Rechtbank Zeeland-West-Brabant, 03-04-2015, ECLI:NL:RBZWB:2015:2856, AWB - 14 _ 5394

2.1.

De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van artikel 22 van de Wet WOZ de waarde van de woning, per waardepeildatum 1 januari 2013 (hierna: de waardepeildatum), vastgesteld voor het kalenderjaar 2014 op € 695.000. In het desbetreffende geschrift is ook de aanslag onroerende-zaakbelastingen bekend gemaakt. In de uitspraak op bezwaar heeft de heffingsambtenaar de waarde gehandhaafd.

2.2.

Belanghebbende is eigenaar van de woning. De woning is een vrijstaande recreatiewoning met een aangebouwde garage, zes dakkapellen en een serre. De inhoud van de woning is ongeveer 600 m³ en de oppervlakte van het perceel is ongeveer 822 m². De woning is een samenvoeging van twee twee-onder-een-kap woningen en is verhuurd aan [A BV] ([A BV]), steeds voor een periode van vijf jaar. De netto huuropbrengst is € 45.000 per jaar.

2.3.

In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum. Belanghebbende bepleit een waarde van € 581.000 (afgerond). Daartoe wijst belanghebbende op de transactie van [referentieobject 1], ook een pand dat bestaat uit twee samengevoegde twee-onder-een-kap woningen, voor € 649.400. Belanghebbende heeft onder meer gesteld dat voormelde transactieprijs nog moet worden verminderd met de waarde van de inboedel bij verkoop, de investering in het pand door de verkopende partij vóór de overdracht op 7 april 2014 van € 15.000 en de waarde van het huurcontract van vijf jaar met [A BV].

2.4.

Op grond van artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend. Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.

2.5.

De heffingsambtenaar, op wie de bewijslast rust van de juistheid van de waarde van de woning, heeft een taxatierapport overgelegd, opgemaakt op15 september 2014 door [verweerder], gediplomeerd WOZ-taxateur. De waarde van de woning is op waardepeildatum getaxeerd op € 695.000. Ter ondersteuning van die waarde wordt gewezen op de opbrengst behaald bij verkoop van een viertal ter vergelijking met de woning opgevoerde objecten, te weten [referentieobject 2], [referentieobject 3], [referentieobject 4] en [referentieobject 5], alle twee-onder-één-kap woningen te [plaats X]. Het taxatierapport is voorzien van beeldmateriaal van zowel de woning als van de vergelijkingsobjecten en een matrix.

2.6.

De rechtbank overweegt als volgt. De in het taxatierapport van de heffingsambtenaar genoemde vergelijkingsobjecten zijn qua type, ligging en perceeloppervlakte voldoende vergelijkbaar met de woning, maar wijken daarvan in zoverre af dat het enkelvoudige woningen zijn terwijl de woning uit een samenvoeging van twee van die woningen bestaat. In beginsel kunnen de transactiegegevens van de vergelijkingsobjecten naar het oordeel van de rechtbank wel als uitgangspunt worden genomen bij het bepalen van de waarde van de woning. Echter de heffingsambtenaar heeft niet aannemelijk gemaakt op welke wijze rekening is gehouden met het principe van het afnemend grensnut, hetgeen inhoudt dat de waarde per kubieke meter van een hoofdbouw afneemt naarmate de inhoud groter is. In de matrix heeft de heffingsambtenaar voor de objecten [referentieobject 2] (330 m³), [referentieobject 3] (300 m³), [referentieobject 4] (300 m³) en [referentieobject 5] (300 m³) een (gecorrigeerde) kubieke meterprijs aangehouden van respectievelijk € 660,53, € 759,61, € 726,58 en € 660,53. Voor de woning (een samenvoeging van twee twee-onder-een-kap met een totale inhoud van 600 m³), heeft de heffingsambtenaar in de matrix een kubieke meterprijs aangehouden van € 630,25 maar niet verklaard waarom dat voldoende zou zijn. De enkele verwijzing naar het computersysteem dat het afnemende grensnut zelf berekent, vindt de rechtbank onvoldoende zeker met inachtneming van het gegeven dat de woning, vanwege gebruik door grote groepen, vrij sober is ingericht en [referentieobject 3] een hoger kwaliteitsniveau en [referentieobject 4] een hoger voorzieningenniveau heeft. Nu de matrix naar het oordeel van de rechtbank op dit punt niet juist is, heeft de heffingsambtenaar de door hem verdedigde waarde niet aannemelijk gemaakt.

