Rechtbank Zeeland-West-Brabant, 29-04-2016, ECLI:NL:RBZWB:2016:2657, BRE - 14 _ 6771
Rechtbank Zeeland-West-Brabant, 29-04-2016, ECLI:NL:RBZWB:2016:2657, BRE - 14 _ 6771
Gegevens
- Instantie
- Rechtbank Zeeland-West-Brabant
- Datum uitspraak
- 29 april 2016
- Datum publicatie
- 30 juni 2016
- ECLI
- ECLI:NL:RBZWB:2016:2657
- Zaaknummer
- BRE - 14 _ 6771
- Relevante informatie
- Wet waardering onroerende zaken [Tekst geldig vanaf 01-01-2024] art. 17
Inhoudsindicatie
In geschil is de WOZ-waarde van een groot zorgcomplex waarbinnen specialistische verblijfszorg aan mensen met een verstandelijke beperking wordt geboden.
De rechtbank oordeelt (1) dat gewaardeerd moet worden op de gecorrigeerde vervangingswaarde waarbij (2) de grond terecht is gewaardeerd op de gronduitgifteprijzen van de gemeente. De heffingsambtenaar heeft per gebouw de gebouwgebonden grond bepaald; de rechtbank volgt dat. De functionele veroudering van de opstallen is door geen der partijen voldoende onderbouwd: de gemeente verwijst naar een afspraak voor voorgaande jaren maar geeft daarin geen inzage en belanghebbende gaat uit van algemeenheden en niet van de specifieke situaties per gebouw. De waarde wordt in goede justitie vastgesteld op € 29.000.000. Geen vergoeding voor taxatiekosten omdat de taxatie is verricht door een van de twee gemachtigden.
Uitspraak
Belastingrecht, meervoudige kamer
Locatie: Breda
Zaaknummer BRE 14/6771
uitspraak van 29 april 2016
Uitspraak als bedoeld in afdeling 8.2.6 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) in het geding tussen
[belanghebbende] , gevestigd te [plaats X],
belanghebbende,
en
de heffingsambtenaar van de [gemeente X],
de heffingsambtenaar.
1 Ontstaan en loop van het geding
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking als bedoeld in artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres] te [plaats X] (hierna: het object), per waardepeildatum
1 januari 2011, vastgesteld voor het kalenderjaar 2012 op € 30.462.000. In het desbetreffende geschrift zijn ook de aanslagen onroerendezaakbelasting bekendgemaakt.
De heffingsambtenaar heeft bij uitspraken op bezwaar van 29 september 2014 de waarde en de aanslagen gehandhaafd.
Belanghebbende heeft daartegen bij brief van 7 november 2014, ontvangen bij de rechtbank op 10 november 2014, beroep ingesteld. Ter zake van dit beroep heeft de griffier van belanghebbende een griffierecht geheven van € 328. Bij brief van 11 december 2014 heeft belanghebbende de gronden van het beroep aangevuld.
De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
Belanghebbende heeft, na daartoe door de rechtbank in de gelegenheid te zijn gesteld, schriftelijk gerepliceerd, waarna de heffingsambtenaar schriftelijk heeft gedupliceerd.
Belanghebbende heeft vóór de zitting nadere stukken ingediend. Deze stukken zijn in afschrift verstrekt aan de heffingsambtenaar.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 23 februari 2016 te Breda.
Aldaar zijn verschenen en gehoord, namens belanghebbende, [A] en
[B], vergezeld van de gemachtigden, [gemachtigden]
, verbonden aan [kantoornaam gemachtigden] te Utrecht, en namens de heffingsambtenaar, [verweerder], [taxateur K] (taxateur) en [taxateur D] (taxateur), verbonden aan [kantoornaam taxateur D] te Maurik. De zaken van belanghebbende met de nummers
BRE 14/6771 en BRE 14/6772 zijn gezamenlijk behandeld. Ter zitting is door beide partijen een pleitnota overgelegd. Een kopie hiervan is aan de wederpartij verstrekt.
