Rechtbank Zeeland-West-Brabant, 02-10-2014, ECLI:NL:RBZWB:2014:6816, AWB-13_7510

2.1.

De heffingsambtenaar heeft bij in één geschrift vervatte beschikkingen op grond van artikel 22 van de Wet WOZ de waardes van de volgende onroerende zaken, per waardepeildatum 1 januari 2012, vastgesteld voor het kalenderjaar 2013:

1. [adres 1] op € 1.481.000 (procedurenummer 13/7510);

2. [adres 1a] op € 347.000 (procedurenummer 13/7511);

3. [adres 1b] op € 641.000 (procedurenummer 13/7512);

4. [adres 1c] op € 428.000 (procedurenummer 13/7513);

5. [adres 2] op € 573.000 (procedurenummer 13/7514);

6. [adres 3] op € 820.000 (procedurenummer 13/7515).

2.2.

De heffingsambtenaar heeft bij in één geschrift vervatte uitspraken op bezwaar van 23 december 2013 de waardes en de aanslagen OZB van de onroerende zaken [adres 1], [adres 1a] en [adres 1b] gehandhaafd en de waardes van de onroerende zaak [adres 1c] verminderd tot € 387.000, van de onroerende zaak [adres 2] tot € 132.000 en van de onroerende zaak [adres 3] tot € 641.000 en de aanslagen OZB dienovereenkomstig verminderd. Tevens heeft de heffingsambtenaar aan belanghebbende een kostenvergoeding voor de bezwaarfase toegekend van € 470.

2.3.

In geschil zijn de waardes van de onroerende zaken op de waardepeildatum. Tevens is in geschil of terecht een kostenvergoeding van € 470 is toegekend.

2.4.

2.5.

De rechtbank stelt voorop dat de bewijslast met betrekking tot de juistheid van de aan de onroerende zaken toegekende waardes bij de heffingsambtenaar ligt.

2.6.

Ter zitting zijn partijen overeengekomen dat de waarde vastgesteld moet worden op € 1.384.000 en dat de aanslag OZB dienovereenkomstig verminderd moet worden. Het beroep is daarom gegrond verklaard.

2.7.

De heffingsambtenaar heeft een taxatierapport overgelegd, opgemaakt op 14 maart 2014 door [taxateur R], WOZ-taxateur. Dit taxatierapport bevat een taxatiekaart en beeldmateriaal van de onroerende zaak. In het taxatierapport is de waarde van € 641.000 berekend op basis van de huurwaardekapitalisatiemethode. Daarbij is uitgegaan van een huurprijs van € 69.000 en een kapitalisatiefactor van 9,3. In het taxatierapport zijn tevens gegevens en beeldmateriaal van de vergelijkingsobjecten [vergelijkingsobject 1] en [vergelijkingsobject 2], beide gelegen te [plaats Y], opgenomen.

2.8.

Bij de huurwaardekapitalisatiemethode wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald door de huur (brutohuurwaarde) te vermenigvuldigen met de kapitalisatiefactor. Tussen partijen is uitsluitend de kapitalisatiefactor in geschil. Belanghebbende bepleit een kapitalisatiefactor van 8,5.

2.9.

De heffingsambtenaar heeft desgevraagd verklaard dat van de vergelijkingsobjecten [vergelijkingsobject 1] en [vergelijkingsobject 2] geen verkoopcijfers van rond de waardepeildatum voorhanden zijn. Alleen de huurcijfers van deze objecten zijn bekend. De rechtbank is van oordeel dat, nu verkoopcijfers ontbreken, de gegevens van deze objecten niet bruikbaar zijn ter onderbouwing van de kapitalisatiefactor.

2.10.

