Rechtbank Zeeland-West-Brabant, 15-09-2016, ECLI:NL:RBZWB:2016:5718, BRE - 15 _ 5584

Gegevens

Instantie: Rechtbank Zeeland-West-Brabant

Datum uitspraak: 15 september 2016

Datum publicatie: 18 november 2016

ECLI: ECLI:NL:RBZWB:2016:5718

Zaaknummer: BRE - 15 _ 5584

Relevante informatie: Wet waardering onroerende zaken [Tekst geldig vanaf 01-01-2023 tot 01-01-2024] art. 17

Inhoudsindicatie

Artikel 17 van de Wet WOZ │In geschil is de waarde van een object dat als opslagruimte dient. De heffingsambtenaar heeft onvoldoende aannemelijk gemaakt dat en op welke wijze hij rekening heeft gehouden met de verhuurde staat van de vergelijkingsobjecten. Voorts is de rechtbank van oordeel dat de heffingsambtenaar onvoldoende inzichtelijk heeft gemaakt hoe hij rekening heeft gehouden met de verschillen tussen het object en de vergelijkingsobjecten. De rechtbank stelt de waarde in goede justitie vast.

Uitspraak

Belastingrecht, meervoudige kamer

Locatie: Breda

Zaaknummer BRE 15/5584

uitspraak van 15 september 2016

Proces-verbaal van de mondelinge uitspraak als bedoeld in afdeling 8.2.6 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) en artikel 27d van de Algemene wet inzake rijksbelastingen (AWR) in het geding tussen

[belanghebbende] , gevestigd te [vestigingsplaats] ,

belanghebbende,

de heffingsambtenaar van de gemeente Tilburg,

de heffingsambtenaar.

De bestreden uitspraak op bezwaar

De uitspraak van de heffingsambtenaar van 16 juli 2015 op het bezwaar van belanghebbende tegen de beschikking waarbij de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres] te Tilburg (hierna: het object), is gewaardeerd op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ).

Zitting

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 1 september 2016 te Breda. Aldaar zijn verschenen en gehoord, de bestuurder van belanghebbende, [gemachtigde 1] , vergezeld van [persoon A] , en namens de heffingsambtenaar, [gemachtigde 2] en [taxateur A] (taxateur).

1 Beslissing

De rechtbank:

-: verklaart het beroep gegrond;
-: vernietigt de uitspraak op bezwaar;
-: vermindert de vastgestelde waarde tot € 10.000.000;
-: gelast dat de heffingsambtenaar het door belanghebbende betaalde griffierecht van € 331 aan deze vergoedt.

2 Gronden

2.1.

De heffingsambtenaar heeft bij beschikking als bedoeld in artikel 22 van de Wet WOZ de waarde van het object, per waardepeildatum 1 januari 2014 (hierna: de waardepeildatum), vastgesteld voor het kalenderjaar 2015 op € 10.806.000. In hetzelfde geschrift is onder meer de aanslag onroerendezaakbelastingen (hierna: OZB) 2015 bekendgemaakt. Bij de uitspraak op bezwaar heeft de heffingsambtenaar de waarde gehandhaafd.

2.2.

Belanghebbende is eigenares van het object. Het betreft een opslagruimte van circa 30.203 m2, gelegen op industrieterrein [industrieterrein V] . Het object bestaat verder uit een opslagruimte van circa 6.100 m2, een kantoor op de begane grond van circa 297 m2 en een kantoor op de eerste verdieping van circa 297 m2. Op het terrein zijn 48 parkeerplaatsen aanwezig. Het object is gelegen op een perceel van 53.325 m2. Het object is in 1999 gebouwd.

2.3.

In geschil is of de heffingsambtenaar de waarde van het object te hoog heeft vastgesteld. Belanghebbende bepleit een waarde van (niet meer dan) € 8.000.000. De heffingsambtenaar verdedigt de vastgestelde waarde.

2.4.

