Rechtbank Zeeland-West-Brabant, 07-12-2018, ECLI:NL:RBZWB:2018:6960, BRE - 18 _ 54

2.1.

Belanghebbende is gebruiker van de onroerende zaak. De onroerende zaak is een opslag-/distributieruimte en bestaat uit een kantoorruimte van 346m2 (bouwjaar 1984) , een opslag-/magazijnruimte van 1.092m2 en een opslag-/magazijnruimte van 1.328m2 (beide uit 1981).

2.2.

De heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 28 februari 2017 (de beschikking) de waarde van de onroerende zaak op waardepeildatum 1 januari 2016 (de waardepeildatum) voor het kalenderjaar 2017 vastgesteld op € 787.000 en tegelijkertijd een aanslag (OZB) voor het jaar 2017 opgelegd van € 1.362.

2.3.

Belanghebbende heeft daartegen bezwaar gemaakt. Bij de bestreden uitspraken is het bezwaar ongegrond verklaard.

2.4.

In geschil is de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum. Belanghebbende stelt dat de waarde te hoog is vastgesteld en heeft daartoe aangevoerd dat de heffingsambtenaar een te hoge huurwaarde en een te hoge kapitalisatiefactor hanteert. Belanghebbende bepleit een waarde van € 340.000. Tussen partijen is niet in geschil dat de waarde van de onroerende zaak moet worden bepaald door middel van de huurwaardekapitalisatie-methode.

2.5.

De heffingsambtenaar dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de onroerende zaak niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. De heffingsambtenaar heeft daartoe in beroep een matrix overgelegd.

2.6.

Naar het oordeel van de rechtbank zijn de in de matrix genoemde vergelijkingsobjecten [object 1] , [object 2] , [object 3] en [object 4] , alle gelegen in [X] , goed vergelijkbaar met de onroerende zaak. De door de heffingsambtenaar op basis van de gegevens van deze vergelijkingspanden berekende huurwaarde en kapitalisatiefactor zouden daarom in principe als uitgangspunt hebben kunnen dienen voor de waardebepaling van de onroerende zaak. Echter, belanghebbende stelt in de pleitnota terecht dat de onroerende zaak een mindere ligging heeft dan de vergelijkingsobjecten. Immers, de vergelijkingsobjecten hebben voor ligging code B1 respectievelijk code B2, terwijl de onroerende zaak voor ligging code C2 heeft gekregen. Code B1 betekent een betere ligging dan code B2, code C betekent een mindere ligging dan code B. De heffingsambtenaar heeft met dit verschil in ligging ten onrechte geen rekening gehouden. De stelling ter zitting van de taxateur dat de ligging in wezen niet verschilt van die van de vergelijkingsobjecten snijdt geen hout nu de gemeente zelf voor de onroerende zaak en de vergelijkingsobjecten verschillende codes hanteert. Aldus is de heffingsambtenaar niet geslaagd in de op hem rustende bewijslast.

2.7.

Belanghebbende bepleit een waarde van ten hoogste € 340.000. Belanghebbende gaat daarbij uit van de door haar per 1 maart 2015 betaalde jaarhuur van € 36.500 exclusief btw. De heffingsambtenaar heeft evenwel gesteld dat de destijds door belanghebbende betaalde jaarhuur niet marktconform is. Zo wijst de heffingsambtenaar op het feit dat dat de huurovereenkomst een afwijkende opzegtermijn bevat van slechts acht weken en dat er een geheimhoudingsclausule in is opgenomen. Volgens die clausule heeft belanghebbende zich ‘in verband met het huurprijsniveau’ verplicht om de in huurovereenkomst opgenomen informatie niet met derden te delen. Doet zij dat toch ‘dan zal de huurkorting komen te vervallen onverminderd de mogelijkheid van verhuurder om schadevergoeding te vorderen’. Gelet op deze bepalingen acht de rechtbank aannemelijk dat de door belanghebbende betaalde jaarlijkse huurprijs niet marktconform was.

2.8.

2.9.

2.10.

Uit de voormelde bepalingen in de huurovereenkomsten volgt naar het oordeel van de rechtbank dat sprake is van lage huurwaarden van [object 5] en [object 6] die worden verklaard door het feit dat alle kosten van onderhoud, en bij nummer [object 6] ook de kosten van herstel, vernieuwingen, inspecties en keuringen, voor rekening van de huurders komen. De rechtbank is daarom met de heffingsambtenaar van oordeel dat deze huurwaarden niet bruikbaar zijn ter onderbouwing van de waarde van de onroerende zaak.

2.11.

Uit hetgeen de rechtbank hiervoor onder 2.7 tot en met 2.10 heeft overwogen, volgt dat ook belanghebbende de door haar bepleite waarde niet aannemelijk heeft gemaakt.

2.12.

Nu geen van beide partijen naar het oordeel van de rechtbank er in is geslaagd het van haar gevergde bewijs te leveren, bepaalt de rechtbank de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum, rekening houdend met de mindere ligging van de onroerende zaak, in goede justitie op € 680.000.

2.13.

Gelet op wat hiervoor is overwogen, is het beroep gegrond verklaard .

2.14.

De rechtbank vindt aanleiding de inspecteur te veroordelen in de kosten die belanghebbende in verband met de behandeling van het bezwaar en beroep redelijkerwijs heeft moeten maken. Deze kosten zijn op de voet van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vastgesteld op € 1.500 (1 punt voor het indienen van het bezwaarschrift en 1 punt voor de hoorzitting met een waarde per punt van € 249 en 1 punt voor het indienen van het beroepschrift en 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 501 en een wegingsfactor 1)

1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden: a. de naam en het adres van de indiener;