Rechtbank Zeeland-West-Brabant, 04-03-2020, ECLI:NL:RBZWB:2020:1116, BRE - 18 _ 1999_2479

2.1.

Belanghebbende is gehuwd met [de echtgenote] (hierna: de echtgenote).

2.2.

Belanghebbende drijft in de onderhavige jaren een onderneming in de vorm van een eenmanszaak genaamd ‘ [de makelaardij] ’ (hierna: de makelaardij). De ondernemingsactiviteiten bestaan onder meer uit het geven van persoonlijk advies en begeleiding van derden bij de aan- en verkoop van woningen. Voorts is belanghebbende enig aandeelhouder van [A BV] (hierna: [A BV] ).

2.3.

Belanghebbende en de echtgenote hebben hun eigen woning aan [adres] te [plaats] (hierna: [de woning] ) in 2010 te koop aangeboden.

2.4.

De makelaardij heeft de opdracht gekregen om de onroerende zaak [het pand] te [plaats] (hierna: het pand) te verkopen. Het pand was onbewoond en behoorde tot de boedel van een nalatenschap. De makelaardij heeft het pand in de verkoop gezet voor een vraagprijs van € 469.000.

2.5.

De opdrachtgever heeft op 17 december 2012 aan de makelaardij medegedeeld dat hij de opdracht tot verkoop van het pand per 1 januari 2013 wenst te beëindigen en dat hij via een andere makelaar het pand wil proberen te verkopen. De makelaardij heeft na eerstgenoemde datum aan de opdrachtgever te kennen gegeven dat een geïnteresseerde (hierna: de geïnteresseerde) een bod op het pand heeft gedaan van € 345.000. Volgens de inhoud van elektronische berichten die belanghebbende heeft verstrekt, is de gang van zaken de volgende geweest:

-

de geïnteresseerde heeft op 22 december 2012 een bezichtiging gehad en in de avond het bod uitgebracht;

-

op 28 december 2012 heeft de geïnteresseerde laten weten af te zien van een mogelijke koop omdat de hypotheeklast voor zowel € 360.000 als € 345.000 te hoog is;

-

op 29 december 2012 heeft de geïnteresseerde gemeld dat het aanbod van € 330.000 aantrekkelijk is maar dat hij de financiën niet rond krijgt.

De opdrachtgever heeft op een later moment begrepen dat de geïnteresseerde de zwager van belanghebbende is.

2.6.

Belanghebbende en de echtgenote hebben vervolgens op 30 december 2012 het pand gekocht voor € 330.000. Het pand is op 25 februari 2013 aan belanghebbende en de echtgenote geleverd. De aankoopprijs is als volgt gefinancierd: (i) lening van € 153.000 van [A BV] , (ii) € 100.000 aan eigen geld en (iii) een hypothecaire geldlening van € 90.000 afgesloten bij de kredietinstelling Florius.

2.7.

Het pand is na de aankoop en ook nog na levering op 25 februari 2013 te koop aangeboden blijven staan door de makelaardij. Op 8 maart 2013 is de vraagprijs verlaagd naar € 385.000. Tevens heeft belanghebbende een nieuwe verkoopbrochure opgemaakt waarin die nieuwe vraagprijs wordt vermeld. Op 24 maart 2013 is het pand uit de verkoop gehaald. Belanghebbende heeft nadien werkzaamheden in het pand verricht dan wel laten verrichten, waarbij hij kosten heeft gemaakt van € 17.907,96. Op 3 augustus 2013 is het pand weer te koop aangeboden via de makelaardij, nu voor een bedrag van € 448.000. Nadat het pand tussentijds nog korte tijd uit de verkoop is gegaan (zie 2.13 hierna), is het pand uiteindelijk op 11 juni 2014 aan een derde verkocht voor € 392.000.

2.8.

Belanghebbende en de echtgenote hebben voor de jaren 2013 en 2014 aangiften IB/PVV gedaan. In deze aangiften is het pand, net als [de woning] , als eigen woning in de zin van artikel 3.111 van de Wet inkomstenbelasting 2001 (hierna: de Wet IB 2001) aangemerkt en zijn de daarop betrekking hebbende financieringslasten als aftrekbare kosten voor de eigen woning opgevoerd. Voor het jaar 2014 is het (negatieve) inkomen uit eigen woning volledig aan de echtgenote toegerekend.

2.9.

De primitieve aanslagen IB/PVV voor de jaren 2013 en 2014 zijn conform de gedane aangiften opgelegd.

2.10.