Ter zitting heeft de heffingsambtenaar verklaard dat hij voor de berekening van de kapitalisatiefactor is uitgegaan van de in de Taxatiewijzer 24 opgenomen bandbreedtes van winkels. De rechtbank stelt voorop dat het gebruik van een taxatiewijzer een acceptabele methode kan vormen ter vaststelling van de waarde van een object. Volgens de heffingsambtenaar kwalificeert het object [adres 3], gelet op de grootte van de showrooms, als winkelpand en niet als bedrijfspand. De rechtbank acht dit uitgangspunt correct, nu de overige onderdelen (opslag/magazijn, werkplaats en kantoren) ondergeschikt zijn aan de winkelfunctie. In voornoemde taxatiewijzer wordt bij winkelpanden uitgegaan van een opslagrisico tussen 2,82 en 4,85 %. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar, gelet op de in de taxatiewijzer genoemde bandbreedte, terecht is uitgegaan van een opslagrisico van 4,46%. Ook de overige gehanteerde componenten van de kapitalisatiefactor blijven binnen de bandbreedtes van de taxatiewijzer. Nu belanghebbende deze componenten niet heeft betwist, acht de rechtbank de berekening van de heffingsambtenaar niet onjuist.

2.11.

Gelet op het voorgaande is de rechtbank van oordeel dat de gehanteerde kapitalisatiefactor van 9,3 niet te hoog is berekend. De heffingsambtenaar heeft met het overgelegde taxatierapport aannemelijk gemaakt dat de waarde van de onroerende zaak niet te hoog is vastgesteld.

2.12.

Belanghebbende heeft gesteld dat de door de heffingsambtenaar gehanteerde kapitalisatiefactor gelet op de kapitalisatiefactor naar de waardepeildatum 1 januari 2011 onjuist is. De kapitalisatiefactor wordt jaarlijks bepaald aan de hand van feiten en omstandigheden die zich op of rond de waardepeildatum voordoen, met voorbijgaan aan de kapitalisatiefactor die per een vorige waardepeildatum aan de onroerende zaak is toegekend. De kapitalisatiefactor per 1 januari 2011 is dan ook niet relevant voor de onderbouwing van de waarde per waardepeildatum 1 januari 2012.

2.13.

Gelet op het voorgaande, is het beroep terzake van de onroerende zaak [adres 3] ongegrond verklaard.

2.14.

Dit object betreft een bouwterrein. Partijen verschillen van opvatting over de hoogte van de prijs per m² en de oppervlakte van het bouwterrein. Belanghebbende stelt dat de prijs per m² € 100 bedraagt en dat de oppervlakte 1.089 m² is.

2.15.

De heffingsambtenaar heeft een taxatierapport overgelegd, opgemaakt op 14 maart 2014 door [taxateur R], WOZ-taxateur. Dit taxatierapport bevat een taxatiekaart en beeldmateriaal van de onroerende zaak. In het taxatierapport is de waarde van € 132.000 berekend op basis van de vergelijkingsmethode. Daarbij is uitgegaan van een oppervlakte van 1.100 m² en een prijs per m² van € 120. In het taxatierapport zijn tevens als onderbouwende marktcijfers de verkoopcijfers van de objecten [vergelijkingsobject 3] te [plaats X] en [vergelijkingsobject 4] te [plaats Z] opgenomen, alsmede gronduitgifteprijzen van de objecten [vergelijkingsobject 5] (18 december 2009 en 3 maart 2010) en [vergelijkingsobject 6], beide gelegen te [plaats X].

2.16.

Naar het oordeel van de rechtbank zijn de verkoopcijfers van de objecten [vergelijkingsobject 3] en [vergelijkingsobject 4], gelet op de transactiedata 3 maart 2009 en 18 mei 2010, voor de onderbouwing van de vastgestelde waarde niet bruikbaar. De rechtbank laat deze verkoopcijfers derhalve buiten beschouwing.

2.17.

