Rechtbank Zeeland-West-Brabant, 29-06-2016, ECLI:NL:RBZWB:2016:4025, AWB - 16 _ 1168

2.1.

De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van artikel 22 van de Wet WOZ de waarde van de woning, per waardepeildatum 1 januari 2014 (hierna: de waardepeildatum), naar de toestandsdatum 1 januari 2015, vastgesteld voor het kalenderjaar 2015 op € 264.000. Gelijktijdig is ook de aanslag onroerende-zaakbelastingen 2015 bekend gemaakt. In de uitspraken op bezwaar heeft de heffingsambtenaar de waarde en de aanslag gehandhaafd.

2.2.

Belanghebbende is eigenaar van de woning. De woning is een geschakelde woning met een garage. De oppervlakte van het perceel is ongeveer 693m².

2.3.

In geschil is (a) of het hoorrecht is geschonden, (b) de inhoud van de woning, (c) of de woning moet worden gewaardeerd naar de toestand op 1 januari 2014 of 1 januari 2015, (d) wat de waarde van de woning is per de waardepeildatum en (e) of het motiveringsbeginsel is geschonden en of belanghebbende recht heeft op een dwangsom. Belanghebbende bepleit waardering naar de toestand per 1 januari 2014 en een waarde van € 234.000. De heffingsambtenaar verdedigt de vastgestelde waarde.

2.4.

Belanghebbende heeft gesteld dat het hoorrecht is geschonden, omdat de heffingsambtenaar - ondanks belanghebbendes verzoek daartoe - hem niet heeft gehoord in de bezwaarfase. Uit de stukken blijkt dat de heffingsambtenaar pas laat heeft geprobeerd een hoorgesprek tot stand te brengen. Hij heeft eerst de uitkomst van een WOZ-procedure van een voorgaand jaar afgewacht. Daarover was met belanghebbende niet overlegd. Het gegeven dat er over een ander jaar een beroepsprocedure aanhangig is, betekent niet dat de heffingsambtenaar een bezwaar over een later jaar niet in behandeling moet nemen. Als hij het zinvol acht om daarmee te wachten tot de uitspraak over dat eerdere jaar, dient de heffingsambtenaar daarover contact op te nemen met de belanghebbende en hem te vragen of hij daar mee akkoord gaat. In dit geval is dat niet gebeurd en dat is aan de heffingsambtenaar te verwijten.

2.5.

De heffingsambtenaar heeft aangegeven dat diverse malen is geprobeerd telefonisch een afspraak met belanghebbende te maken, dat op 14 december een e-mail is gestuurd die belanghebbende pas op 24 december 2015 onder ogen kreeg vanwege een heupoperatie, dat op 4 januari 2015 een email is gestuurd dat op 5 januari 2015 om 11.00 uur telefonisch contact zou worden opgenomen waarop belanghebbende heeft gereageerd met de mededeling dat hij niet telefonisch wilde worden gehoord, dat belanghebbende dat telefonisch op 6 januari 2016 heeft herhaald en dat belanghebbende daarbij heeft aangegeven dat hij niet naar de heffingsambtenaar kon komen in verband met het herstel van de operatie en dat toen is afgesproken dat de heffingsambtenaar enige tijd later nogmaals contact met belanghebbende zou opnemen om het hoorgesprek te plannen. De rechtbank heeft geen reden aan de juistheid van dit betoog te twijfelen. Uit dit alles leidt de rechtbank af dat de heffingsambtenaar heeft gedaan wat hem te doen stond om een hoorgesprek te organiseren, dat dat hoorgesprek door overmacht aan de zijde van belanghebbende - de heupoperatie - toen niet kon plaatsvinden wat tot uitstel van dat hoorgesprek heeft geleid en dat partijen hadden afgesproken met het hoorgesprek te wachten totdat belanghebbende zover was hersteld dat hij naar de heffingsambtenaar kon komen voor het hoorgesprek.

2.6.

Belanghebbende heeft echter niet gewacht tot een hoorgesprek kon worden gepland, maar heeft de heffingsambtenaar bij brief van 4 januari 2016 in gebreke gesteld wegens het niet tijdig doen van uitspraken op zijn bezwaar. Belanghebbende, die op de hoogte is van de inhoud van de Wet dwangsom bij niet tijdig beslissen, wist toen of moet toen hebben geweten dat de heffingsambtenaar naar aanleiding van die ingebrekestelling binnen 14 dagen uitspraak zou moeten doen om een dwangsom te vermijden. Op 4 januari 2016 stond echter vast dat belanghebbende niet binnen korte termijn - en naar de rechtbank aannemelijk acht, dus niet binnen de 14 dagen van artikel 4:17, lid 3, Awb - naar een hoorgesprek kon komen vanwege de heupoperatie (zie 2.5).

2.7.

De heffingsambtenaar heeft vervolgens binnen 14 dagen uitspraak gedaan zonder belanghebbende te horen. Hij heeft de brief van belanghebbende van 4 januari 2016 kennelijk aldus opgevat dat belanghebbende de voorkeur gaf aan een snelle uitspraak op bezwaar, boven een uitspraak na een hoorgesprek. Naar het oordeel van de rechtbank kon de heffingsambtenaar de brief aldus opvatten. Het hoorrecht is dan weliswaar geschonden maar nu dat is gebeurd op verzoek van belanghebbende zal de rechtbank er geen gevolgen aan verbinden. Het staat - anders dan belanghebbende kennelijk meent - de heffingsambtenaar vrij om uitspraak te doen als daarom wordt verzocht en aldus een dwangsom te voorkomen.

2.8.

