Rechtbank Zeeland-West-Brabant, 04-12-2014, ECLI:NL:RBZWB:2014:8314, AWB - 14 _ 4559

De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) de waarde van de woning, per waardepeildatum 1 januari 2013 (hierna: de waardepeildatum), vastgesteld voor het kalenderjaar 2014 op € 190.000. Gelijktijdig is ook de aanslag onroerende-zaakbelastingen bekend gemaakt.

Bij de beschikking heeft de heffingsambtenaar een formulier met als onderwerp “de meest gestelde vragen aan gemeente Waalwijk” gevoegd. Daarin staat ondermeer dat als men het niet eens is met de aanslag onroerende-zaakbelastingen en/of WOZ-beschikking, het de voorkeur geniet eerst telefonisch contact op te nemen met de gemeente. In veel gevallen wordt dan alsnog getracht de bezwaren telefonisch op te lossen. Voorts heeft de heffingsambtenaar een flyer bijgevoegd waarin wordt aangeraden telefonisch contact op te nemen met de heffingsambtenaar indien men het niet eens is met de woz-waarde, alvorens bezwaar te maken.

Belanghebbende heeft op 5 maart 2014 contact opgenomen met de heffingsambtenaar. Naar aanleiding van dat gesprek heeft op 11 maart 2014 een inpandige opname door [taxateur R] (taxateur) plaatsgevonden. De heffingsambtenaar heeft gesteld dat belanghebbende telefonisch op 13 maart 2014 ervan in kennis gesteld is dat de waarde ambtshalve verminderd zou worden tot € 187.000 en dat hiervan een telefoonnotitie is gemaakt. Volgens de heffingsambtenaar is de verminderingsbeschikking op 20 maart 2014 afgedrukt en verzonden. De verminderingsbeschikking is gedagtekend op 25 maart 2014. De gemachtigde van belanghebbende heeft op 20 maart 2014 bezwaar ingediend tegen de vastgestelde aanslag. Op 11 juli 2014 heeft de heffingsambtenaar uitspraak op bezwaar gedaan en daarbij de ambtshalve verminderde waarde van € 187.000 gehandhaafd. De heffingsambtenaar heeft het bezwaar ongegrond verklaard en geen proceskostenvergoeding toegekend.

In geschil is:

1. of het bezwaar terecht ongegrond is verklaard?

2. of de heffingsambtenaar heeft voldaan aan artikel 40 van de Wet WOZ?

3. of de waarde van de woning op de waardepeildatum juist is vastgesteld. Belanghebbende bepleit een waarde van maximaal € 170.000. De heffingsambtenaar verdedigt de bij ambtshalve vermindering vastgestelde waarde van € 187.000.

4. of recht bestaat op een proceskostenvergoeding in de bezwaarfase.

Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar in de uitspraak op bezwaar het bezwaar ten onrechte ongegrond verklaard. Belanghebbende heeft immers bezwaar aangetekend tegen de beschikking waarbij de waarde van de woning is vastgesteld op € 190.000 en die beschikking blijft niet in stand nu de heffingsambtenaar een waarde van € 187.000 verdedigt. De omstandigheid dat de heffingsambtenaar de waarde reeds vóór de uitspraak op bezwaar, en volgens de heffingsambtenaar ook vóór indiening van het bezwaar, heeft verlaagd leidt er niet toe dat het bezwaar ongegrond is. De rechtbank zal derhalve reeds om die reden de uitspraak op bezwaar vernietigen. In zoverre is het beroep gegrond.

Belanghebbendes gemachtigde heeft tijdens het hoorgesprek in de bezwaarfase de heffingsambtenaar verzocht bij uitspraak op bezwaar de opbouw van de kavelwaarde van de woning en de vergelijkingsobjecten te verstrekken ingevolge artikel 40 van de Wet WOZ. Ter zitting heeft de gemachtigde te kennen gegeven dat hij specifiek verzoekt om overlegging van de grondstaffels die betrekking hebben op voornoemde woning en vergelijkingsobjecten. Bij uitspraak op bezwaar is geen grondstaffel of opbouw van de kavelwaarde verstrekt en daardoor was gemachtigde gedrongen in beroep te gaan tegen de uitspraak op bezwaar, aldus belanghebbendes gemachtigde. In beroep verzoekt belanghebbendes gemachtigde nogmaals om overlegging van de grondstaffel. De heffingsambtenaar heeft gesteld dat zij aan artikel 40 van de Wet WOZ heeft voldaan indien zij bij de uitspraak op bezwaar een taxatieverslag overlegt en in de beroepsfase het taxatierapport en de matrix, waaruit de waarde van de woning en de vergelijkingsobjecten blijken.