De gronduitgifteprijzen van het object [vergelijkingsobject 5] (€ 118 per m² voor beide transacties in december 2009 en maart 2010) zijn naar het oordeel van de rechtbank te ver van de waardepeildatum gerealiseerd en daarom niet bruikbaar. De gronduitgifteprijs van het object [vergelijkingsobject 6] acht de rechtbank echter wel bruikbaar. De transactiedatum is 28 december 2010 met een gronduitgifteprijs van € 120. De rechtbank acht het aannemelijk dat er geen recentere transacties geweest zijn. De heffingsambtenaar heeft verder gesteld dat de gemeente [plaats Y] geen dalende lijn in de gronduitgifteprijzen kent. Belanghebbende heeft dit betwist. De rechtbank stelt vast dat, gelet op de gronduitgifteprijzen van [vergelijkingsobject 5] op 18 december 2009 en 3 maart 2010 voor € 118 per m² en [vergelijkingsobject 6] op 28 december 2010 voor € 120 per m² niet aannemelijk is geworden dat in die periode sprake is geweest van een dalende lijn in de gemeente [plaats Y]. De rechtbank ziet geen reden om aan te nemen dat dat in de periode daarna anders zou zijn. De heffingsambtenaar heeft de prijs per m² derhalve terecht op € 120 vastgesteld.

2.18.

Belanghebbende heeft gesteld dat de oppervlakte van het bouwterrein 1.089 m² is. Nu de heffingsambtenaar, op wie de bewijslast rust om de waarde aannemelijk te maken, dit op geen enkele wijze heeft weersproken, dan wel bewijs heeft overgelegd waaruit een grotere oppervlakte blijkt, ziet de rechtbank aanleiding om belanghebbende hierin te volgen.

2.19.

Gelet op het voorgaande dient de waarde van [adres 2] vastgesteld te worden op 1.089 m² maal € 120 per m² of € 130.000 (afgerond). Het beroep is daarom voor deze onroerende zaak gegrond verklaard.

2.20.

De heffingsambtenaar heeft een taxatierapport overgelegd, opgemaakt op 24 maart 2014 door [taxateur R], WOZ-taxateur. Dit taxatierapport bevat een taxatiekaart en beeldmateriaal van de onroerende zaken. In het taxatierapport is de waarde van [adres 1a] op € 352.000 berekend, van [adres 1b] op € 645.000 en [adres 1c] op € 389.000. Deze waardes zijn berekend op basis van de gecorrigeerde vervangingswaarde. In het taxatierapport staan ook de waardes van de onroerende zaken vermeld, berekend op basis van de huurwaardekapitalisatiemethode. Uitgaande van de huurwaardekapitalisatiemethode zou de waarde van [adres 1a] € 261.000 zijn, van [adres 1b] € 642.000 en van [adres 1c] € 295.000.

2.21.

Belanghebbende heeft zich erover beklaagd dat de heffingsambtenaar de waardes van deze onroerende zaken op basis van de gecorrigeerde vervangingswaarde heeft vastgesteld, en van de andere onroerende zaken op basis van de huurwaardekapitalisatiemethode. Volgens belanghebbende is dit in strijd met het gelijkheidsbeginsel.

2.22.

De rechtbank is van oordeel dat noch op grond van een wettelijke bepaling, noch op grond van enig algemeen beginsel van bestuur de heffingsambtenaar verplicht is om voor elke onroerende zaak op één aanslagbiljet dezelfde waarderingsmethode toe te passen. Van strijd met het gelijkheidsbeginsel is dan ook geen sprake.

2.23.

Op grond van artikel 17, derde lid, van de Wet WOZ dient de waarde van een onroerende zaak vastgesteld te worden op basis van de gecorrigeerde vervangingswaarde, indien deze waarde hoger ligt dan de waarde op basis van de huurwaardekapitalisatiemethode. Gelet op de waardes in het taxatierapport, is de rechtbank van oordeel dat de heffingsambtenaar terecht de waardes op basis van de gecorrigeerde vervangingswaarde heeft vastgesteld.

2.24.

De heffingsambtenaar heeft de grondprijs per m² voor de drie onroerende zaken vastgesteld op € 120 per m². Gelet op hetgeen hiervoor bij de onroerende zaak [adres 2] is overwogen, is de rechtbank van oordeel dat deze prijs niet te hoog is vastgesteld. Voor wat betreft de overige onderdelen van de onroerende zaken, is de rechtbank van oordeel dat de heffingsambtenaar binnen de marges van de Taxatiewijzer is gebleven.

