Rechtbank Zeeland-West-Brabant, 19-06-2020, ECLI:NL:RBZWB:2020:4345, AWB - 19 _ 955

2.1.

De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) de waarde van de woning, per waardepeildatum 1 januari 2017 (hierna: de waardepeildatum), vastgesteld voor het kalenderjaar 2018 op € 131.000,-. In het desbetreffende geschrift is ook de aanslag onroerende-zaakbelastingen bekend gemaakt. In de uitspraak op bezwaar heeft de heffingsambtenaar de waarde en de aanslag gehandhaafd.

2.2.

Belanghebbende is eigenaar van de woning. De woning is een rijtjeswoning van het bouwjaar 1954 met een aanbouw en een berging/schuur. De inhoud van de woning is ongeveer 328 m³ (inclusief aanbouw) en de oppervlakte van het perceel is ongeveer 119 m².

2.3.

In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum. Belanghebbende bepleit een waarde van € 118.000,-. De heffingsambtenaar verdedigt de vastgestelde waarde.

2.4.

Belanghebbende heeft zakelijk aangevoerd dat de heffingsambtenaar te weinig rekening heeft gehouden met de specifieke objectkenmerken van de referentieobjecten in vergelijking met het onderhavige object. Belanghebbende wijst met name op de verkoop van de woning [object 1] . Op grond van dat object is de waarde € 13.000,- te hoog vastgesteld. De woning [object 2] te [woonplaats] is goed onderhouden, kwalitatief goed afgewerkt, heeft goede voorzieningen en extra’s, zoals vloerverwarming. Daarmee is geen rekening gehouden in de score. Tevens stelt belanghebbende dat [object 3] een veel lagere prijs per m³ heeft, namelijk € 355,- per m³.

2.4.

Op grond van artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ, wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend. Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.

2.5.

De bewijslast van de juistheid van de aan de woning toegekende waarde ligt bij de heffingsambtenaar. De heffingsambtenaar heeft een taxatierapport overgelegd, opgemaakt op 10 mei 2019 door [taxateur 2] (WOZ-gediplomeerd taxateur). Naast gegevens van de woning, bevat dit taxatierapport gegevens van een aantal vergelijkingsobjecten. Het taxatierapport is voorzien van beeldmateriaal van zowel de woning, de binnenzijde van de woning (uit de verkoopbrochure van 2014) en van de referentieobjecten. Verder heeft de heffingsambtenaar een matrix betreffende de woning en de hierboven vergelijkingsobjecten in geding gebracht. In het taxatierapport is de waarde van de woning getaxeerd op € 151.000,-.

2.6.

Met het hiervoor vermelde taxatierapport heeft de taxateur aannemelijk gemaakt dat de woning op de waardepeildatum een waarde in het economische verkeer had die in ieder geval niet lager was dan € 131.000,-.

2.7.

De rechtbank neemt hierbij in aanmerking dat de in het taxatierapport genoemde vergelijkingsobjecten kort vóór of kort na de waardepeildatum zijn verkocht en wat type, bouwjaar, ligging, en onderhoudstoestand betreft voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De vergelijkingsobjecten vertonen weliswaar verschillen met de woning, maar de heffingsambtenaar heeft aannemelijk gemaakt dat met deze verschillen, met name de grootte, inhoud en aanwezigheid van bijgebouwen, voldoende rekening is gehouden. Daarom kan niet worden gezegd dat de aan de woning toegekende waarde in een onjuiste verhouding staat tot de behaalde verkoopprijzen van vergelijkingsobjecten.

2.8.

Belanghebbende heeft betwist dat kwaliteit en onderhoud van de vergelijkingsobjecten vergelijkbaar zijn. De taxateur heeft geen toestemming gekregen om de woning inpandig te taxeren, waardoor de taxateur is uitgegaan van gemiddeld ‘3’ voor de KOUDVL-factoren. De taxateur heeft zich daarbij gebaseerd op de taxatie die is verricht voor de verkrijging van een (hypothecaire) financiering waarbij wel een inpandige opname heeft plaatsgevonden en het door belanghebbende ingevulde “inlichtingenformulier aankoop woning”. Daarnaast heeft de taxateur ter onderbouwing van het standpunt dat de waarde niet te hoog is vastgesteld een extra matrix in het rapport gevoegd, waarbij voor de woning van belanghebbende is uitgegaan van een ‘2’ voor de factoren onderhoud en voorzieningen. Uit deze matrix blijkt dat de taxateur ook dan op een waarde komt die € 6.000,- hoger ligt dan de thans vastgestelde WOZ-waarde.

2.9.

De vastgestelde WOZ-waarde is derhalve niet te hoog.

2.10.

Het beroep van belanghebbende op de uitspraak van het Gerechtshof te Den Haag van 20 juli 2016 (ECLI:NL:GHDHA:2016:2318) slaagt niet. De heffingsambtenaar dient vergelijkingsobjecten aan te dragen die voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De keuze van vergelijkingsobjecten ligt in eerste instantie bij de heffingsambtenaar, op wie de bewijslast van de waarde van de woning rust. Er is geen rechtsregel die de heffingsambtenaar verbiedt om in de fase van beroep bij de rechtbank (met inachtneming van de goede procesorde, waarvan de schending niet is gebleken) de door hem vastgestelde waarde nader te onderbouwen en aannemelijk te maken met nieuw, beter of extra bewijsmateriaal. Van rechtens te honoreren vertrouwen is naar het oordeel geen sprake.

2.11.

Nu de heffingsambtenaar is geslaagd in zijn bewijslast komt de rechtbank niet meer toe aan de beoordeling van de door belanghebbende aangedragen referentiepanden.

2.12.

Het beroep is derhalve ongegrond verklaard.

2.13.

Gelet op de uitgangspunten in de jurisprudentie van de Hoge Raad als verwoord in het arrest van de Hoge Raad van 19 februari 2016, ECLI:NL:HR:2016:252, bedraagt de redelijke termijn voor de berechting in eerste feitelijke aanleg twee jaar. In deze termijn is de duur van de bezwaarfase inbegrepen. Het bezwaarschrift is ontvangen op 22 maart 2018 en op 8 februari 2019 is de uitspraak op bezwaar gedaan. In juni 2020 doet de rechtbank uitspraak. De berechting heeft daarmee twee jaar en, naar boven afgerond op maanden, 3 maanden geduurd. De overschrijding bedraagt, naar boven afgerond op halve jaren, een half jaar en belanghebbende heeft daarmee recht op een vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn van € 500,-.

2.14.

De rechtbank ziet aanleiding voor een forfaitaire vergoeding van de proceskosten voor de beroepsfase. De proceskostenvergoeding wordt op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vastgesteld op (afgerond) € 512,- (1 punt voor het indienen van het beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting, met een waarde per punt van € 512,- en een wegingsfactor 0,5). Omdat de vergoeding uitsluitend plaatsvindt in verband met de toekenning van een vergoeding van immateriële schade, is de wegingsfactor voor het gewicht van de zaak 0,5 (licht) (vgl. Hoge Raad 20 maart 2015, ECLI:NL:HR:2015:660).

2.15.

1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden: a. de naam en het adres van de indiener;