzonden. Tegelijkertijd heeft de rechtbank de zaken op grond van artikel 8:10 van de Awb verwezen naar de meervoudige kamer. Bij brief van 19 maart 2013 heeft de heffingsambtenaar een toelichting gegeven over het stranden van een compromis.
Het tweede onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden door de meervoudige belastingkamer op 11 februari 2014 te Tilburg. Aldaar zijn tegelijkertijd de zaken van belanghebbende met de procedurenummers 12/4552 tot en met 12/4554 en 12/4556 behandeld. Voor het verhandelde ter zitting en de daar aanwezige personen verwijst de rechtbank naar het proces-verbaal van de zitting, waarvan een afschrift op dezelfde dag als deze uitspraak aan partijen is verzonden.
2 Feiten
Op grond van de stukken van het geding en het verhandelde ter zitting staat het volgende vast:
Belanghebbende is gebruiker van het concertzaalgebouw, dat bestaat uit de concertzaal en het bijbehorende entreegebouw. Het concertzaalgebouw is in [jaartal] gebouwd. Het concertzaalgebouw maakt samen met het conservatorium deel uit van het zogenoemde [X-gebouw]. Tegelijkertijd met de realisering van het [X-gebouw] is het zogenoemde [Y-gebouw] gerealiseerd. Daarnaast is het concertzaalgebouw door middel van een bovengrondse verbindingsgang verbonden met het naast gelegen schouwburgcomplex. Deze verbindingsgang vormt onderdeel van de concertzaal.
Op [datum] heeft de [gemeente X] de economische eigendom van de opstallen van de concertzaal verkregen voor een bedrag van ƒ [bedrag], exclusief btw. [A] is de juridisch eigenaar van de concertzaal. De [gemeente X] heeft de volle eigendom van het entreegebouw.
De brutovloeroppervlakte (verder: BVO) van de concertzaal is [xxx] m² en de inhoud is [xxx] m³. De BVO van het entreegebouw is [xxx] m² en de inhoud is [xxx] m³. Het totaal aan BVO voor de concertzaal en het entreegebouw is dan [xxx] m² en de totale inhoud is [xxx] m³.
Ter onderbouwing van de in 1.1.1 en 1.2.1 genoemde waardes voor de concertzaal en het entreegebouw heeft de heffingsambtenaar door [taxateur D], verbonden aan [B BV], op 11 januari 2013 en 14 januari 2013 opgemaakte taxatierapporten overgelegd. In het taxatierapport voor het kalenderjaar 2010 is de concertzaal gewaardeerd op € 9.545.000 en het entreegebouw op € 3.847.000. In het taxatierapport voor het kalenderjaar 2011 is de concertzaal gewaardeerd op € 9.182.000 en het entreegebouw op € 3.707.000. Deze waardes zijn bepaald door middel van de zogenoemde gecorrigeerde vervangingswaardemethode.
Belanghebbende heeft voor beide jaren eveneens een taxatierapport overgelegd. Het taxatierapport is op 28 december 2012 door [taxateur F], verbonden aan [C], opgemaakt. In dit taxatierapport is de concertzaal voor het kalenderjaar 2010 gewaardeerd op € 4.251.000 en het entreegebouw op € 1.765.000. Voor het kalenderjaar 2011 is de concertzaal gewaardeerd op € 4.052.000 en het entreegebouw op € 1.684.000. Ook deze waardes zijn bepaald door middel van de zogenoemde gecorrigeerde vervangingswaardemethode.
3 Geschil
In geschil is het antwoord op de vragen:
- of de uitspraken op bezwaar onbevoegd zijn gedaan;
- of de waardes van de concertzaal en het entreegebouw en de daarmee samenhangende aanslagen onroerende-zaakbelastingen te hoog zijn vastgesteld.
Belanghebbende beantwoordt deze vraag bevestigend en de heffingsambtenaar ontkennend. Partijen doen hun standpunten steunen op de gronden die daartoe door hen zijn aangevoerd in de van hen afkomstige stukken en hetgeen daaraan ter zitting is toegevoegd.
Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraken op bezwaar, voor het kalenderjaar 2010 tot verlaging van de waarde van de concertzaal tot € 4.251.000 en de waarde van het entreegebouw tot € 1.765.000 en voor het kalenderjaar 2011 tot € 4.052.000 voor de concertzaal en € 1.684.000 voor het entreegebouw. De heffingsambtenaar concludeert tot ongegrondverklaring van het beroep.
Niet in geschil zijn de grondwaardes. Daarnaast is niet in geschil dat de waarde van de concertzaal inclusief btw moet worden berekend en dat de waarde van het entreegebouw exclusief btw moet worden berekend.