Rechtbank Zeeland-West-Brabant, 28-02-2019, ECLI:NL:RBZWB:2019:1116, 17/3270
Rechtbank Zeeland-West-Brabant, 28-02-2019, ECLI:NL:RBZWB:2019:1116, 17/3270
Gegevens
- Instantie
- Rechtbank Zeeland-West-Brabant
- Datum uitspraak
- 28 februari 2019
- Datum publicatie
- 30 april 2019
- ECLI
- ECLI:NL:RBZWB:2019:1116
- Zaaknummer
- 17/3270
Inhoudsindicatie
Waardering van een woonzorgcentrum met de gecorrigeerde vervangingswaarde.
Afwaardering in het kader van de werktuigenvrijstelling. Hanteren juiste archetype.
Geen verdeling van grond in basisgrond en restkavel.
De rechtbank oordeelt dat de WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld, dat bij de aanslag eigenarenbelasting terecht het tarief voor niet-woningen is gehanteerd en dat terecht een aanslag gebruikersbelasting is opgelegd. De rechtbank verlaagt de heffingsgrondslag voor de aanslag gebruikersbelasting in verband met de woondelenvrijstelling. Het beroep is daarom gegrond.
Uitspraak
Belastingrecht, meervoudige kamer
Locatie: Breda
Zaaknummer BRE 17/3270
uitspraak van 28 februari 2019
Uitspraak als bedoeld in afdeling 8.2.6 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) in het geding tussen
[belanghebbende] te [plaats 1],
belanghebbende,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [X] ,
de heffingsambtenaar.
1 Ontstaan en loop van het geding
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking krachtens artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres] te [plaats 2] , per waardepeildatum 1 januari 2015 vastgesteld voor het jaar 2016 op € 39.540.000. In het desbetreffende geschrift zijn ook twee aanslagen onroerendezaakbelasting bekend gemaakt: de aanslag eigenarenbelasting naar een heffingsgrondslag gelijk aan de vastgestelde WOZ-waarde en de aanslag gebruikersbelasting naar een heffingsgrondslag van € 14.450.000.
De heffingsambtenaar heeft bij uitspraak op bezwaar van 21 maart 2017 de waarde verlaagd naar € 39.016.000 en de aanslag eigenarenbelasting dienovereenkomstig verminderd. De heffingsgrondslag voor de aanslag gebruikersbelasting is bij uitspraak op bezwaar verlaagd naar € 13.842.000. Tevens is een vergoeding toegekend voor de kosten van de bezwaarfase.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraken op bezwaar beroep ingesteld.
De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 17 januari 2019 te Breda. Voor de aldaar verschenen personen en het verhandelde ter zitting wordt verwezen naar het proces-verbaal van de zitting dat gelijktijdig met deze uitspraak naar partijen wordt verzonden.
De rechtbank heeft aan het einde van de zitting het onderzoek ter zitting gesloten en een schriftelijke uitspraak aangekondigd.
2 Feiten
De onroerende zaak is een woonzorgcentrum (hierna: het wzc) ten behoeve van mensen met een verstandelijke beperking en/of psychische problemen. Het wzc bestaat uit meerdere (woon- en niet-woon)gebouwen, waaronder een deels monumentaal hoofdgebouw, een kapel en moderne woonpaviljoens. De bouwjaren van de gebouwen variëren van 1926 tot 2014/2015.
Het terrein van het wzc bestaat uit een totale oppervlakte van 101.605 m2. Het terrein is deels verhard voor wegen, paden en parkeerplaatsen. Het terrein is voor een groot deel bestemd en in gebruik voor recreatie ten behoeve van de bewoners. Er bevinden zich wandelpaden, een boomgaard, dierenweiden, speelplekken en een sportveld op het terrein. De woongebouwen beschikken over een tuintje, met een hek of haag daaromheen. De overige grond is ingebed in het geheel en de gebouwen bevinden zich verspreid over de grond, ook aan de buitenste zijden van het terrein. Het terrein is vrij toegankelijk en er loopt een openbare weg doorheen.