Namens de inspecteur is bij belanghebbende een onderzoek ingesteld naar de fiscale consequenties van de transactie met het pand. In het rapport van 29 augustus 2017 daarover wordt geconcludeerd dat het pand niet als eigen woning kan worden aangemerkt en dat ter zake van het verkoopresultaat van het pand sprake is van een belastbaar resultaat uit een werkzaamheid. Vervolgens zijn de bestreden navorderingsaanslagen opgelegd. Voor het jaar 2013 zijn de aftrekbare kosten eigen woning in verband met het pand gecorrigeerd met als gevolg dat het belastbare inkomen uit werk en woning is verhoogd met € 4.824 tot € 51.090. Voor het jaar 2014 heeft de inspecteur het netto belastbare resultaat uit een werkzaamheid bepaald op € 34.651 (hierna: de row) en daarom het belastbare inkomen uit werk en woning verhoogd tot € 88.811.

2.11.

2.12.

Bij de uitspraken op bezwaar zijn de aanslagen en de beschikkingen gehandhaafd, met uitzondering van de boete voor het jaar 2014, die is verminderd tot € 8.890.

2.13.

2.14.

In geschil is:

1. of het pand voor het jaar 2013 een eigen woning is, zodat belanghebbende recht heeft op aftrek van kosten ter zake van het pand bij de bepaling van het inkomen uit eigen woning;

2. of de inspecteur het verkoopresultaat van het pand in 2014 terecht als resultaat uit overige werkzaamheden heeft aangemerkt;

3. of de inspecteur over beide jaren terecht een vergrijpboete heeft opgelegd.

2.15.

Ingevolge artikel 3.111, derde lid, van de Wet IB 2001 wordt een woning mede als eigen woning aangemerkt indien de belastingplichtige aannemelijk maakt dat de woning leeg staat of in aanbouw is en uitsluitend bestemd is om in het kalenderjaar of in een van de daarop volgende twee jaren hem als eigen woning als bedoeld in het eerste lid van dat artikel ter beschikking te staan.

2.16.

De rechtbank stelt voorop dat de last op belanghebbende rust aannemelijk te maken dat het pand uitsluitend bestemd is om hem in het kalenderjaar of in een van de daarop volgende twee jaren als eigen woning ter beschikking te staan. Belanghebbende heeft gesteld dat hij op het moment van aankoop van het pand de intentie heeft gehad om het pand zelf te gaan bewonen nu [de woning] te koop stond omdat hij daar niet meer wilde wonen. Volgens belanghebbende wordt de intentie toe eigen bewoning bevestigd door de wijze waarop de aankoop van het pand extern is gefinancierd (namelijk dat de hypotheekleningverstrekker alleen financiering voor een eigen woning verstrekt), een verklaring van de hypotheekadviseur, correspondentie met de verkoper, en de omstandigheid dat hij (bouw)werkzaamheden aan het pand heeft verricht gericht naar de smaak van zichzelf en die van de echtgenote.

2.17.

De rechtbank is van oordeel dat belanghebbende niet in zijn bewijslast is geslaagd met wat hij heeft aangevoerd zoals in 2.16 staat vermeld. De rechtbank acht onaannemelijk dat het pand is gekocht met de intentie om zelf te bewonen. Volgens belanghebbende ontstond het idee om het pand te kopen pas toen de zwager afzag van de koop. Dat binnen één of twee dagen (verschil tussen 28/29 december en 30 december 2012) een pand wordt gekocht om er zelf in te wonen, is – zonder nadere, concrete onderbouwing – onaannemelijk. Het is juist aannemelijk dat de hoogte van de prijs het aantrekkelijk maakte om het pand te kopen voor de verkoop. Een en ander vindt ook steun in de feiten die zich na de aankoop van het pand hebben plaatsgevonden. Zo is het pand op de website van de makelaardij te koop blijven staan tot 24 maart 2013, is tussentijds de verkoopprijs bijgesteld naar € 385.000 en heeft de makelaardij ten behoeve van de verkoop een nieuwe verkoopbrochure samengesteld (zie 2.7). Vervolgens is het pand uit de verkoop gehaald en na ruim vier maanden weer te koop aangeboden (zie eveneens 2.7). Niet uitgesloten kan worden dat in die vier maanden met de gedachte is gespeeld om het pand toch zelf te gaan bewonen, maar dat is nog niet voldoende om aan ‘bestemmingscriterium’ te voldoen.

2.18.

Het pand kan dus in 2013 niet worden aangemerkt als een eigen woning als bedoeld in 2.15. De inspecteur heeft de aftrekbare kosten eigen woning ten behoeve van het pand terecht gecorrigeerd. Voor het overige is de navorderingaanslag 2013 niet in geschil. Het beroep betreffende de navorderingsaanslag 2013 en de beschikking belastingrente is daarom ongegrond.

