Rechtbank Zeeland-West-Brabant, 07-06-2016, ECLI:NL:RBZWB:2016:3528, BRE - 16 _ 1001

De rechtbank heeft het volgende geconstateerd. De exacte inhoud van de woning kan niet worden vastgesteld op basis van hetgeen partijen hebben aangevoerd. Belanghebbende heeft ter zitting een door de gemeente in een eerdere WOZ-procedure ingebrachte inhoudsberekening, op verzoek van de rechtbank, aan de taxateur getoond, die vervolgens, met zichtbare tegenzin, onderuit hangend in zijn stoel, amper een blik wierp op de hem voorgehouden stukken. Verder staat vast dat er geen inpandige opname van de woning heeft plaatsgehad; voor de oorzaak hiervan wijzen partijen naar elkaar. Ook staat vast dat belanghebbende de taxateur op een zaterdag heeft gebeld, maar de lezingen over de inhoud van dat gesprek lopen sterk uiteen. De mailberichten van belanghebbende waarin bijvoorbeeld de handelwijze van Sabewa wordt getypeerd als een ‘grote Ko Klodder uitvoering’ en waarin wordt aangegeven dat bij de hoofdofficier van justitie tegen de met naam genoemde personen aangifte zal worden gedaan wegens het aanzetten tot danwel plegen van fraude, misbruik van omstandigheden en minachting en ondermijning van vertrouwen in de overheid, dragen nu ook niet bepaald bij aan een constructieve geschilbeslechting.

Dit een en ander wekt de schijn van een diepgeworteld conflict tussen (met name) de taxateur en de heffingsambtenaar enerzijds en belanghebbende anderzijds. De rechtbank stelt voorop dat rechters de tijd en energie beter kunnen besteden dan te verspillen aan onvolwassen gedrag van procespartijen.

De tot de processtukken behorende gegevens betreffende de verkoop van de objecten [vergelijkingsobject 1] en [vergelijkingsobject 2], [vergelijkingsobject 3] en [vergelijkingsobject 4], alle te [plaats A] zijn niet in geschil. De rechtbank neemt die gegevens als vertrekpunt voor het beoordelen van de vastgestelde waarde van de woning. Daarbij zal de rechtbank rekening houden met waardebepalende verschillen.

De rechtbank acht de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar met de woning. Ondanks dat de woning afwijkt door zijn karakteristieke uitstraling en traditionele bouw vormen de vier vergelijkingsobjecten tezamen een voldoende maatstaf om ter vergelijking te dienen. Daarbij acht de rechtbank van belang dat de ligging van de vergelijkingsobjecten zeer goed vergelijkbaar is met de woning. Drie vergelijkingsobjecten zijn gelegen in dezelfde straat als de woning. De rechtbank acht het vergelijkingsobject [vergelijkingsobject 4] het best vergelijkbaar gelet op het type, het bouwjaar, de oppervlakte, en de ligging in dezelfde straat als de woning. Daarnaast heeft het object [vergelijkingsobject 4] net als de woning zoutschade. De rechtbank zal dit vergelijkingsobject dan ook als uitgangspunt nemen voor de beantwoording van de vraag of de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag is vastgesteld; de overige vergelijkingsobjecten zullen in mindere mate als onderbouwing dienen.

De rechtbank stelt vast dat het vergelijkingsobject [vergelijkingsobject 4] op 23 december 2013 is verkocht voor € 255.000. De vastgestelde waarde van de woning is lager, te weten € 242.000. De woning is wat betreft inhoud veel groter dan het vergelijkingsobject (576m³ extra op basis van de door de heffingsambtenaar bepleite inhoud van de woning en 487m³ extra op basis van de door belanghebbende bepleite inhoud). Daartegenover staat dat het vergelijkingsobject [vergelijkingsobject 4] een grotere perceelsoppervlakte heeft (587m2 tegenover 484m2 van de woning) en, in tegenstelling tot de woning, een berging en dakkapel heeft. Beide woningen hebben zoutschade van de watersnoodramp. [vergelijkingsobject 4] is een geschakelde woning en daarmee als type voor wat betreft de waarde vergelijkbaar met de woning (twee-onder-één-kap). Gelet op alle feiten en omstandigheden is de rechtbank van oordeel dat niet kan worden gezegd dat de aan de woning toegekende (lagere) waarde in een onjuiste verhouding staat tot de behaalde verkoopprijs van dit vergelijkingsobject. Dat het onderhoud van de woning zowel binnenshuis als buitenshuis achterstallig is, leidt niet tot een ander oordeel nu deze gebreken in voldoende mate zijn verwerkt in de vastgestelde waarde. Ook de in 2.5.1 genoemde omstandigheden over de inhoud van de woning en de inpandige opname geven geen aanleiding tot een ander oordeel. De verkoopprijzen van de andere drie vergelijkingsobjecten geven evenmin aanleiding de vastgestelde waarde te verlagen.

Belanghebbende heeft, met hetgeen hij heeft aangevoerd, naar het oordeel van de rechtbank niet aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning op de waardepeildatum de door hem voorgestane waarde van € 200.000 bedraagt. Belanghebbende heeft zijn stellingen onvoldoende onderbouwd. De enkele verwijzing naar de email van [vergelijkingsobject 4] (VBO Makelaar) – waarin de waarde niet wordt onderbouwd – acht de rechtbank onvoldoende.

Voor zover belanghebbende heeft willen aanvoeren dat de aan de woning toegekende waarde niet in een juiste verhouding staat tot de WOZ-waardes die in voorgaande jaren, al dan niet door rechters, aan de woning zijn toegekend slaagt deze stelling niet. Doel en strekking van de Wet WOZ brengen met zich mee dat de waarde van een onroerende zaak voor elk tijdvak opnieuw wordt bepaald, aan de hand van feiten en omstandigheden die zich op of rond de waardepeildatum voordoen, met voorbijgaan aan de WOZ-waardes die in voorgaande jaren aan de woning zijn toegekend.