Rechtbank Zeeland-West-Brabant, 06-03-2019, ECLI:NL:RBZWB:2019:1026, BRE - 17 _ 6880

2.1.

Belanghebbende is eigenaar van het pand aan de [adres] te [plaats] (hierna: het pand). Bij belanghebbende is ter zake van het pand tot 23 maart 2013 sprake geweest van het ter beschikking stellen van een vermogensbestanddeel als bedoeld in artikel 3.92 van de Wet IB 2001.

2.2.

2.3.

De inspecteur is bij de aanslagregeling van de ingediende aangifte afgeweken en heeft de hiervoor genoemde kosten en ‘Afboeking waardering pand’ niet geaccepteerd. Als gevolg daarvan heeft de inspecteur het tbs-resultaat berekend op € 3.153. De inspecteur heeft in zijn verweerschrift gemeld dat de correctie van de kosten niet terecht is.

2.4.

Ter zitting hebben partijen eensluidend, ondubbelzinnig en onvoorwaardelijk, het standpunt ingenomen dat bij belanghebbende niet 50% maar 100% van het tbs-resultaat in aanmerking moet worden genomen.

2.5.

In geschil is slechts het antwoord op de vraag of belanghebbende een afwaarderingsverlies in verband met het pand ten laste van het tbs-resultaat mag brengen.

2.6.

De rechtbank stelt voorop dat voor het in aanmerking kunnen nemen van een afwaarderingsverlies van € 95.000 op belanghebbende de bewijslast rust dat het pand op 23 maart 2013 een waarde heeft van € 150.000.

2.7.

Onder de waarde in het economische verkeer (hierna: WEV) moet worden verstaan de prijs die bij aanbieding van een zaak ten verkoop op de voor die zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde zou zijn betaald (vgl. HR 12 juli 2013, ECLI:NL:HR:2013:31, BNB 2013/218).

2.8.

De rechtbank is van oordeel dat belanghebbende niet aannemelijk heeft gemaakt dat het pand op 23 maart 2013 een WEV had van € 150.000 en overweegt daartoe als volgt. Belanghebbende heeft ter ondersteuning van die waarde een taxatierapport ingebracht opgesteld door [naam 3] Vrijdag op 29 oktober 2014 (hierna: het tweede taxatierapport). De rechtbank kent aan het tweede taxatierapport geen bewijskracht toe. In dat rapport is niet inzichtelijk gemaakt hoe de waarde van € 150.000 tot stand is gekomen. Bovendien heeft dezelfde taxateur eerder op 17 april 2013 een taxatierapport opgesteld waarbij aan het pand, met opnamedatum 9 april 2013, een waarde van € 245.000 is toegekend (hierna: het eerste taxatierapport). Zowel het eerste als het tweede taxatierapport vermeldt als doel ‘vaststellen van de marktwaarde in verband met de inbrengen van de onroerende zaak in Box 3’. Gelet daarop is het verschil tussen beide taxatierapporten onverklaarbaar. De rechtbank hecht geen waarde aan de schriftelijke verklaring van [naam 3] Vrijdag d.d. 4 maart 2015 dat de waarde van het pand in het eerste taxatierapport naar waardepeildatum 15 juni 2012 is vastgesteld. Dat blijkt niet uit het taxatierapport, de doelomschrijving van het taxatierapport vermeldt wat anders, en er is overigens ook geen enkele zinvolle reden opgegeven waarom getaxeerd zou worden naar de datum 15 juni 2012.

2.9.

De inspecteur heeft, tegenover de gemotiveerde betwisting van belanghebbende, naar het oordeel van de rechtbank evenmin aannemelijk gemaakt dat het pand op 23 maart 2013 een waarde heeft van € 245.000. De rechtbank heeft daarbij het volgende in onderlinge samenhang bezien in aanmerking genomen.

- De inspecteur heeft een taxatierapport ingebracht dat op 8 juni 2015 is opgemaakt door [naam 2] , taxateur bij de Belastingdienst, waarbij het pand op 22 maart 2013 op € 245.000 is gewaardeerd. Gelet op de toelichting bij dit rapport, heeft deze taxateur zich kennelijk verenigd met de taxatie in het eerste taxatierapport van [naam 3] . Vrijdag. Kennelijk is voor de bepaling van de waarde in het economische verkeer van het pand uitgegaan van een jaarhuur van € 25.000. Deze jaarhuur is echter verder niet met objectieve marktgegevens (huurprijzen) van vergelijkbare panden onderbouwd.

- Voor zover de jaarhuur van € 25.000 is gebaseerd op de lopende jaarhuur van het pand op 22 maart 2013, is van belang dat deze jaarhuur niet zonder meer maatgevend is voor de bepaling van de waarde in het economisch verkeer. Bij de bepaling van de waarde in het economisch verkeer moet namelijk rekening worden gehouden met de omstandigheid dat de huurder in december 2012 de huur met ingang van 31 december 2013 heeft opgezegd. Dat is niet, althans niet op inzichtelijke wijze, gebeurd bij de taxatierapporten.

- Belanghebbende heeft ter zitting verklaard dat het pand een paar jaren te huur heeft gestaan en dat het pand per 1 september 2018 voor € 21.300 per jaar is verhuurd, onder de voorwaarde dat een verbouwing zou plaatsvinden (die uiteindelijk € 62.325 heeft gekost). De rechtbank ziet geen aanleiding om aan deze verklaring te twijfelen. Deze omstandigheden hebben weliswaar na de beëindiging van de terbeschikkingstelling plaatsgevonden, maar zij kunnen wel licht werpen op de WEV op dat moment. De rechtbank is van oordeel dat deze omstandigheden een objectieve indicatie zijn dat de waarde in het economisch verkeer op 23 maart 2013 lager was dan € 245.000

2.10.

Nu geen van beide partijen naar het oordeel van de rechtbank erin is geslaagd het van haar gevergde bewijs te leveren, stelt de rechtbank de waarde van het pand op 23 maart 2013 schattenderwijs vast op € 200.000, alle gegevens in het dossier afwegende.

2.11.

2.12.

Nu de aanslag moet worden verminderd, geldt dat ook voor de beschikking belastingrente.

2.13.

Het beroep is daarom gegrond verklaard.

2.14.

De rechtbank doet heden ook uitspraak in zaaknummer 17/6881 van de echtgenote, waarvan het beroep eveneens gegrond is. Partijen hebben ter zitting overstemming bereikt dat bij de behandeling van de bezwaren en de beroepen van de echtelieden sprake is samenhangende zaken en ook overigens over de hoogte van de proceskostenvergoeding. De rechtbank heeft de totale proceskostenvergoeding bepaald op € 1.532 en uit praktische overwegingen in de zaak van de echtgenote toegekend omdat in die zaak niet in geschil is dat het beroep gegrond is.

1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden: a. de naam en het adres van de indiener;