2.19.

Op grond van artikel 67e, eerste lid, van de Algemene wet inzake rijksbelastingen (hierna: de AWR) kan de inspecteur een boete van ten hoogste 100% opleggen indien het aan opzet of grove schuld van de belastingplichtige is te wijten dat met betrekking tot een belasting welke bij wege van aanslag wordt geheven de aanslag tot een te laag bedrag is vastgesteld of anderszins te weinig belasting is geheven. De vergrijpboete bedraagt hier 50% van het belastingbedrag die voortvloeit uit de eigenwoningcorrectie. De inspecteur stelt (primair) dat sprake is van opzet.

2.20.

De rechtbank is het met de inspecteur eens. Dat het beboetbare feit zich heeft voorgedaan – te weinig belasting geheven bij de aanslag – acht de rechtbank bewezen op de gronden zoals vermeld in 2.17 en 2.18. Verder is de rechtbank van oordeel dat sprake is van voorwaardelijk opzet, dat wil zeggen dat belanghebbende ten tijde van het doen van de aangifte wetenschap had van de aanmerkelijke kans dat te weinig belasting zou worden geheven, en dat hij die kans toen bewust heeft aanvaard (op de koop toe heeft genomen). Daarbij is in aanmerking genomen dat het pand een groot deel van het jaar 2013 te koop heeft gestaan, dat het aanmerken van het pand als eigen woning en het in aftrek brengen van de daarmee gemoeide kosten in de aangifte een actieve handeling vergt, dat het aanmerken van een leegstaand pand als eigen woning een uitzondering/uitbreiding is op het eigenwoningbegrip waarbij bijzondere voorwaarden gelden, en dat aannemelijk is dat belanghebbende als makelaar ervan kennis heeft dat een leeg pand niet zo maar als eigen woning kan worden aangemerkt.

2.21.

De rechtbank acht een boete van 50% ook passend en geboden, ook gelet op de absolute hoogte ervan. Wel is er aanleiding om de boete ambtshalve te verminderen wegens overschrijding van de redelijke termijn van twee jaar. Sinds aankondiging van de boete op 26 juli 2017 tot de datum van deze uitspraak is immers ruim 2 ½ jaar verstreken. Dat geeft aanleiding voor een vermindering van de boete met 10% tot € 911. Omdat het gaat om een ambtshalve vermindering, leidt die vermindering niet tot een gegrondverklaring van het beroep.

2.22.

Het beroep is ongegrond.

2.23.

Ter zitting is komen vast te staan dat nu de vergrijpboete bij uitspraak op bezwaar is verminderd, aan belanghebbende ten onrechte geen kostenvergoeding voor de bezwaarfase is toegekend. Deze kosten worden op de voet van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand (hierna: het Besluit) vastgesteld op € 522 (1 punt voor het indienen van het bezwaarschrift en 1 punt voor het verschijnen ter hoorzitting met een waarde per punt van € 261 en een wegingsfactor 1). Het beroep is reeds hierom gegrond.

2.24.

Op grond van artikel 3.90 van de Wet IB 2001 behoort tot het belastbare resultaat uit overige werkzaamheden het gezamenlijke bedrag van het resultaat uit een of meer werkzaamheden die geen belastbare winst of belastbaar loon genereren.

2.25.

Artikel 3.91, eerste lid aanhef en letter c van de Wet IB 2001 bepaalt dat onder werkzaamheid mede verstaan wordt: het rendabel maken van vermogen op een wijze die normaal, actief vermogensbeheer te buiten gaat, zoals bij het uitponden van onroerende zaken, het in belangrijke mate door de belastingplichtige zelf verrichten van groot onderhoud of andere aanpassingen aan een zaak, of het aanwenden door de belastingplichtige van voorkennis of daarmee vergelijkbare bijzondere vormen van kennis.

2.26.

Uit vaste jurisprudentie volgt dat bij onder meer uitponding van onroerende zaken sprake is van belastbaar resultaat uit overige werkzaamheden indien bijzondere kennis er in belangrijke mate toe heeft bijgedragen dat de belastingplichtige met die uitponding voordeel heeft kunnen behalen.¹ Zo leidt koop van een onroerende zaak in de wetenschap dat deze met winst kan worden verkocht tot row, indien die koop is geschied met het oogmerk door wederverkoop voordeel te behalen en die wederverkoop daadwerkelijk heeft plaatsgevonden.²

2.27.