Tussen partijen is niet in geschil dat de waarde van het object per de waardepeildatum moet worden bepaald naar de waarde in het economische verkeer, bedoeld in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ. De bewijslast van de juistheid van de aan het object toegekende waarde ligt bij de heffingsambtenaar. De heffingsambtenaar heeft daartoe een matrix overgelegd, opgemaakt op 17 november 2015 door [taxateur B] , taxateur. De matrix is voorzien van beeldmateriaal van zowel het object als de met het object vergeleken objecten, te weten: [object A] , [object B] , [object C] en [object D] , alle gelegen te Tilburg (de vergelijkingsobjecten). In de matrix is de waarde van het object op basis van de huurwaardekapitalisatiemethode getaxeerd op

€ 12.093.603. Daarbij is uitgegaan een huurwaarde van € 1.221.576 en een kapitalisatiefactor van 9,9.

2.5.

Bij de huurwaardekapitalisatiemethode wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald door de bruto huurwaarde te vermenigvuldigen met de kapitalisatiefactor. De huurwaarde en de kapitalisatiefactor worden zoveel mogelijk afgeleid uit transacties van vergelijkbare niet-woningen. Naar het oordeel van de rechtbank is dit voor objecten zoals het onderhavige bedrijfspand een bruikbare methode voor de bepaling van de waarde, bedoeld in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ. Ook partijen gaan daarvan uit.

2.6.

Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar de vastgestelde waarde onvoldoende aannemelijk gemaakt. De rechtbank overweegt daartoe het volgende.

2.6.1.

De rechtbank stelt vast dat de vergelijkingsobjecten allemaal in verhuurde staat zijn verkocht. De strekking van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ brengt mee dat voor de bepaling van de WOZ-waarde niet kan worden aangesloten bij verkoopprijzen van transacties waarbij de prijsvorming is beïnvloed door bestaande huurcontracten. Voor de waardebepaling op de voet van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ mag daarom niet worden uitgegaan van de verkoopprijs die tot stand is gekomen met inachtneming van de op de waardepeildatum bestaande huurovereenkomst. Dat brengt overigens niet mee dat verkoopprijzen van verhuurde onroerende zaken bij de bepaling van de WOZ-waarde zonder meer buiten beschouwing moeten blijven. De mogelijkheid bestaat immers dat aan die verkoopprijzen marktgegevens kunnen worden ontleend die van nut kunnen zijn bij de vaststelling van de WOZ-waarde met toepassing van de ficties van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ. Het vorenstaande heeft de Hoge Raad overwogen in het arrest van 5 december 2014, ECLI:NL:HR:2014:3514 met verwijzing naar zijn arrest van 25 april 2014, ECLI:NL:HR:2014:982.

2.6.2.

De heffingsambtenaar heeft onvoldoende aannemelijk gemaakt dat en op welke wijze hij rekening heeft gehouden met de verhuurde staat van de vergelijkingsobjecten. De enkele stelling van de heffingsambtenaar dat hiermee rekening is gehouden bij de gehanteerde huurprijzen voor het object en de kapitalisatiefactor is zonder nadere toelichting en onderbouwing onvoldoende. Zonder nadere toelichting volgt uit de matrix niet op welke wijze rekening is gehouden met de eventuele beïnvloeding van de prijsvorming door de bestaande huurcontracten.

2.6.3.

Voorts is de rechtbank van oordeel dat de heffingsambtenaar onvoldoende inzichtelijk heeft gemaakt hoe hij rekening heeft gehouden met de verschillen tussen het object en de vergelijkingsobjecten. Drie van de vier vergelijkingsobjecten bevatten loading docks en de objecten verschillen qua hoogte. Tegenover de gemotiveerde betwisting door belanghebbende heeft de heffingsambtenaar onvoldoende aannemelijk gemaakt dat het object gebruikt kan worden als distributiecentrum, zoals de vergelijkingsobjecten. Uit de matrix blijkt niet dat voldoende rekening is gehouden met de wijze waarop de objecten kunnen worden gebruikt. Ook heeft de rechtbank in aanmerking genomen dat het object reeds vier jaar leeg staat. Uit de matrix blijkt onvoldoende op welke wijze hiermee rekening is gehouden, nu de vergelijkingsobjecten alle in verhuurde staat zijn verkocht.

2.7.

