Rechtbank Zeeland-West-Brabant, 21-12-2016, ECLI:NL:RBZWB:2016:8146, BRE - 16 _ 3483

2.1.

Belanghebbende is eigenaar van een (vrijstaande) recreatiewoning (hierna: de woning), gelegen aan de rand van [het park] te [plaats] . Hij heeft de woning op 3 augustus 2015 gekocht voor een aankoopprijs van € 230.000.

2.2.

De heffingsambtenaar heeft bij beschikking ingevolge artikel 22 van de Wet WOZ de waarde van de woning vastgesteld voor het kalenderjaar 2016 op € 230.000. In het desbetreffende geschrift is ook de aanslag onroerende-zaakbelastingen 2016 bekendgemaakt. Belanghebbende heeft bezwaar gemaakt tegen de WOZ-waarde. In de uitspraken op bezwaar heeft de heffingsambtenaar de waarde en de aanslag gehandhaafd.

2.3.

In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2015. Belanghebbende bepleit een waarde van € 220.000. De heffingsambtenaar verdedigt de bij beschikking vastgestelde waarde.

2.4.

Op grond van artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ, wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend. Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.

2.5.

2.6.

2.7.

De rechtbank stelt voorop dat, indien er sprake is van een aankoopprijs die op of omstreeks de waardepeildatum tot stand is gekomen, ervan moet worden uitgegaan dat die prijs op dat moment overeen kwam met de waarde in het economische verkeer van die woning, tenzij de partij die zich daarop beroept feiten en omstandigheden stelt en aannemelijk maakt waaruit volgt dat dit niet het geval is. De rechtbank wijst in dit verband op het arrest van de Hoge Raad, zoals aangehaald in 2.6. De laatstbedoelde situatie zou zich bijvoorbeeld kunnen voordoen bij een verkoop van een woning tussen familieleden, waardoor er mogelijk een onzakelijke aankoopprijs tot stand is gekomen.

2.8.

De rechtbank stelt vast dat de aankoopprijs van de woning onder normale (markt)omstandigheden tot stand is gekomen, waardoor er geen reden is om aan te nemen dat deze aankoopprijs onzakelijk was. Belanghebbende heeft echter naar het oordeel van de rechtbank aannemelijk gemaakt dat aan de inventaris ook enige waarde moet worden toegekend en dat deze waarde abusievelijk niet in de transportakte is opgenomen. Gelet op de verklaring van belanghebbende en de foto’s van de binnenzijde van de woning, acht de rechtbank aannemelijk dat de waarde van de inventaris van de woning € 10.000 bedroeg. Nu de aankoopprijs in principe leidend is, zij het dat rekening moet worden gehouden met de waarde van de inventaris, komt de rechtbank niet toe aan de beoordeling van de door partijen aangedragen taxatierapporten en vergelijkingsobjecten.

2.9.

Gelet op het overwogene in 2.8 vermindert de rechtbank de door de heffingsambtenaar vastgestelde waarde van de woning met € 10.000 tot € 220.000 en vermindert zij de aanslag onroerende-zaakbelastingen dienovereenkomstig.

2.10.

Gelet op het vorenstaande is het beroep gegrond verklaard.

2.11.

De rechtbank ziet geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling, omdat niet is gesteld of aannemelijk is geworden dat belanghebbende kosten heeft gemaakt die op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor vergoeding in aanmerking komen.

1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden: a. de naam en het adres van de indiener;