Rechtbank Zeeland-West-Brabant, 23-01-2020, ECLI:NL:RBZWB:2020:262, BRE-18_6269

2.1

De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de chalet, per waardepeildatum 1 januari 2017 (de waardepeildatum), vastgesteld voor het kalenderjaar 2018 op € 55.000 (de WOZ-waarde). In hetzelfde document zijn ook de aanslagen onroerende-zaakbelastingen eigenaar en de watersysteemheffing eigenaren bekend gemaakt. In de uitspraak op bezwaar heeft de heffingsambtenaar de waarde en de aanslagen gehandhaafd.

2.2.

Belanghebbende is eigenaar en gebruiker van de chalet. De onroerende zaak is een chalet met een berging en overkapping. De oppervlakte van de chalet is ongeveer 126 m², de oppervlakte van de berging en de overkapping zijn respectievelijk 19 m² en 10 m² en de oppervlakte van het perceel is ongeveer 407 m². De chalet is gelegen op camping Fort Oranje in de gemeente Zundert.

2.3.

Ter zitting heeft belanghebbende het beroep tegen de aanslagen ingetrokken. In geschil is of de waarde van de chalet op de waardepeildatum te laag is vastgesteld. De heffingsambtenaar verdedigt de vastgestelde WOZ-waarde. Belanghebbende bepleit een waarde van € 70.000.

2.4.

Op de heffingsambtenaar rust de last aannemelijk te maken dat de door hem vastgestelde waarde niet te laag is. De rechtbank ziet daarbij in de door de heffingsambtenaar aangevoerde jurisprudentie geen aanleiding om de bewijslast met betrekking tot de volledige WOZ-waarde anders te verdelen. De beantwoording van de vraag of de heffingsambtenaar aan zijn bewijslast heeft voldaan, hangt mede af van wat door belanghebbende is aangevoerd. Ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde heeft de heffingsambtenaar een waarderapport van de taxateur (het waarderapport) overgelegd. Het waarderapport heeft tot doel de waarde in het economische verkeer in het kader van de Wet WOZ te bepalen. Omdat sprake is van een chalet, is daarbij gebruik gemaakt van de Landelijke Taxatiewijzer Woonwagens (de taxatiewijzer). Het gebruik van de taxatiewijzer is niet in geschil.

2.5.

Op basis van de taxatiewijzer is de waarde van de chalet de optelsom van de waarde van de opstal, die op basis van degressieve afschrijving van de kostprijs wordt bepaald, en de waarde van de grond, die wordt vastgesteld op basis van de werkelijke bestemming. De taxatieopbouw in het waarderapport is als volgt:

2.6.

De taxateur heeft onweersproken gesteld dat zij de degressieve afschrijving van de kostprijs van de opstal op basis van de taxatiewijzer heeft berekend en daarbij een vermindering heeft toegepast op de vervangingswaarde per m2 in verband met de fundering. Met betrekking tot de waarde van de grond is de taxateur in het waarderapport uitgegaan van de prijs voor bouwgrond in de kern van Rijsbergen van € 300 per m2 met een korting van 50%. Deze korting van 50% volgt volgens de heffingsambtenaar uit de taxatiewijzer alsmede de uitspraak van Hof ’s-Hertogenbosch van 29 december 2011, ECLI:NL:GHSHE:2011: LJN BV8349. De rechtbank leidt daaruit af dat deze korting wordt toegepast in verband met de gebruiksbeperkingen die kleven aan de recreatiebestemming van de chalet. De heffingsambtenaar is verder uitgegaan van de toestandsdatum 1 januari 2018 (de toestandsdatum) in verband met de bijzondere omstandigheid in 2017 dat het beheer van de camping Fort Oranje door de gemeente Zundert is overgenomen. Deze bijzondere omstandigheid geeft volgens de heffingsambtenaar aanleiding tot een verdere korting van 25% op de waarde van zowel de opstal als de grond in verband met een negatief imago, onzekerheid over de toekomst en daarmee gepaard gaande rompslomp.

2.7.