2.25.

Met betrekking tot [adres 1b] is de rechtbank van oordeel dat de heffingsambtenaar ten onrechte rekening heeft gehouden met een aftrek wegens gebruik van de onroerende zaak in strijd met het bestemmingsplan. De waarde van deze onroerende zaak is derhalve eerder te laag dan te hoog vastgesteld.

2.26.

Gelet op het voorgaande, heeft de heffingsambtenaar met het hiervoor vermelde taxatierapport aannemelijk gemaakt dat de onroerende zaken op de waardepeildatum waardes in het economische verkeer hadden van tenminste € 347.000 respectievelijk € 641.000 respectievelijk € 387.000. Het beroep is voor wat betreft deze onroerende zaken ongegrond verklaard.

2.27.

De heffingsambtenaar heeft aan belanghebbende een kostenvergoeding voor de bezwaarfase van € 470 toegekend. Belanghebbende betwist dit en stelt dat per onroerende zaak waarvan de waarde in bezwaar is verminderd een kostenvergoeding moet worden toegekend. Vaststaat dat bij uitspraak op bezwaar de waardes van [adres 1c], [adres 2] en [adres 3] zijn verminderd.

2.28.

2.29.

Gelet op dit arrest moet in onderhavige geval, nu de WOZ-beschikkingen waartegen de bezwaarschriften zich richtten in één geschrift zijn opgenomen, voor de toepassing van de regels inzake de proceskostenvergoedingen ervan worden uitgegaan dat sprake is van één bezwaar. Aan belanghebbende kan worden toegegeven dat toepassing van deze rechtsregel onder omstandigheden onredelijk kan uitpakken, maar aangenomen moet worden dat de Hoge Raad dit bij het formuleren van de onderwerpelijke rechtsregel heeft onderkend. Dit betekent in beginsel dat de heffingsambtenaar terecht één punt voor het indienen van de bezwaarschriften en één punt voor de hoorzitting heeft toegekend. De omstandigheid dat belanghebbende in afzonderlijke geschriften bezwaar heeft gemaakt tegen de WOZ-beschikkingen, doet hieraan niet af.

2.30.

De omstandigheid dat het bezwaar op meer dan één WOZ-beschikking betrekking heeft, kan wel, gelet op het oordeel van de Hoge Raad, een rol spelen bij het bepalen van de wegingsfactor voor het gewicht van de zaak. Gelet op de omstandigheid dat het hier gaat om onroerende zaken die voor de waardering wezenlijke verschillen vertonen (een bedrijfsobject, een braakliggend terrein en een winkelruimte met opslag) en gelet op de daarmee samenhangende werkbelasting voor de gemachtigde, acht de rechtbank toepassing van een wegingsfactor van 1,5 (‘zwaar’) op haar plaats. Met ingang van 1 januari 2014 is het tarief verhoogd tot € 243. De vergoeding dient dan ook te worden vastgesteld op 2 maal € 243 maal 1,5 of € 729.

2.31.

De rechtbank vindt aanleiding de inspecteur te veroordelen in de kosten die belanghebbende in verband met de behandeling van het beroep redelijkerwijs heeft moeten maken. Overeenkomstig hetgeen in 2.29 is overwogen met betrekking tot de bezwaarfase dient voor de vaststelling van de proceskostenvergoeding in de beroepsfase te worden uitgegaan van één beroep. Deze kosten zijn op de voet van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vastgesteld op € 974 (1 punt voor het indienen van het beroepschrift en 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 487 en een wegingsfactor 1).

2.32.

Gelet op hetgeen in 2.30 en 2.31 is overwogen, bedraagt de proceskostenvergoeding € 729 plus € 974 of € 1.703, waarvan reeds € 470 is vergoed.

1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden: a. de naam en het adres van de indiener;