Rechtbank Zeeland-West-Brabant, 10-10-2014, ECLI:NL:RBZWB:2014:7077, AWB-14_244

2.1.

De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) de waarde van de woning, per waardepeildatum 1 januari 2012 (hierna: de waardepeildatum), vastgesteld voor het kalenderjaar 2013 op € 499.000. Bij de uitspraak op bezwaar heeft de heffingsambtenaar de waarde gehandhaafd.

2.2.

Belanghebbende is eigenaar van de woning. De woning is een vrijstaande woning. De heffingsambtenaar stelt dat de inhoud van de woning ongeveer 255 m³ is. Belanghebbende daarentegen stelt dat de inhoud van de woning 270 m³ is. De oppervlakte van het perceel is - naar tussen partijen vaststaat - ongeveer 2.405 m². De woning is in 1934 ontworpen door architect [X] als zomerhuis en behoort tot de architectuurstroming ‘[Y]’. De woning ligt achter de duinen in de nabijheid van de zee.

2.3.

In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum.

2.4.

Ingevolge artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ, wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend. Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer.

2.5.

De heffingsambtenaar, op wie de bewijslast rust van de juistheid van de waarde van de woning, heeft een taxatierapport overgelegd, opgemaakt op 5 februari 2014 door [Taxateur G], voornoemd, en ter ondersteuning daarvan gewezen op de opbrengst behaald bij verkoop van een tweetal ter vergelijking met de woning opgevoerde objecten, te weten [vergelijkingsobject 1] ([plaats X]) en [vergelijkingsobject 2] ([plaats X]). Naast gegevens en beeldmateriaal van de woning, bevat dit taxatierapport een matrix en gegevens en beeldmateriaal van de vergelijkingsobjecten. Voorts heeft de heffingsambtenaar, ter verdere ondersteuning van zijn standpunt, gewezen op een aantal transactiecijfers van percelen grond in [plaats X]. In het taxatierapport is de waarde van de woning op de waardepeildatum bepaald op € 499.000.

2.6.

Evenals de heffingsambtenaar heeft ook belanghebbende een taxatierapport overgelegd. Dit taxatierapport is opgemaakt op 14 mei 2013 door [taxateur F], voornoemd. In het taxatierapport wordt gewezen op de opbrengst behaald bij verkoop van een viertal ter vergelijking met de woning opgevoerde objecten, te weten [vergelijkingsobject 3], [vergelijkingsobject 4], [vergelijkingsobject 5] en [vergelijkingsobject 6] (alle gelegen te [plaats X]). Naast beeldmateriaal van de woning bevat dit taxatierapport gegevens van de vergelijkingsobjecten. In het taxatierapport is de waarde van de woning op 1 december 2012 bepaald op € 275.000. In zijn brief, met bijlagen, van 21 november 2013 heeft [taxateur F] zijn taxatie nader toegelicht. Een van de bijlagen betreft een matrix waarin de gegevens en transactiecijfers van een viertal panden zijn opgenomen.

2.7.

Ter zitting heeft belanghebbende zijn standpunt in dezen nader toegelicht. Volgens belanghebbende zal enkel een liefhebber van de bouwstijl ‘[Y]’ de woning (hiermee wordt bedoeld het pand en de kavel) kopen. Gelet op de zeer slechte staat van het pand zal deze koper er echter rekening mee houden dat zeer veel geld gemoeid zou zijn met de restauratie daarvan. Het pand drukt zodoende, aldus belanghebbende, de waarde van de kavel. De woning kan, aldus belanghebbende, om die reden dan ook nooit meer waard zijn dan het eerder genoemde bedrag van € 275.000. Aangaande dit standpunt van belanghebbende, overweegt de rechtbank het volgende.

2.8.

De rechtbank stelt voorop dat in het kader van de Wet WOZ uitgegaan wordt van de waarde in het economisch verkeer op de waardepeildatum, ofwel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald (hierna te noemen: beste koper). De rechtbank kan belanghebbende volgen in zijn standpunt dat een potentiële koper die het pand in stand wil laten, rekening zal houden met een ingrijpende restauratie en de daarmee gepaard gaande kosten. Dit zal inderdaad een waardedrukkend effect hebben op de verkoopprijs, zo wil de rechtbank met belanghebbende aannemen. De rechtbank kan belanghebbende echter niet volgen in zijn standpunt dat een dergelijke koper per definitie de beste koper is. De koper die het pand in stand wil laten zal immers concurrentie ondervinden van kopers die de woning enkel en alleen willen kopen vanwege het perceel en de ligging daarvan (achter de duinen zeer dicht bij de zee). Deze koper zal overgaan tot sloop van het pand. In dat verband overweegt de rechtbank dat het pand geen monumentenstatus heeft. Een koper mag dan ook - ondanks dat hier wellicht sprake is van cultureel erfgoed - overgaan tot sloop van het pand. Dat, in de ogen van belanghebbende, geen redelijk handelend koper dat zou doen is daarbij niet van belang. Het gaat immers, zoals hiervoor overwogen, om de beste koper en dat is niet per definitie een redelijk handelend koper in de betekenis die belanghebbende daar aan geeft. De omstandigheid dat belanghebbende enkel de woning aan een liefhebber van deze bouwstijl zou verkopen, of anders gezegd niet zou verkopen aan een gegadigde die over zou gaan tot sloop van het pand, is verder van geen belang. Persoonlijke omstandigheden van de verkoper spelen namelijk geen rol in het kader van de waardering voor de Wet WOZ. Het gaat om de prijs die de beste koper - de meest biedende gegadigde - bereid is te betalen voor de woning.