De rechtbank overweegt ten aanzien van het voorgaande als volgt. Ingevolge artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ, verstrekt de heffingsambtenaar op verzoek een afschrift van de gegevens die ten grondslag liggen aan de vastgestelde waarde. Hieronder zijn naar het oordeel van de rechtbank te verstaan de objectieve gegevens die ten grondslag liggen aan de vastgestelde waarde van het onroerend goed, zoals de verkoopwaarden van de vergelijkingsobjecten, de inhouds- en oppervlaktematen, de ligging en kwaliteitsfactoren van de woning en de vergelijkingsobjecten. Naar het oordeel van de rechtbank valt hier niet specifiek de grondstaffel onder. De opbouw van de waarde van de grond is namelijk een hulpmiddel om tot de totale waarde van een onroerende zaak te komen, waarbij de waarde van die onroerende zaak in het kader van de Wet WOZ relevant is en niet de waardeopbouw van de grond afzonderlijk. Voorts is de rechtbank van oordeel dat met hetgeen de heffingsambtenaar in de beroepsfase heeft overgelegd, het taxatierapport en de matrix, in voldoende mate heeft voldaan aan het gestelde in het tweede lid van artikel 40 van de Wet WOZ. In de matrix zijn immers ook de grondwaarden van de vergelijkingsobjecten opgenomen en is de ligging van de woning en de vergelijkingsobjecten gekwalificeerd. Artikel 40 van de Wet WOZ, verplicht de heffingsambtenaar niet, naar het oordeel van de rechtbank, nog meer gegevens te overleggen dan hij gedaan heeft. Met name niet nu de heffingsambtenaar onweersproken heeft gesteld dat er geen grondstaffel is.

Ter zitting is echter vast komen te staan dat tijdens de bezwaarfase de heffingsambtenaar de waarde van de woning heeft onderbouwd met andere vergelijkingsobjecten dan bij vaststelling van de WOZ-beschikking en dat geen taxatieverslag van de nieuwe vergelijkingsobjecten bij de uitspraak op bezwaar was gevoegd. Naar het oordeel van de rechtbank was belanghebbende dan gedrongen om in beroep te komen, nu zij niet beschikte over de objectieve gegevens die ten grondslag hebben gelegen aan de vastgestelde waarde en de heffingsambtenaar niet aan zijn verplichting ingevolge artikel 40 van de Wet WOZ heeft voldaan.

De bewijslast inzake de juistheid van de aan de woning toegekende waarde ligt bij de heffingsambtenaar. De heffingsambtenaar heeft daartoe een taxatierapport overgelegd, opgemaakt op 27 augustus 2014 door [taxateur M], WOZ-taxateur. In dat taxatierapport wordt verwezen naar de opbrengst behaald bij verkoop van een drietal ter vergelijking met de woning opgevoerde objecten, zijnde [vergelijkingsobject 1] en [vergelijkingsobject 2] en [vergelijkingsobject 3], alle te [woonplaats]. Het taxatierapport is voorzien van beeldmateriaal van zowel de woning als van voornoemde objecten. Tevens heeft de heffingsambtenaar een matrix van de woning en de hierboven genoemde objecten in geding gebracht. In het taxatierapport is de waarde van de woning getaxeerd op € 192.000.

Naar het oordeel van de rechtbank zijn de in het taxatierapport en in de matrix genoemde vergelijkingsobjecten in zodanige mate vergelijkbaar, dat de verkoopprijzen van die objecten terecht als uitgangspunt zijn genomen bij het bepalen van de waarde van de woning. De vergelijkingsobjecten zijn voldoende kort voor of kort na de waardepeildatum verkocht en wat type, bouwjaar, en ligging betreft voldoende vergelijkbaar met de woning. Uit de gedingstukken blijkt dat verweerder zich rekenschap heeft gegeven van de verschillen in inhoud, oppervlakte en de staat van onderhoud tussen die objecten en de woning.

Belanghebbende stelt dat [vergelijkingsobject 2] niet vergelijkbaar is met de woning, nu deze een veel grotere inhoud heeft. Naar het oordeel van de rechtbank leidt de grotere inhoud van dit vergelijkingsobject niet tot de conclusie dat dit object onvoldoende vergelijkbaar is met de woning. De bouwstijl, uitstraling, bouwjaar en ligging zijn voldoende vergelijkbaar met de woning. Met het verschil in inhoud heeft de heffingsambtenaar in de matrix voldoende rekening gehouden, gelet op het principe van het afnemend grensnut in combinatie met de toegekende kwalificatiefactoren.

