Rechtbank Zeeland-West-Brabant, 15-06-2018, ECLI:NL:RBZWB:2018:3509, AWB - 17 _ 6666

2.1.

De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van artikel 22 van de Wet WOZ de waarde van de woning, per waardepeildatum 1 januari 2016 (hierna: de waardepeildatum), vastgesteld voor het kalenderjaar 2017 op € 407.000. Gelijktijdig is ook de aanslag onroerende-zaakbelastingen 2017 bekend gemaakt. In de uitspraken op bezwaar heeft de heffingsambtenaar de waarde en de aanslag gehandhaafd.

2.2.

Belanghebbende is eigenaar van de woning. De woning is een twee-onder-een kap woning met een dakkapel en vrijstaande berging/schuur van 45m³. De inhoud van de woning is ongeveer 500m³ en de oppervlakte van het perceel is ongeveer 517m².

2.3.

In geschil is de waarde van de woning per de waardepeildatum. Belanghebbende stelt zich op het standpunt dat de waarde moet worden verminderd conform de gemiddelde landelijke waardestijging tot een waarde tussen € 330.000 en € 340.000. De heffingsambtenaar verdedigt de vastgestelde waarde.

2.4.

De bewijslast van de juistheid van de aan de woning toegekende waarde ligt bij de heffingsambtenaar. De heffingsambtenaar heeft daartoe een matrix overgelegd, opgemaakt op 18 december 2017 door [verweerder], taxateur. In deze matrix wordt verwezen naar de opbrengst behaald bij verkoop van een drietal ter vergelijking met de woning opgevoerde objecten, zijnde [vergelijkingsobject 1], [vergelijkingsobject 2] en [vergelijkingsobject 3] alle gelegen te [woonplaats]. De matrix is voorzien van een klein fotootje van zowel de woning als voornoemde objecten. In de matrix is de WOZ-waarde van de woning bepaald op € 407.000.

2.5.

Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar de waarde van de woning niet aannemelijk gemaakt. De rechtbank is van oordeel dat, na raadpleging via Google-maps en Streetview van de woning en de referentieobjecten, de woning geen standaard woning is. Dit brengt met zich mee dat van zowel de woning als de referentieobjecten meer informatie nodig is dan enkel de gegeven matrix om tot een inzichtelijke vergelijking te kunnen komen. De taxateur heeft in de matrix onvoldoende inzicht gegeven in de verschillen tussen de referentieobjecten en de woning en de invloed daarvan op de waarde van de woning en heeft ter zitting aangegeven dat die verschillen naar zijn mening niet van invloed zijn. De rechtbank kan echter niet inzien dat iemand die niet weet wat de verschillen zijn zich niettemin in staat acht te oordelen dat die verschillen niet van belang zijn. De rechtbank acht op grond van de wel aanwezige gegevens de objecten [vergelijkingsobject 1] en [vergelijkingsobject 2] niet voldoende geschikt als referentieobjecten, aangezien deze objecten een extra verdieping hebben en zij daardoor ook een andere uitstraling hebben dan de woning. Bovendien is het object [vergelijkingsobject 2] gelegen in een andere wijk. Het object [vergelijkingsobject 3] acht de rechtbank wel bruikbaar als referentieobject. De heffingsambtenaar heeft, door slechts een matrix in te dienen, onvoldoende inzicht gegeven in de objectkenmerken, perceelgegevens en de verschillen tussen de woning en het referentieobject. De waarde van de woning is daardoor onvoldoende onderbouwd.

2.6.

Belanghebbende heeft de door hem voorgestane waarde ook niet aannemelijk gemaakt. Een taxatierapport ter onderbouwing van de waarde is door belanghebbende niet ingediend. De verwijzing van belanghebbende naar de WOZ-waarde van het vorige jaar en de landelijk gemiddelde waardestijging, verwerpt de rechtbank. Doel en strekking van de Wet WOZ brengen namelijk mee dat de waarde van een woning voor elk tijdvak opnieuw wordt bepaald, aan de hand van feiten en omstandigheden die zich op of rond de waardepeildatum voordoen, met voorbijgaan aan de waarde die per een vorige waardepeildatum aan de woning is toegekend. Voor het bepalen van de waarde van de woning kan het beste worden uitgegaan van rond de waardepeildatum behaalde verkoopcijfers van de met de woning vergelijkbare objecten. Door van die verkoopcijfers uit te gaan wordt bovendien rekening gehouden met een eventuele daling van de prijzen voor woningen die vergelijkbaar zijn met de woning. Aan de waardeontwikkeling van onroerende zaken in het algemeen of in de regio komt onvoldoende betekenis toe voor de waardebepaling van een specifieke onroerende zaak.

2.7.

Aangezien geen van de partijen de door hen voorgestane waarde van de woning aannemelijk heeft gemaakt, zal de rechtbank de waarde in goede justitie vaststellen. De rechtbank stelt de waarde van de woning op de waardepeildatum in goede justitie vast op € 385.000.

2.8.

Gelet op het vorenstaande is het beroep gegrond verklaard.

2.9.

De rechtbank ziet geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling, omdat niet is gesteld of aannemelijk is geworden dat belanghebbende kosten heeft gemaakt die op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor vergoeding in aanmerking komen.

1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden: a. de naam en het adres van de indiener;