2.9.

De rechtbank kan echter ook de heffingsambtenaar niet volgen in zijn taxatie. De heffingsambtenaar heeft namelijk betoogd dat de waarde van de woning hoofzakelijk wordt bepaald door de waarde van het perceel. In de visie van de heffingsambtenaar, zo begrijpt de rechtbank, zal de beste koper degene zijn die overgaat tot de sloop van het pand. Ook de rechtbank acht dit aannemelijk. In zijn taxatie kent de heffingsambtenaar evenwel een waarde van € 42.481 toe aan het pand. Bij sloop kan echter in het geheel geen waarde worden toegekend aan het pand. Bovendien moet rekening gehouden worden met sloopkosten. De matrix is op dit punt niet juist.

2.10.

Gelet op het voorgaande heeft de heffingsambtenaar, naar het oordeel van de rechtbank, de door hem verdedigde waarde van € 499.000 niet aannemelijk gemaakt. Dit betekent evenwel niet dat de door de heffingsambtenaar gehanteerde matrix op alle onderdelen onjuist is. De waarde die de heffingsambtenaar in de matrix heeft gehanteerd voor de kavel - de grondwaarde in de matrix - acht de rechtbank aannemelijk gelet op de door heffingsambtenaar genoemde transactiecijfers van percelen grond in [plaats X]. De rechtbank neemt daarbij in aanmerking dat belanghebbende niet heeft gesteld dat deze percelen niet vergelijkbaar zouden zijn. Zo is een kavel van 2.088 m² op 30 augustus 2011 verkocht voor een bedrag van € 395.000. Voorts is op 14 mei 2012 een kavel van 2.209 m² verkocht voor een prijs van € 425.000. Gelet op deze transactiecijfers acht de rechtbank een totale waarde van € 275.000 zoals belanghebbende voorstaat dan ook onjuist. Alleen al de grond is beduidend meer waard.

2.11.

Gelet op het voorgaande hebben beide partijen de door hen bepleite waarde niet aannemelijk gemaakt. Reden waarom de rechtbank de waarde in goede justitie zal vaststellen. Uitgangspunt daarbij is de in de matrix van de heffingsambtenaar gehanteerde waarde van de kavel van € 456.000 (afgerond), waarbij er wel rekening gehouden dient te worden met sloopkosten voor het pand. Voorts acht de rechtbank aannemelijk dat van de door belanghebbende genoemde belemmeringen – de persleiding van de gemeente die in de grond ligt en de verplichting tot het vrijhouden van een strook wegens onderhoud van de sloot door het Waterschap en Staatsbosbeheer – enige waardedruk uitgaat. Een potentiele koper zal met deze belemmeringen, naar het oordeel van de rechtbank, rekening houden. Gelet op dit alles heeft de rechtbank de waarde in goede justitie vastgesteld op € 420.000. Het beroep is dan ook gegrond.

2.12.

De rechtbank vindt aanleiding de heffingsambtenaar te veroordelen in de kosten die belanghebbende in verband met de behandeling van het bezwaar en het beroep redelijkerwijs heeft moeten maken. In dat verband overweegt de rechtbank dat belanghebbende in bezwaar telefonisch is gehoord. Nu beide partijen met deze wijze van horen hebben ingestemd, dient, naar het oordeel van de rechtbank, 1 punt voor deze proceshandeling te worden verleend. De kosten dienen op de voet van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand dan vastgesteld te worden op € 1.460 (1 punt voor het indienen van het bezwaarschrift, 1 punt voor het verschijnen ter hoorzitting met een waarde per punt van € 243, 1 punt voor het indienen van het beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 487 en een wegingsfactor 1).

2.13.

Voor de vergoeding van het door belanghebbende ingebrachte taxatierapport volgt de rechtbank de Richtlijn van de belastingkamers van de gerechtshoven inzake vergoeding van proceskosten bij WOZ-taxaties (gepubliceerd op rechtspraak.nl). Nu er een inpandige opname van de woning heeft plaatsgevonden, komen vier uur voor vergoeding in aanmerking. Voor woningen geldt een uurtarief van € 50 (exclusief omzetbelasting). Derhalve bedragen de te vergoeden taxatiekosten € 242 (4 maal € 50 plus 21% omzetbelasting).

2.14.

Voor de overige door belanghebbende genoemde proceskosten, te weten reis- en verblijfskosten, waarover wat betreft de hoogte partijen geen geschil van mening hebben, wordt de heffingsambtenaar, eveneens met toepassing van dat besluit, veroordeeld deze te vergoeden tot een bedrag van € 49,40. De totale proceskosten bedragen dus € 1.751,40 (€ 1460 + € 242 + 49,40).

1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden: a. de naam en het adres van de indiener;