Rechtbank Zeeland-West-Brabant, 01-08-2014, ECLI:NL:RBZWB:2014:5490, AWB-14_1119

2.1.

De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van artikel 22 van de Wet WOZ de waarde van de woning, per waardepeildatum 1 januari 2012 (hierna: de waardepeildatum), vastgesteld voor het kalenderjaar 2013 op € 165.000. Gelijktijdig is ook de aanslag onroerende-zaakbelastingen 2013 bekend gemaakt. In de uitspraken op bezwaar heeft de heffingsambtenaar, overeenkomstig de door belanghebbende in haar bezwaarschrift bepleite waarde, de waarde verminderd tot € 124.000 en de aanslag dienovereenkomstig verminderd.

2.2.

Belanghebbende is eigenaar van de woning. De woning is een tussenwoning, gebouwd omstreeks 1920. De inhoud van de woning is ongeveer 290m³ en de oppervlakte van het perceel is ongeveer 1 are en 19 ca.

2.3.

In geschil is de waarde van de woning per de waardepeildatum. Belanghebbende bepleit thans een waarde van € 105.000. De heffingsambtenaar verdedigt de vastgestelde waarde.

2.4.

Op grond van artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ, wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend. Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.

2.5.

Belanghebbende heeft een taxatierapport overgelegd, opgemaakt op 27 oktober 2011 door [taxateur M], taxateur bij [kantoornaam taxateur M]. In dit taxatierapport, dat is opgemaakt in het kader van de verkrijging van een hypotheek ter financiering van de woning, wordt verwezen naar verkopen in [straat] in de jaren 2002 tot en met 2004 en 2008 tot en met 2010. In het taxatierapport is de waarde van de woning getaxeerd op € 134.000.

2.6.

De bewijslast van de juistheid van de aan de woning toegekende waarde ligt bij de heffingsambtenaar. De heffingsambtenaar heeft het taxatieverslag overgelegd dat in de bezwaarfase is opgemaakt, nadat de taxateur de woning heeft bezocht. Daarbij is geconcludeerd dat de waarde van de woning te hoog was vastgesteld in vergelijking tot de referentieobjecten. In de uitspraken op bezwaar is de waarde van de woning verminderd tot € 124.000. Deze waarde is gebaseerd op de bevindingen tijdens de hertaxatie, op de prijs die belanghebbende bij aankoop van de woning op 2 december 2011 heeft betaald (€ 135.000) en op het door belanghebbende overgelegde taxatierapport en het “Inventarisatieformulier aankoopgegevens woningen”.

2.7.

Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. De rechtbank acht daarbij met name van belang dat belanghebbende de woning slechts één maand voor de waardepeildatum heeft gekocht voor een bedrag van € 135.000. Daarnaast acht de rechtbank de in het taxatieverslag gehanteerde referentieobjecten zeer goed vergelijkbaar met de woning. Hetgeen belanghebbende heeft aangevoerd leidt niet tot een ander oordeel. Belanghebbende heeft haar stellingen onvoldoende onderbouwd. Dit geldt temeer voor haar stelling dat het gelijkheidsbeginsel is geschonden. Belanghebbende heeft geen vergelijkbare objecten aangedragen die, zoals zij stelt, lager zijn gewaardeerd dan de woning. Aan de stelling van belanghebbende dat de prijzen van koopwoningen in 2012 met 10% zijn gedaald, gaat de rechtbank voorbij. Aan de algemene waardeontwikkeling van onroerende zaken in de gemeente Waalwijk kan namelijk onvoldoende betekenis worden toegekend voor de waarde van de woning. Daarnaast acht de rechtbank de waarde van de woning voldoende verminderd ten opzichte van de datum van aankoop.

2.8.

Met betrekking tot belanghebbendes stelling dat het motiveringsbeginsel is geschonden wijst de rechtbank er op dat volgens vaste jurisprudentie de loop van de procedure in belastingzaken meebrengt dat schending van het motiveringsbeginsel alleen tot gevolg heeft dat de rechtbank, zo deze de uitspraak van de inspecteur bevestigt, verplicht is zelf de gronden daarvoor in zijn uitspraak op te nemen. Een eventueel motiveringsgebrek kan dan ook niet leiden tot vernietiging van de beschikking.

2.9.

2.10.

Gelet op het vorenstaande is de rechtbank van oordeel dat de waarde van de woning alsmede de daarop gebaseerde aanslag niet te hoog zijn vastgesteld en is het beroep ongegrond verklaard.

2.11.

De rechtbank ziet geen aanleiding voor een vergoeding van de proceskosten door de heffingsambtenaar aan belanghebbende. De heffingsambtenaar heeft de rechtbank ter zitting verzocht om belanghebbende te veroordelen in de proceskosten die door de heffingsambtenaar zijn gemaakt. De heffingsambtenaar voert daartoe aan dat belanghebbende in de beroepsfase een andere waarde bepleit dan in de bezwaarfase en dat de beroepsprocedure onnodig was en te wijten is aan de handelwijze van belanghebbende. Naar het oordeel van de rechtbank kan weliswaar het een en ander worden aangemerkt op de wijze waarop namens belanghebbende de procedure is gevoerd en is het niet onwaarschijnlijk dat bij een andere opstelling de onderhavige procedure had kunnen worden vermeden, maar leidt een en ander niet tot de gevolgtrekking dat sprake is van onredelijk gebruik van het procesrecht door belanghebbende. Derhalve bestaat geen aanleiding om belanghebbende in de proceskosten van de heffingsambtenaar te veroordelen.

1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden: a. de naam en het adres van de indiener;