Voorts heeft belanghebbende gesteld dat [vergelijkingsobject 3] wel vergelijkbaar is, maar dat de staat van onderhoud van dit vergelijkingsobject veel beter is dan die van de woning, gelet op ondermeer de mooie keuken en luxe badkamer. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de gemeente echter, tegenover de betwisting van belanghebbende, aannemelijk gemaakt dat alle kwalificatiefactoren terecht op voldoende zijn gesteld. De enkele stelling van belanghebbende dat de staat van onderhoud veel beter is, zonder deze met nader bewijs te onderbouwen, is onvoldoende om tot de conclusie te leiden dat de kwalificatiefactoren lager moeten worden vastgesteld.

Daarnaast heeft belanghebbende aangevoerd dat de waarde van de woning te hoog is vastgesteld in vergelijking met de verkoopcijfers van de objecten [vergelijkingsobject 4], [vergelijkingsobject 5] en [vergelijkingsobject 6]. De heffingsambtenaar heeft naar het oordeel van de rechtbank, tegenover de betwisting van belanghebbende, aannemelijk gemaakt dat [vergelijkingsobject 4] niet goed vergelijkbaar is met de woning, aangezien dit object aanzienlijk gedateerder en wat betreft staat van onderhoud aanzienlijk slechter is dan de woning, hetgeen tot uitdrukking komt in een lager verkoopcijfer. Belanghebbende heeft gesteld dat misschien sprake kan zijn van enige datering, maar heeft zijn stelling verder niet onderbouwd. Het enkel stellen dat de woning minder gedateerd is dan de heffingsambtenaar doet voorkomen, is onvoldoende om tot de conclusie te leiden dat de waarde van dit object als uitgangspunt kan dienen voor het bepalen van de waarde van de woning. Met de heffingsambtenaar is de rechtbank van oordeel dat de verkoopprijs van [vergelijkingsobject 5] te ver verwijderd ligt van de waardepeildatum, zodat dit object evenmin kan dienen als uitgangspunt voor het bepalen van de waarde van de woning. Met betrekking tot het object [vergelijkingsobject 6] heeft belanghebbende tegenover de gemotiveerde betwisting van de heffingsambtenaar niet inzichtelijk en aannemelijk gemaakt dat het betreffende verkoopcijfer leidt tot een lagere waarde van de woning dan € 187.000.

Gelet op al het voorgaande is de rechtbank van oordeel dat de heffingsambtenaar aan zijn bewijslast heeft voldaan en de waarde van de woning is niet te hoog vastgesteld.

De heffingsambtenaar heeft aangevoerd dat er geen reden is om over te gaan tot een kostenvergoeding in de bezwaarfase omdat, volgens hem, belanghebbende reeds op het moment van het indienen van het bezwaarschrift er van op de hoogte was dat de waarde verminderd zou worden tot € 187.000. De heffingsambtenaar verwijst hiervoor naar het in 2.3. vermelde telefoongesprek dat de heffingsambtenaar op 13 maart 2014 gevoerd heeft met belanghebbende. Belanghebbende betwist echter dat in dat gesprek de waardevermindering tot € 187.000 is toegezegd. Volgens hem is toen door de heffingsambtenaar slechts meegedeeld dat de waarde iets te hoog was vastgesteld, maar niet meer dan enkele duizenden euro‘s. Gelet op de gemotiveerde betwisting van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar, op wie de bewijslast rust, niet aannemelijk gemaakt dat in het telefoongesprek de waardevermindering tot € 187.000 is toegezegd. Die toezegging blijkt evenmin uit het formulier dat dient als telefoonnotitie (bijlage drie bij het verweerschrift). Een krabbel in de zijlijn waar 187.000 staat geschreven is hiervoor te weinig. Uit de stukken van het geding en het ter zitting verhandelde blijkt ook overigens niet dat een duidelijke toezegging is gedaan aan belanghebbende dat en tot welk bedrag de waarde verminderd zou worden. Nu het bezwaarschrift is ingediend voordat de ambtshalve vermindering is vastgesteld en voordat belanghebbende op de hoogte was van de ambtshalve vermindering bestaat recht op een kostenvergoeding voor de bezwaarfase.

Gelet op het in 2.5 en 2.15 geoordeelde is het beroep gegrond verklaard.