De taxateur van de heffingsambtenaar heeft in het rapport de buitenmaten van de woning op basis van de bouwtekeningen vermeld en een kopie van die bouwtekeningen opgenomen. Hij heeft daar ter zitting een toelichting op gegeven. De rechtbank heeft geen reden eraan te twijfelen dat de inhoud van de woning ongeveer 378m³ is, zoals de taxateur heeft gesteld.

2.9.

Artikel 18 Wet WOZ bepaalt dat de waarde wordt vastgesteld naar de toestand op de waardepeildatum, tenzij (voor zover hier van belang) de onroerende zaak in het kalenderjaar voorafgaand aan het jaar waarvoor de waarde is vastgesteld wijzigt als gevolg van bouw, verbouwing of verbetering.

2.10.

Van onderhoud is sprake bij herstelwerkzaamheden aan een dak die nodig zijn om een woning in bruikbare staat te herstellen en de opgetreden achteruitgang op te heffen. Niet is gesteld of aannemelijk geworden dat de vervanging van het dak meer heeft ingehouden dan onderhoud in voormelde zin. Er is dan geen reden om af te wijken van de hoofdregel dat de waarde moet worden vastgesteld per de waardepeildatum.

2.11.

Op grond van artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ, wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend. Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.

2.12.

De bewijslast van de juistheid van de aan de woning toegekende waarde ligt bij de heffingsambtenaar. De heffingsambtenaar heeft daartoe een taxatierapport overgelegd, opgemaakt op 21 april 2016 door [taxateur], taxateur. In dit taxatierapport wordt verwezen naar de opbrengst behaald bij verkoop van een drietal ter vergelijking met de woning opgevoerde objecten, zijnde [vergelijkingsobject 1], [vergelijkingsobject 2] en [vergelijkingsobject 3], alle gelegen te [woonplaats]. Het taxatierapport is voorzien van beeldmateriaal van zowel de woning als voornoemde objecten. Verder heeft de heffingsambtenaar een matrix betreffende de woning en de hierboven genoemde objecten in geding gebracht. De heffingsambtenaar heeft ook nog een extra matrix in geding gebracht waarin de woning is vergeleken met de - volgens de taxateur - beste vergelijkingsobjecten waarvan de verkoopdata echter veel verder van de peildatum zijn gelegen. In het taxatierapport is de waarde van de woning getaxeerd op € 277.000.

2.13.

De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de combinatie van beide matrices aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. De rechtbank overweegt daartoe als volgt:

- De in de eerste matrix vermelde objecten zijn, net als de woning, twee-onder-een-kapwoningen of geschakelde woningen die qua oppervlakte van het terrein en inhoud vergelijkbaar zijn met de woning, maar waarvan er twee ([vergelijkingsobject 1] en [vergelijkingsobject 3]) een andere uitstraling hebben. De objecten zijn rond de waardepeildatum verkocht. Uit het rapport blijkt dat de taxateur rekening heeft gehouden met de (slechtere) ligging van de woning en met verschillen in onder meer onderhoud, kwaliteit, voorzieningen, oppervlakte en inhoud. Met de verschillen tussen het object [vergelijkingsobject 2] en de woning is in juiste mate rekening gehouden door voor de woning een m³-prijs van € 356,29 te hanteren en voor het object [vergelijkingsobject 2] een m³-prijs van € 268,57. Wat betreft de ligging is voldoende rekening gehouden met de argumenten van belanghebbende door een correctie van € 23.468 toe te passen. De matrix is goed bruikbaar om de waarde van de woning te bepalen.

- De tweede matrix bevat referentieobjecten die eenzelfde uitstraling hebben als de woning maar waarvan de verkoopdata verder van de peildatum afliggen. Die matrix geeft naar het oordeel van de rechtbank wel een goed inzicht in de waardeontwikkeling van dit soort objecten en is daarmee een aanvulling op de eerste matrix. Ook hier is rekening gehouden met verschillen tussen de referentieobjecten en de woning.

- De enige fout die de rechtbank constateert is dat is uitgegaan van de toestand van de woning op 1 januari 2015, dus na de vervanging van het dak. De getaxeerde waarde van € 277.000 is dus te hoog; de taxateur had uit moeten gaan van een dak met achterstallig onderhoud. De rechtbank acht echter niet aannemelijk dat dat een waardeverschil oplevert van meer dan € 17.000, gezien de stelling van belanghebbende dat het nieuwe dak € 9.000 heeft gekost. Nu het verschil tussen de taxatiewaarde en de WOZ-waarde € 17.000 is, is aannemelijk dat de WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld.

2.14.

Voor zover belanghebbende stelt dat de uitspraken op bezwaar onvoldoende gemotiveerd zijn, dan wel onvoldoende zorgvuldig tot stand gekomen zijn, overweegt de rechtbank als volgt. Schending van het motiveringsbeginsel heeft volgens vaste jurisprudentie alleen tot gevolg dat de rechtbank, zo deze de uitspraak van de heffingsambtenaar bevestigt, verplicht is zelf de gronden daarvoor in zijn uitspraak op te nemen. Een eventueel motiveringsgebrek kan dan ook niet leiden tot vernietiging van de aanslag. De rechtbank acht de uitspraken op bezwaar echter voldoende deugdelijk gemotiveerd. De motivering gaat voldoende in op de grieven van belanghebbende.

2.15.

Nu de heffingsambtenaar uitspraak heeft gedaan binnen 14 dagen na de dag waarop de ingebrekestelling is ontvangen, is terecht geen dwangsom toegekend.

2.16.

Gelet op al het voorgaande is de rechtbank van oordeel dat de waarde van de woning alsmede de daarop gebaseerde aanslag niet te hoog zijn vastgesteld en is het beroep ongegrond verklaard.

2.17.

De rechtbank ziet geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling.

1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden: a. de naam en het adres van de indiener;