2 Feiten
Op grond van de stukken van het geding en het verhandelde ter zitting staat het volgende vast:
Belanghebbende is eigenares en gebruikster van het object. Het object betreft een zorginstelling waarbinnen specialistische verblijfszorg aan mensen met een verstandelijke beperking wordt geboden. Het object is gelegen in de bebouwde kom in de stadswijk ‘[stadswijk]’ op een terrein van 41.308m² en bestaat uit diverse vrijstaande opstallen (bouwjaren tussen 1920 en 2011). De onderhavige gronden zijn in het bestemmingsplan aangewezen voor ‘maatschappelijke doeleinden’.
Het object bestaat uit een complex van onder meer woonruimten, een restaurant, een café, een winkel, ruimten voor dagbesteding, een zwembad, activiteitencentrum, atelier en timmerwerkplaats. In 2011 is een deel van de nieuwbouw opgeleverd. Hiervoor is bestaande bouw gesloopt. Het merendeel van de opstallen met een ‘algemene’ functie ligt aaneengesloten op het terrein nabij de kruising van de [kruising]. De opstallen met een woonvoorziening liggen centraal op dan wel aan de noordkant van het terrein.
De bij beschikking vastgestelde WOZ-waarde is als volgt opgebouwd:
G.V.W. opstallen en terreinvoorzieningen: € 24.858.157,00
Grondwaarde: € 5.603.843,00
WOZ-waarde totaal: € 30.462.000,00
In het rapport van de heffingsambtenaar is de waarde getaxeerd op € 30.570.711 (afgerond € 30.570.000). Deze waarde is als volgt opgebouwd:
G.V.W. opstallen en terreinvoorzieningen: € 24.966.868,00
Grondwaarde: € 5.603.843,00
Gecorrigeerde vervangingswaarde: € 30.570.711,00 (afgerond € 30.570.000)
De gecorrigeerde vervangingswaarde van de opstallen is daarbij als volgt opgebouwd:
|
aard: |
opp.: |
Vervangings-waarde |
technische afschrijving |
verschil |
functionele afschrijving |
gecorrigeerde vervangingswaarde |
|
woningen |
12.682 |
22.100.089 |
3.385.440 |
18.741.649 |
1.694.981 |
17.019.667 |
|
niet-woningen |
9.807 |
14.365.696 |
5.412.414 |
8.953.282 |
1.344.094 |
7.609.191 |
|
verhardingen |
6.800 |
550.396 |
212.387 |
338.009 |
0 |
338.010 |
|
TOTAAL: |
29.289 |
37.016.181 |
9.010.241 |
28.005.940 |
3.039.075 |
24.966.868 |
|
100,00% |
24,30% |
75.70% |
10,90% |
67,40% |
3 Geschil
In geschil is de waarde van het object op de waardepeildatum. Belanghebbende bepleit primair een waarde van (afgerond) € 24.980.000 (waarde opstallen € 23.177.000 en waarde grond € 1.803.000) en subsidiair een waarde van (afgerond) € 27.145.000 (waarde opstallen € 23.178.000 en waarde grond € 3.967.000). De heffingsambtenaar bepleit bevestiging van de beschikte waarde. Het geschil spitst zich toe op de vragen of (i) de grondwaarde juist is vastgesteld en (ii) of de correctie wegens functionele veroudering van de opstallen juist is toegepast.
Partijen doen hun standpunten steunen op de gronden die daartoe door hen zijn aangevoerd in de van hen afkomstige stukken en het verhandelde ter zitting.
Belanghebbende concludeert tot gegrondverklaring van het beroep, vernietiging van de uitspraken op bezwaar en vermindering van de WOZ-waarde tot primair € 24.980.000 en subsidiair € 27.145.000, met dienovereenkomstige verlaging van de aanslagen. De heffingsambtenaar concludeert tot ongegrondverklaring van het beroep.