In 2014 of 2015 is een kinderboerderij op het terrein van het wzc gerealiseerd. Tussen partijen is niet in geschil dat de kinderboerderij dient te worden betrokken in de waardebepaling. De rechtbank acht dit juist. In geval van realisatie in 2015 dient de waarde per de waardepeildatum immers te worden bepaald naar de toestand per 1 januari 2016.
Belanghebbende is eigenaar en gebruiker van het wzc.
3 Geschil
In geschil is of de waarde van € 39.016.000 van het wzc per waardepeildatum 1 januari 2015 niet te hoog is en of de aanslagen ozb terecht en niet naar te hoge bedragen zijn vastgesteld.
De heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de vastgestelde waarde onder meer verwezen naar een door hem overgelegd taxatierapport, opgemaakt op 26 september 2017 door [taxateur 1] , gediplomeerd WOZ-taxateur. In dit taxatierapport is de gecorrigeerde vervangingswaarde van het wzc bepaald op € 39.500.000 en de heffingsgrondslag voor de gebruikersbelasting op € 15.217.000. Ter bepaling van de waarde heeft de taxateur gebruik gemaakt van taxatiewijzers. Bij het bepalen van deze waarde heeft de taxateur bij de berekening van de vervangingswaarde van de grond de totale oppervlakte van 101.605 m2 verdeeld in de categorieën:
a. a) grond bij wonen 17.412 m2
b) grond bij niet-wonen 74.693 m2 en
c) aandeel grond verdisconteerd in de huurwaarde ter bepaling van de waarde van het rijksmonument 9.500 m2.
Bij het bepalen van de waarde van de opstal, heeft de taxateur de opstal uitgesplitst in deelobjecten, waarvan telkens het bouwjaar is vermeld alsmede het bruto vloeroppervlak (hierna: BVO) in vierkante meters. Tevens is vermeld uit welke taxatiewijzers met de daarbij behorende archetypen de vervangingswaarde per vierkante meter voortkomt.
Bij de waardering van de opstallen is bij een aantal onderdelen een functionele afschrijving toegepast: er is een economische correctie toegepast van 90% op de aanbouwen van het hoofdgebouw en bij de oudere gebouwen is een uniforme correctie toegepast van 5% in verband met excessieve gebruikskosten. Bij de waardering is rekening gehouden met het feit dat een deel van het wzc de status heeft van rijksmonument. Dit deel is door de taxateur (met inbegrip van de daarbij behorende grond) gewaardeerd met de huurwaardekapitalisatie-methode.
Belanghebbende is van mening dat de waarde te hoog is vastgesteld en niet hoger kan zijn dan € 30.903.000. Belanghebbende bepleit een dienovereenkomstige verlaging van de aanslag eigenarenbelasting en voorts een wijziging van het bij die aanslag toegepaste tarief naar het tarief van woningen. Tot slot moet volgens belanghebbende de aanslag gebruikersbelasting worden vernietigd. Zij stelt zich in haar beroepschrift op het standpunt:
- dat de door de heffingsambtenaar in het kader van de gecorrigeerde vervangingswaarde gehanteerde bouwkosten te hoog zijn vastgesteld: gelet op de mindere bouwkundige uitvoering van de opstallen is, volgens haar, binnen de bandbreedte van de taxatiewijzer van de VNG te hoog gewaardeerd. Gelet op de ouderdom en de geringe functionaliteit van het wzc is van een te lage functionele veroudering uitgegaan en had meer rekening gehouden moeten worden met de leegstand van het hoofdgebouw en de extreem hoge gebruikskosten daarvan.
- dat niet dan wel onvoldoende rekening is gehouden met de vrijstelling, als bedoeld in artikel 2, eerste lid, aanhef en onderdeel e, van de Uitvoeringsregeling uitgezonderde objecten Wet WOZ (hierna: de werktuigenvrijstelling). Ter zitting heeft belanghebbende hieraan toegevoegd dat toepassing van de Taxatiewijzer 2015 ertoe leidt dat onvoldoende rekening wordt gehouden met de ontwikkelingen in de jurisprudentie ten aanzien van dit onderwerp.