2.7.

Belanghebbende heeft, naar het oordeel van de rechtbank, evenmin de waarde aannemelijk gemaakt. Weliswaar geeft de transactieprijs van [referentieobject 1] een indicatie van de waarde in het economische verkeer bij het sluiten van de koopovereenkomst op 15 juli 2013, maar niet aannemelijk is dat de verhuurde staat van [referentieobject 1] een zodanig waardeverhogend effect heeft ten op zichte van woningen in de vrije verkoop als belanghebbende meent. Immers bij de verkoop van [referentieobject 1] was, net zoals geldt voor de woning, sprake van een huurovereenkomst met [A BV] van slechts vijf jaar. Aannemelijk is dat voor een koper van de woning niet die vijfjaarstermijn beslissend is.

2.8.

Nu de heffingsambtenaar en belanghebbende de door hen verdedigde waarden niet aannemelijk hebben gemaakt, heeft de rechtbank de waarde, met inachtneming van al hetgeen daarover door partijen is gesteld, in goede justitie vastgesteld op € 630.000.

2.9.

Gelet op het vorenstaande is het beroep gegrond verklaard.

2.10.

Artikel 30, tweede lid, van de Wet WOZ bepaalt dat, indien de WOZ beschikking en de aanslag(en) in de onroerendezaakbelastingen (OZB) in één geschrift zijn vastgesteld, het bezwaar tegen de beschikking mede wordt geacht de aanslag(en) te betreffen. De heffingsambtenaar heeft geen uitspraak gedaan op het bezwaar van belanghebbende tegen de aanslag OZB. De rechtbank kan daarover dan ook geen uitspraak doen. De rechtbank zal de zaak niet terugwijzen naar de heffingsambtenaar om alsnog uitspraak te doen op het bezwaar tegen de aanslag OZB omdat in artikel 18a van de AWR is bepaald dat die aanslag moet worden verminderd indien een lagere waarde voor de WOZ onherroepelijk komt vast te staan. De heffingsambtenaar zal dus op eigen initiatief de aanslag OZB moeten aanpassen. Daar is geen rechterlijke uitspraak over die aanslag voor nodig.

2.11.

De rechtbank vindt aanleiding de heffingsambtenaar te veroordelen in de kosten die belanghebbende in verband met de behandeling van het beroep redelijkerwijs heeft moeten maken. Voor vergoeding van kosten van de bezwaarfase acht de rechtbank geen termen aanwezig, nu gesteld noch gebleken is dat belanghebbende om vergoeding van deze kosten heeft verzocht voordat uitspraak op bezwaar is gedaan, zoals is vereist op grond van artikel 7:15, derde lid, van de Awb.

2.12.

De kosten voor de beroepsfase zijn op de voet van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vastgesteld op € 980 (1 punt voor het indienen van het beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 490 en een wegingsfactor 1). Voor de overige door belanghebbende genoemde proceskosten, te weten reis- en verblijfskosten wordt de heffingsambtenaar, eveneens met toepassing van dat besluit, veroordeeld deze te vergoeden tot een bedrag van € 55 (openbaar vervoer, tweede klasse). De heffingsambtenaar wordt veroordeeld het totale bedrag van € 1.035 (€ 980 plus € 55) aan belanghebbende te vergoeden.

1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden: a. de naam en het adres van de indiener;