Rechtbank Zeeland-West-Brabant, 25-03-2014, ECLI:NL:RBZWB:2014:3041, AWB-13_4300

2.1.

Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak. Het betreft een vrijstaande villa met twee dakkappellen en een aangebouwde garage. Blijkens een door hem ondertekende koopakte heeft belanghebbende de onroerende zaak op 18 september 2011 gekocht voor een bedrag van € 1.150.000. In die akte is bepaald dat de eigendomsoverdracht uiterlijk op 1 mei 2012 zou plaatsvinden. Die overdracht is op die datum geschied.

2.2.

De heffingsambtenaar heeft bij beschikking ingevolge artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ), gedagtekend 28 februari 2013, de waarde van de onroerende zaak per de waardepeildatum 1 januari 2012 vastgesteld voor het kalenderjaar 2013 op € 1.216.000.

2.3.

Belanghebbende heeft daartegen bezwaar gemaakt. Bij de uitspraak op bezwaar heeft de heffingsambtenaar het bezwaar ongegrond verklaard.

2.4.

Op 4 oktober 2013 heeft [taxateur R], taxateur bij de gemeente Breda, een taxatierapport opgemaakt. Blijkens dit rapport is aan de onroerende zaak een waarde toegekend van € 1.216.000. Dit taxatierapport bevat gegevens en foto’s van de onroerende zaak.

2.5.

In geschil is de waarde van de onroerende zaak. Belanghebbende bepleit een waarde die ligt tussen de € 950.000 en € 1.000.000 en de heffingsambtenaar bepleit een waarde van € 1.216.000.

2.6.

Ingevolge artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ, wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend. Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.

2.7.

De bewijslast inzake de juistheid van de aan de onroerende zaak toegekende waarde ligt bij de heffingsambtenaar.

2.8.

De heffingsambtenaar heeft gesteld dat de eigen koopprijs van € 1.150.000 het best bruikbare marktcijfer is, omdat in dit geval belanghebbende zelf de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak was. Bij de bepaling van de waarde heeft de heffingsambtenaar zich gebaseerd op het aankoopbedrag van € 1.150.000 en heeft hij met de zogenoemde Prijsindex Bestaande Koopwoningen (een gezamenlijke uitgave van het Kadaster en het CBS) de waarde berekend op € 1.216.000. Daarbij heeft hij als aankoopmaand mei 2012 in aanmerking genomen. Uitgaande van een daling van de genoemde prijsindex met 5,8 percentpunt tussen januari en mei 2012 komt de waarde op de waardepeildatum uit op het door hem berekende bedrag.

2.9.

2.10.

Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar geen feiten en omstandigheden gesteld en aannemelijk gemaakt waaruit volgt dat de koopsom niet de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ genoemde waarde representeert. Ook als – anders dan hiervoor is overwogen – aankoopmaand mei 2012 als uitgangspunt zou worden genomen, zou dat niet tot een ander oordeel leiden. De heffingsambtenaar heeft de door hem verdedigde waarde alleen beargumenteerd door een bepaalde percentuele verhoging toe te passen op het aankoopbedrag. Die enkele stelling is ontoereikend om te kunnen oordelen dat de door hem verdedigde waarde de waarde is die voor de toepassing van de Wet WOZ in aanmerking moet worden genomen (vergelijk Hoge Raad 9 december 2005, ECLI:NL:HR:2005:AU7714). Zoals de redactie van V-N in de aantekening onder dat arrest heeft vermeld, is de onroerendgoedmarkt geen markt die zich voor wat betreft individuele objecten langs statistische lijnen van CBS en NVM pleegt te bewegen. Zulks is te meer van toepassing in het onderhavige geval, nu de heffingsambtenaar op bladzijde 4 van het verweerschrift heeft gesteld dat de waarde van het onderhavige object zich aan de algemene tendens van het niveau van de huizenmarkt onttrekt. Het door de heffingsambtenaar in het geding gebrachte taxatierapport leidt eveneens niet tot een ander oordeel, aangezien dat rapport niet berust op een vergelijking met verkoopcijfers van vergelijkbare panden, maar klaarblijkelijk uitsluitend is gebaseerd op de door de heffingsambtenaar in aanmerking genomen uitgangspunten.

2.11.

Belanghebbende heeft een waarde van tussen de € 950.000 en € 1.000.000 bepleit en heeft daartoe gesteld dat ‘modelmatige’ woz-waarden (opgevraagd bij het Kadaster) van zowel identieke onroerende zaken als van met de onroerende zaak vergelijkbare objecten lager zijn vastgesteld dan de vastgestelde waarde van de onderhavige onroerende zaak. De woz-waarden van die objecten zijn tevens ten opzichte van voorgaande jaren gedaald. Daarbij heeft belanghebbende er voorts op gewezen dat de huizenprijzen in 2012 fors zijn gedaald. Daarnaast heeft hij op een tweetal objecten gewezen, te weten [vergelijkingsobject 1] dat in september 2012 verkocht is voor € 700.000 en [vergelijkingsobject 2] dat in maart 2012 verkocht is voor € 850.000. Ten aanzien van één woning van hetzelfde type als de onroerende zaak heeft hij gesteld dat de door de heffingsambtenaar vastgestelde woz-waarde aanzienlijk lager ligt dan de waarde van de onroerende zaak.

2.12.

2.13.

Op grond van al het vorenstaande is de rechtbank van oordeel dat de waarde van de woning op de waardepeildatum op € 1.150.000 moet worden gesteld. In zoverre is het beroep gegrond.

2.14.

Ingevolge artikel 24, negende lid, van de Wet WOZ wordt de bij beschikking vastgestelde waarde van de onroerende zaak bekendgemaakt in één geschrift met het aanslagbiljet onroerendezaakbelastingen (OZB). Ingevolge artikel 30, tweede lid, van de Wet WOZ wordt een bezwaarschrift tegen een beschikking die is bekendgemaakt en verenigd in één geschrift met een aanslag OZB geacht mede te zijn gericht tegen die aanslag, tenzij uit het bezwaarschrift het tegendeel blijkt. Ten onrechte zijn in dit geval de bij beschikking van 28 februari 2013 vastgestelde waarde voor het kalenderjaar 2013 en de aanslag OZB 2013 niet bekendgemaakt in één geschrift. Een redelijke wetsuitleg brengt onder deze omstandigheden mee dat het - tijdige - bezwaar van belanghebbende tegen de beschikking van 28 februari 2013 voor het kalenderjaar 2013 dan ook mede geacht wordt te zijn gericht tegen de aanslag OZB 2013. De heffingsambtenaar heeft geen uitspraak gedaan op het bezwaar van belanghebbende tegen de aanslag OZB. De rechtbank kan daarover dan ook geen uitspraak doen. De rechtbank zal de zaak niet terugwijzen naar de heffingsambtenaar om alsnog uitspraak te doen op het bezwaar tegen de aanslag OZB omdat in artikel 18a van de AWR is bepaald dat die aanslag moet worden verminderd indien een lagere waarde voor de WOZ onherroepelijk komt vast te staan. De heffingsambtenaar zal dus op eigen initiatief de aanslag OZB moeten aanpassen. Daar is geen rechterlijke uitspraak over die aanslag voor nodig.

2.15.

Gelet op het vorenstaande is het beroep gegrond verklaard.

2.16.

De rechtbank ziet geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling, omdat niet is gesteld of aannemelijk is geworden dat belanghebbende kosten heeft gemaakt die op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor vergoeding in aanmerking komen.

1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden: a. de naam en het adres van de indiener;