De rechtbank overweegt dat de heffingsambtenaar terecht uitgaat van de toestandsdatum per 1 januari 2018 op basis van artikel 18, lid 3, aanhef en letter c van de Wet WOZ. De overname van het beheer van de camping is naar het oordeel van de rechtbank namelijk een specifiek voor de chalet geldende, zich buiten die onroerende zaak voltrekkende, externe omstandigheid waardoor de chalet een verandering in waarde ondergaat (vgl. HR 30 maart 2018, ECLI:NL:HR:2018:457, r.o. 2.3.2). Gelet op de overname van het beheer van de camping, alsmede de omstandigheden op de camping die door de taxateur zijn geschetst, acht de rechtbank aannemelijk dat sprake is van externe omstandigheden die van invloed zijn op de waarde. Daar doet niet aan af dat belanghebbende aangeeft geen negatieve effecten van de overname van het beheer te ervaren.

2.8.

De rechtbank is verder van oordeel dat de heffingsambtenaar de hoogte van de vastgestelde WOZ-waarde niet aannemelijk heeft gemaakt. Daarvoor is relevant dat ter zitting is gebleken dat de heffingsambtenaar in eerste instantie uit is gegaan van een korting op de grondwaarde van 60% en een aanvullende korting van 15% op de totale waarde van de chalet in verband met de waardering op de toestandsdatum. Bij de uitspraak op bezwaar en in het verweerschrift is de heffingsambtenaar uitgegaan van een korting op de grondwaarde van 50% en een aanvullende korting op de totale waarde van 25%. De rechtbank stelt in dat kader voorop dat het de heffingsambtenaar is toegestaan om zich bij de heroverweging van zijn beslissing op andere standpunten te stellen of aanvullende gronden aan te voeren. Wel dient de heffingsambtenaar de heroverwogen beslissing aannemelijk te maken. Naar het oordeel van de rechtbank is de heffingsambtenaar daar niet in geslaagd. De rechtbank begrijpt dat het percentage van 25% dat de taxateur heeft gebruikt, is gebaseerd op jurisprudentie waar sprake is van kortingen bij bijzondere omstandigheden. Een algemene, uit jurisprudentie afgeleide korting kan niet zonder meer op een concreet, individueel geval worden toegepast. De situatie die hier aan de orde is, verschilt ook van de situatietypen die aan de orde waren in de door de heffingsambtenaar aangehaalde jurisprudentie. De rechtbank acht niet aannemelijk gemaakt dat toepassing van het percentage van 25%, bovenop de eerder vermelde 50%-korting, niet leidt tot een te lage waarde. De verwijzing van de heffingsambtenaar naar de verkoopcijfers van woningen op Parc Patersven kan daarbij niet dienen als onderbouwing van het gehanteerde percentage van de aanvullende korting. In die situatie was namelijk sprake van onzekerheid over het voortbestaan van de dubbelbestemming volgens het bestemmingsplan, niet van een overname van het beheer van de camping. Het voorgaande neemt niet weg dat de rechtbank begrijpt dat het hier om een unieke situatie gaat en bepaling van de WOZ-waarde in dit geval lastig is.

2.9.

Gezien de voorgaande overwegingen maakt de heffingsambtenaar dan ook niet aannemelijk dat de WOZ-waarde niet te laag is. Belanghebbende heeft geen onderbouwing van de door hem gestelde waarde, waardoor deze waarde ook niet aannemelijk is gemaakt. Aangezien geen van partijen de waarde aannemelijk heeft gemaakt, bepaalt de rechtbank de waarde van de chalet op de waardepeildatum schattenderwijs (in goede justitie) op € 63.000.

2.10.

Gelet op het vorenstaande is het beroep gegrond verklaard.

2.11.

De rechtbank ziet aanleiding de heffingsambtenaar te veroordelen in de kosten die belanghebbende in verband met de behandeling van het bezwaar en het beroep redelijkerwijs heeft moeten maken. De proceskosten zijn op de voet van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende bijstand vastgesteld op € 1.572 (1 punt voor het indienen van een bezwaarschrift, 1 punt voor het verschijnen op de hoorzitting met een waarde per punt van € 261, 1 punt voor het indienen van een beroepschrift en 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 525, alles met een wegingsfactor 1). De rechtbank gelast tevens de heffingsambtenaar het door belanghebbende betaalde griffierecht te vergoeden.

1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden: a. de naam en het adres van de indiener;