- dat bij de waardebepaling van de grond onderscheid gemaakt had moeten worden tussen de basiskavel en de restgrond. Aangezien de gecorrigeerde vervangingswaarde de waarde voor belanghebbende betreft en deze genoegen zou nemen met een kleiner perceel dan het huidige perceel, dient het resterende deel van het perceel lager gewaardeerd te worden.
- dat de waarde van de ondergrond naar rato van de waardeverhouding wonen en niet-wonen toegerekend en vrijgesteld dient te worden; dit is niet of in onvoldoende mate gebeurd.
- dat het wzc voor de ozb als woning dient te worden aangemerkt nu 83% van de waarde van het wzc kan worden toegerekend aan “wonen”. Het verblijf van duurzame aard in een verzorgings- of verpleeghuis, zoals hier het geval is, heeft voor de bewoners het karakter van wonen.
- dat als het wzc niet als woning wordt aangemerkt, er dan onvoldoende rekening is gehouden met het feit dat er geen gebruikersbelasting mag worden geheven over delen van het wzc die in hoofdzaak dienen voor “wonen” (de woondelenvrijstelling; artikel 220e van de Gemeentewet (hierna: Gw)).
Ter onderbouwing heeft belanghebbende gewezen op een door haar overgelegd taxatierapport van 25 september 2016 van [taxateur 2] , taxateur, werkzaam bij Phydias Vastgoed & Taxatie. [taxateur 2] heeft het wzc, door middel van de waarderingsmethode van de gecorrigeerde vervangingswaarde per waardepeildatum 1 januari 2015 getaxeerd op € 30.903.000. In het taxatierapport is vermeld dat voor de eigenarenbelasting het woningtarief dient te worden gehanteerd, omdat 83,12% van de waarde van het wzc woningwaarde is. In samenhang hiermee dient de aanslag gebruikersbelasting te worden vernietigd. In het rapport is verder vermeld:
“De middenbouw van het hoofdgebouw heeft de Rijksmonumentale status. In beginsel zal voor dit deel een waarde in het economisch verkeer bepaald moeten worden. Ondergetekende heeft hier van afgezien om een heldere en overzichtelijke taxatie op te stellen. De waarde van dit deel (groot 13.866 m2) bedraagt € 708.000,00 (opstalwaarde) en € 2.392.000,00 (grondwaarde), in totaal derhalve € 3.1000.000,00. Gelet op de staat van dit gedeelte en de noodzakelijke investeringen die nodig zijn om het gebouwdeel te renoveren tot een courant gebouw, komt deze waarde overeen met de waarde in het economisch verkeer.”
Belanghebbende stond tot aan de zitting waardering van dit onderdeel conform het taxatierapport voor.
Ter zitting heeft belanghebbende haar grieven ten aanzien van de waardering van de middenbouw van het hoofdgebouw (het monumentale deel) ingetrokken. Zij heeft verklaard in te stemmen met de waardering daarvan zoals gedaan door de heffingsambtenaar, namelijk op een bedrag van € 2.366.000 (inclusief grond en BTW).
Ter zitting heeft belanghebbende eveneens twee stellingen aan haar beroepsgronden toegevoegd, namelijk:
- dat de heffingsambtenaar ten onrechte een verlenging van de levensduur van de gebouwen met een bouwjaar tussen 1960 en 1989 heeft toegepast.
- dat de heffingsambtenaar voor de dagverblijven van het wzc het verkeerde archetype heeft gehanteerd: N3800000 in plaats van N1800000.
Belanghebbende concludeert primair tot gegrondverklaring van het beroep, vernietiging van de uitspraken op bezwaar, vermindering van de waarde van het wzc tot € 30.903.000, vermindering van de aanslag eigenarenbelasting naar een heffingsgrondslag van € 30.903.000 en het tarief voor woningen en vernietiging van de aanslag gebruikersbelasting.
De heffingsambtenaar concludeert tot handhaving van de vastgestelde waarde en aanslagen eigenarenbelasting en gebruikersbelasting zoals deze luiden na de uitspraken op bezwaar.