Rechtbank Zeeland-West-Brabant, 22-05-2015, ECLI:NL:RBZWB:2015:3461, AWB - 14 _ 4795

2.1.

De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van artikel 22 van de Wet WOZ de waarde van de woning, per waardepeildatum 1 januari 2013 (hierna: de waardepeildatum), vastgesteld voor het kalenderjaar 2014 op € 190.000. Gelijktijdig is ook de aanslag onroerende-zaakbelastingen 2014 bekend gemaakt. In de uitspraken op bezwaar heeft de heffingsambtenaar de waarde en de aanslag gehandhaafd.

2.2.

Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het betreft een vrijstaande recreatiewoning met een vrijstaande houten berging, gebouwd in 1960 De inhoud van de woning is ongeveer 277m³ en de oppervlakte van het perceel is ongeveer 626m².

2.3.

Belanghebbende heeft de woning in twee delen gekocht; op 25 november 2011 heeft belanghebbende voor € 130.000 het recht van erfpacht met de opstallen gekocht en op 27 december 2013 voor € 60.900 de eigendom van de grond.

2.4.

In geschil is de waarde van de woning per de waardepeildatum. Belanghebbende bepleit een waarde van € 149.364. De heffingsambtenaar verdedigt de vastgestelde waarde.

2.5.

De rechtbank heeft geconstateerd dat het beroepschrift gelet op artikel 6:9, eerste lid, van de Awb niet tijdig is ingediend. Bij een na afloop van de termijn ingediend beroepschrift blijft een niet-ontvankelijkverklaring op grond daarvan achterwege indien redelijkerwijs niet kan worden geoordeeld dat de indiener in verzuim is geweest (artikel 6:11 van de Awb). Belanghebbende heeft gesteld dat persoonlijke omstandigheden ten grondslag hebben gelegen aan de termijnoverschrijding. Ter zitting heeft de heffingsambtenaar zich op het standpunt gesteld dat de termijnoverschrijding verschoonbaar is gelet op de door belanghebbende aangevoerde omstandigheden. De rechtbank zal partijen daarin volgen en acht het beroep ontvankelijk.

2.6.

Op grond van artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ, wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend. Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.

2.7.

De bewijslast van de juistheid van de aan de woning toegekende waarde ligt bij de heffingsambtenaar. De heffingsambtenaar heeft daartoe verwezen naar de aankoopprijs van, in totaal, € 190.900. Daarnaast heeft hij een taxatierapport overgelegd, opgemaakt op 15 september 2014 door [taxateur G], taxateur. In dit taxatierapport wordt verwezen naar de opbrengst behaald bij verkoop van een drietal ter vergelijking met de woning opgevoerde objecten, zijnde [referentieobject 1], [referentieobject 2] en [referentieobject 3], alle gelegen op hetzelfde recreatiepark als de woning. Ook is verwezen naar de opbrengst van de verkoop van de woning (in twee delen) op 25 november 2011 (recht van erfpacht met opstallen) en 27 december 2013 (grond). Het taxatierapport is voorzien van beeldmateriaal van zowel de woning als van voornoemde objecten. Verder heeft de heffingsambtenaar een matrix betreffende de woning en de hierboven genoemde objecten in geding gebracht. In het taxatierapport is de waarde van de woning getaxeerd op € 190.000.

2.8.

Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar de vastgestelde waarde aannemelijk gemaakt. Deze waarde ligt immers in lijn met de aankoopwaarde van woning en grond gezamenlijk. De aankoop van de woning is weliswaar ruim een jaar voor de waardepeildatum geschied, maar de aankoop van de grond bijna een jaar na de waardepeildatum en de combinatie geeft naar het oordeel van de rechtbank een goede indicatie van de waarde op de peildatum. De Hoge Raad heeft in zijn arrest van 29 november 2000, nr. 35 797, ECLI:NL:HR:2000:AA8610, BNB 2001/52, geoordeeld dat in een geval waarin een belastingplichtige een woning kort na de peildatum heeft gekocht, in de regel ervan moet worden uitgegaan dat de onder 2.5.1 bedoelde waarde overeenkomt met de door de belastingplichtige betaalde prijs, tenzij een partij die zich daarop beroept feiten of omstandigheden stelt en aannemelijk maakt waaruit volgt dat de koopsom niet die waarde weergeeft. De situatie van belanghebbende is daarmee voldoende vergelijkbaar, ook al liggen de aankoopdata verder van de peildatum. Daarbij neemt de rechtbank in aanmerking dat de heffingsambtenaar onweersproken heeft gesteld dat de waardeveranderingen van recreatiewoningen - in tegenstelling tot gewone woningen - gering is. De rechtbank heeft geen reden aan de juistheid van die stelling te twijfelen.

2.9.

Belanghebbende heeft gesteld dat de waarde van de woning te hoog is vastgesteld, omdat hij feitelijk te veel betaald heeft voor de grond maar weinig keus had, omdat hij de woning al had gekocht. Toen hij de woning kocht, had hij niet de financiële middelen om ook de grond te kopen. Volgens belanghebbende staan de overwegingen om de grond te kopen los van de overwegingen om de woning te kopen. Naar het oordeel van de rechtbank doen die feiten en omstandigheden echter niet af aan het gegeven dat de aankoopprijs tot stand is gekomen in het economische verkeer. Belanghebbende was immers niet verplicht om de grond te kopen. Hij heeft bovendien ter zitting beaamd dat meerdere personen in hetzelfde park de grond bij hun huisjes hebben gekocht; daaruit valt af te leiden dat de grondprijs, hoewel hoog, wel een reële prijs was. De aankoopprijs is daarom bruikbaar ter onderbouwing van de waarde van de woning.

2.10.

Ook de waardebepaling in het taxatierapport van de heffingsambtenaar acht de rechtbank juist. De in het taxatierapport genoemde referentieobjecten zijn gelegen op hetzelfde recreatiepark als de woning. Daarnaast zijn deze objecten van hetzelfde type als de woning en zijn ze minder dan een jaar van de waardepeildatum verkocht. De m³-prijs van de woning (€ 350) acht de rechtbank niet te hoog, nu voor het object nr. [referentieobject 3] dezelfde m³-prijs is gehanteerd, terwijl dit object een inhoud heeft van 330m³ en wat betreft ligging, onderhoud en kwaliteit gelijk is gewaardeerd als de woning. Het principe van het afnemend grensnut is ten aanzien van de overige referentieobjecten juist toegepast.

2.11.

Gelet op het vorenstaande is de rechtbank van oordeel dat de waarde van de woning alsmede de daarop gebaseerde aanslag niet te hoog is vastgesteld en is het beroep ongegrond verklaard.

2.12.

Belanghebbende heeft ook bezwaar gemaakt tegen een door hem ontvangen aanmaning met bijbehorende kosten. De heffingsambtenaar heeft zijn bezwaar tegen die kosten afgewezen bij uitspraak van 4 juni 2014. Volgens belanghebbende had hij het bedrag van de aanslag wel overgemaakt, maar naar een verkeerd rekeningnummer. Het risico van betaling op een onjuist rekeningnummer ligt echter bij belanghebbende zelf en de heffingsambtenaar mag, bij niet tijdig ontvangen van een betaling, een aanmaning sturen. Artikel 2 van de Kostenwet invordering rijksbelastingen bepaalt dat voor het verzenden van een aanmaning tot betaling € 15 is verschuldigd bij een gevorderde som van € 454 of meer. Belanghebbende was op de aanslag € 652 verschuldigd. De kosten van de aanmaning zijn dan terecht gesteld op € 15. Ook in zoverre is het beroep dus ongegrond.

2.13.

De rechtbank ziet geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling.

1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden: a. de naam en het adres van de indiener;