Rechtbank Zeeland-West-Brabant, 29-11-2019, ECLI:NL:RBZWB:2019:5316, BRE - 18 _ 1205

2.1.

De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van artikel 22 van de Wet WOZ de waarde van de winkel, per waardepeildatum 1 januari 2016 (hierna: de waardepeildatum), vastgesteld voor het kalenderjaar 2017 op € 750.000. Bij diezelfde beschikking heeft de heffingsambtenaar de WOZ-waarde van de bovenwoning, eveneens per de waardepeildatum en voor het jaar 2017, vastgesteld op € 340.000. Tegelijkertijd met de beschikking is aan belanghebbende aanslagen in de onroerende-zaakbelastingen voor het jaar 2017 opgelegd. In de bestreden uitspraken heeft de heffingsambtenaar de waarde van de bovenwoning verminderd tot € 300.000 en de daarop betrekking hebbende aanslag dienovereenkomstig verminderd. De waarde van de winkel en daarop betrekking hebbende aanslagen heeft de heffingsambtenaar gehandhaafd.

2.2.

In geschil is of de waarden van de winkel en de bovenwoning niet te hoog zijn vastgesteld.

2.3.

Op de heffingsambtenaar rust de last aannemelijk te maken dat de door hem vastgestelde waarden niet te hoog zijn. De beantwoording van de vraag of de heffingsambtenaar aan deze bewijslast heeft voldaan, hangt mede af van wat door belanghebbende is aangevoerd.

2.4.

Belanghebbende verdedigt een waarde van € 414.000. De heffingsambtenaar verdedigt de, bij de beschikking vastgestelde, waarde van € 750.000.

2.5.

2.6.

Belanghebbende heeft een taxatierapport ingebracht waarin door de taxateur eveneens gebruik is gemaakt van de huurwaarde-kapitalisatiemethode. In het taxatierapport is een aantal aannames opgenomen, onder andere ten aanzien van het opslagrisico en het leegstandsrisico (15%). Deze aannames zijn door de taxateur niet onderbouwd en met name het leegstandsrisico is door de heffingsambtenaar gemotiveerd betwist. Naar het oordeel van de rechtbank heeft belanghebbende met het taxatierapport de door hem voorgestane waarde evenmin aannemelijk gemaakt.

2.7.

Nu geen van beide partijen erin is geslaagd de door hem voorgestane waarde aannemelijk te maken, stelt de rechtbank, gelet op hetgeen door partijen over en weer is aangevoerd, de waarde van de winkel per waardepeildatum in goede justitie vast op € 485.000. De aanslagen worden dienovereenkomstig verminderd.

2.8.

Belanghebbende verdedigt een waarde van € 250.000. De heffingsambtenaar verdedigt de, bij de bestreden uitspraak vastgestelde, waarde van € 300.000.

2.9.

De heffingsambtenaar heeft bij zijn verweerschrift een taxatierapport gevoegd. Naast gegevens van de woning, bevat het taxatierapport gegevens van een aantal vergelijkingsobjecten. Belanghebbende heeft geen taxatierapport overgelegd.

2.10.

Belanghebbende heeft voor het eerst ter zitting stellingen ingebracht tegen de bij de bestreden uitspraak vastgestelde waarde. Hij heeft gesteld dat de taxateur geen rekening heeft gehouden met de bijzondere objectkenmerken van de vergelijkingsobjecten. Deze vergelijkingsobjecten zouden veel luxer zijn, bij één van de vergelijkingsobjecten zou ten onrechte geen grond zijn meegenomen en van een andere vergelijkingsobject zou de maatvoering niet kloppen. Daarnaast is volgens hem onvoldoende rekening gehouden met de KOUDV-factoren. De rechtbank is met de heffingsambtenaar van oordeel dat belanghebbende deze informatie te laat, te weten eerst ter zitting, heeft ingebracht om de heffingsambtenaar de gelegenheid te geven deze onderdelen te controleren en hierop te reageren. Belanghebbende heeft voor de late inbreng van deze stellingen desgevraagd geen reden gegeven, zodat de rechtbank geen aanleiding ziet het onderzoek ter zitting te heropenen. De rechtbank weegt deze eerst ter zitting ingebrachte stellingen van belanghebbende niet mee in haar oordeel.

2.11.

Het door de heffingsambtenaar ingebrachte taxatierapport is door een deskundige opgesteld. De rechtbank overweegt dat de vergelijkingsobjecten geschikt zijn ter onderbouwing van de waarde van de bovenwoning en dat verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten in beginsel voldoende steun gegeven aan de door de heffingsambtenaar verdedigde waarde. Belanghebbende heeft, behalve voor het eerst ter zitting, geen argumenten ingebracht waarom het door de heffingsambtenaar ingebrachte taxatierapport geen goede onderbouwing zou zijn voor de stelling dat de na bezwaar aangepaste waarde niet te hoog zou zijn. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar met het door hem overgelegde taxatierapport aannemelijk gemaakt dat de waarde van de bovenwoning niet te hoog is vastgesteld.

2.12.

Gelet op het vorenstaande is het beroep ten aanzien van de winkel gegrond en ten aanzien van de woning ongegrond verklaard. De aanslagen met betrekking tot de winkel worden dienovereenkomstig verlaagd.

2.13.

De rechtbank vindt aanleiding de inspecteur te veroordelen in de kosten die belanghebbende in verband met de behandeling van het bezwaar en het beroep redelijkerwijs heeft moeten maken. Deze kosten zijn op de voet van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vastgesteld op € 1.688 (1 punt voor het indienen van het bezwaarschrift, 1 punt voor het verschijnen ter hoorzitting met een waarde per punt van € 254, 1 punt voor het indienen van het beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting, 0,5 punt voor het indienen van een conclusie van repliek, met een waarde per punt van € 512 en een wegingsfactor 1). Daarnaast komen voor vergoeding in aanmerking de door belanghebbende in deze zaak gemaakte taxatiekosten terzake de winkel. De rechtbank stelt deze kosten vast op € 494 (6 uur á € 68 per uur, verhoogd met 21% omzetbelasting).

1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden: a. de naam en het adres van de indiener;