Belanghebbende heeft, met hetgeen zij heeft aangevoerd, naar het oordeel van de rechtbank evenmin aannemelijk gemaakt dat de waarde van het object op de waardepeildatum de door haar voorgestane waarde van € 8.000.000 bedraagt. Uit de door belanghebbende overgelegde berekening van [vastgoedadviseur] blijkt niet of rekening is gehouden met objectieve marktgegevens. Belanghebbende verwijst niet naar vergelijkingsobjecten. De enkele cijfermatige uitwerking zonder nadere onderbouwing is naar het oordeel van de rechtbank onvoldoende. Daarnaast is belanghebbende in haar berekening ten onrechte uitgegaan van peildatum 25 maart 2015. Ook de waardevaststelling voor de objecten [object E en F] te Alphen per waardepeildatum 1 januari 2012 kan niet als richtsnoer dienen voor de waardebepaling van het object, omdat het geen rondom de peildatum 1 januari 2014 gerealiseerde transactieprijzen van voldoende vergelijkbare panden betreft.

2.8.

Na toetsing van hetgeen partijen over en weer in het geding hebben aangedragen, is de rechtbank van oordeel dat de waardering van het object op de waardepeildatum op geen van de door partijen verdedigde waarden juist kan worden geacht. Nu in het geding de waarde van het object niet aannemelijk is geworden, bepaalt de rechtbank de waarde op de waardepeildatum in goede justitie op € 10.000.000.

2.9.

Gelet op het vorenstaande is het beroep gegrond verklaard.

2.10.

Voor zover belanghebbende heeft beoogd in de onderhavige procedure de vastgestelde WOZ-waardes van de voorgaande jaren ter discussie te stellen is dat niet mogelijk. De omvang van het geschil beperkt zich tot de vastgestelde WOZ-waarde voor het jaar 2015. De voorgaande jaren kennen op grond van de Awb een eigen bezwaar- en beroepsmogelijkheid.

2.11.

Artikel 30, tweede lid, van de Wet WOZ bepaalt dat, indien de WOZ-beschikking en de aanslag in de OZB in één geschrift zijn vastgesteld, het bezwaar tegen de beschikking mede wordt geacht de aanslag te betreffen. De heffingsambtenaar heeft in de uitspraak op bezwaar verzuimd te beslissen ter zake van de aanslag OZB. De rechtbank kan daarover dan ook geen uitspraak doen. De rechtbank zal de zaak niet terugwijzen naar de heffingsambtenaar om alsnog uitspraak te doen op het bezwaar tegen de aanslag OZB omdat in artikel 18a van de AWR is bepaald dat een zodanige aanslag moet worden verminderd indien de vermindering van de WOZ-beschikking onherroepelijk komt vast te staan. De heffingsambtenaar zal dus op eigen initiatief de aanslag OZB moeten verminderen. Daar is geen rechterlijke uitspraak over die aanslag voor nodig.

2.12.

De rechtbank ziet geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling, omdat niet is gesteld of aannemelijk is geworden dat belanghebbende kosten heeft gemaakt die op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor vergoeding in aanmerking komen.

Deze uitspraak is gedaan op 15 september 2016 door mr.drs. M.H. van Schaik, voorzitter, mr. W.A.P. van Roij en mr. J.W.M. Tijnagel, rechters, en op dezelfde dag in het openbaar uitgesproken in tegenwoordigheid van mr. B. Knezevic, griffier.

De griffier, De voorzitter,

Afschrift aangetekend verzonden aan partijen op:

Aan deze uitspraak hoeft eerst uitvoering te worden gegeven als de uitspraak onherroepelijk is geworden. De uitspraak is onherroepelijk als niet binnen zes weken na verzending van de uitspraak een rechtsmiddel is aangewend of onherroepelijk op het aangewende rechtsmiddel is beslist (artikel 27h, derde lid en artikel 28, zevende lid AWR).

Rechtsmiddel

Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof te ‘s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583,

5201 CZ ’s-Hertogenbosch.

Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:

1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden: a. de naam en het adres van de indiener;

b. een dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;

d. de gronden van het hoger beroep.

Voor burgers is het mogelijk hoger beroep digitaal in te stellen. Hiervoor kan gebruik worden gemaakt van de formulieren op Rechtspraak.nl / Digitaal loket bestuursrecht.