De rechtbank stelt voorop dat de inspecteur de feiten en omstandigheden aannemelijk dient te maken dat op basis waarvan kan worden geconcludeerd dat sprake is van een werkzaamheid. De inspecteur heeft zich ten eerste op het standpunt gesteld dat belanghebbende een lage aankoopprijs heeft gecreëerd, waarbij de inspecteur een nadere duiding heeft gegeven aan de in 2.5 vermelde feiten en omstandigheden. De inspecteur stelt zich ten tweede op het standpunt dat belanghebbende weet had van de te lage aankoopprijs (‘informatievoorsprong’).

2.28.

De rechtbank laat in het midden of het eerste standpunt aannemelijk is gemaakt. De rechtbank volgt de inspecteur namelijk in het tweede standpunt. De rechtbank vindt het aannemelijk dat belanghebbende als makelaar over bijzondere kennis beschikt wat betreft de (waarde)ontwikkelingen van huizen in zijn regio. Voorts acht de rechtbank aannemelijk dat belanghebbende op de hoogte was van de wens van de opdrachtgever om het pand snel te verkopen. Belanghebbende wist ook door de bemiddeling in zijn hoedanigheid van makelaar dat de opdrachtgever bereid was de verkoopprijs te laten zakken tot € 330.000 (zie ook 2.5). Belanghebbende beschikte dus bij de aankoop van het pand over bijzondere kennis, die niet algemeen beschikbaar was. Voor € 330.000 heeft het pand niet op de markt gestaan. Mede gelet op de voormelde omstandigheden, is aannemelijk dat de koopprijs niet de waarde in het economisch verkeer weergeeft, hoewel het een transactie met een derde betreft. Dat de verkoopprijs lager was dan de waarde in het economisch verkeer, vindt ook steun in de omstandigheid dat belanghebbende snel tot actie is overgegaan om het pand te kopen zodra de prijs bekend wordt. Steun is ook te vinden in de taxatie op 25 januari 2013 (getaxeerde waarde: € 380.000), alsmede in de vraagprijzen van belanghebbende ná de aankoop en de uiteindelijk verkoopprijs van € 392.000. Niet aannemelijk is dat het verschil tussen die verkoopprijs en de eigen aankoopprijs is terug te voeren op werkzaamheden die zijn uitgevoerd en waarmee € 17.907,96 aan kosten zijn gemoeid. Zo dat wel het geval zou zijn, dan zou overigens sprake zijn van een werkzaamheid om een andere reden. Verder is, gelet op het voorgaande en wat in 2.17 is overwogen, aannemelijk dat belanghebbende het pand heeft gekocht met het oogmerk door wederverkoop voordeel te behalen. Verder is het voordeel als zodanig ook behaald. Al hetgeen belanghebbende daartegenover heeft aangevoerd, heeft de rechtbank geen aanleiding gegeven voor een ander bewijsoordeel.

2.29.

Uit het voorgaande volgt dat sprake is van row. Voor dat geval – zo heeft belanghebbende ter zitting gemeld – is de berekening van het resultaat niet in geschil. Nu de bepaling van het belastbaar inkomen ook overigens niet in geschil is, is het beroep betreffende de navorderingsaanslag 2014 en de beschikking belastingrente dus ongegrond.

2.30.

2.31.

De rechtbank merkt op dat in het rapport onvoldoende concreet wordt gemaakt wat belanghebbende precies wordt verweten (zie 2.6). Het verweerschrift is concreter, maar het verweten gedrag is een ander gedrag dan het niet-aangeven van een row-resultaat. De vergrijpboete dient dus te worden vernietigd. Het beroep is in zoverre gegrond.

2.32.

Het beroep is alleen gegrond wat betreft de boete. Die moet worden vernietigd.

2.33.

Aan het eind van de zitting heeft belanghebbende nog aangeboden foto’s in te brengen van de uitgevoerde werkzaamheden. De rechtbank is voorbijgegaan aan dat aanbod. Tussen partijen was namelijk niet in geschil dat die werkzaamheden hebben plaatsgevonden. Verder heeft belanghebbende gevraagd waarom zijn zwager niet als getuige is opgeroepen. De rechtbank heeft geen aanleiding gezien om de zwager als getuige op te roepen, omdat zij dat niet zinvol heeft geacht, reeds omdat een schriftelijke verklaring van hem reeds in het dossier zat. Overigens had belanghebbende zelf de zwager kunnen meenemen als getuige, zoals in de brief met de uitnodiging voor de zitting is vermeld.

2.34.

De rechtbank vindt aanleiding de inspecteur te veroordelen in de kosten die belanghebbende in verband met de behandeling van het beroep redelijkerwijs heeft moeten maken. Deze kosten zijn op de voet van het Besluit vastgesteld op € 1.050 (1 punt voor het indienen van het beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 525 en een wegingsfactor 1).

1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden: a. de naam en het adres van de indiener;