Rechtbank Zeeland-West-Brabant, 01-06-2021, ECLI:NL:RBZWB:2021:2727, AWB - 19 _ 4207

Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak [adres 1] te [woonplaats] (hierna: de woning). Het betreft een rij-woning (bouwjaar 1974) met een berging. De inhoud van de woning is 320 m3 en de oppervlakte van het perceel is 178 m2.

Partijen zijn het niet eens over de hoogte van de WOZ-waarde van de woning. De waardepeildatum is in dit geval 1 januari 2018. Belanghebbende vindt dat de heffingsambtenaar de WOZ-waarde te hoog heeft vastgesteld. Hij bepleit een waarde van € 130.070. De heffingsambtenaar verdedigt de in de uitspraak op bezwaar vastgestelde waarde van € 153.000.

De relevante wettelijke bepalingen zijn opgenomen in de bijlage bij deze uitspraak.

De waarde van een woning wordt bepaald door middel van de vergelijkings-methode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld. De beantwoording van de vraag of de heffingsambtenaar aan deze bewijslast heeft voldaan, hangt mede af van wat door belanghebbende is aangevoerd.

Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.

In het verweerschrift heeft de heffingsambtenaar toegelicht dat de waardering van de woning is gebaseerd op het taxatieverslag van 24 januari 2019 van taxateur [persoon 2] en een matrix betreffende het WOZ-object en de in het taxatieverslag genoemde vergelijkingsobjecten.

Volgens de heffingsambtenaar is voldoende aangetoond dat de gehanteerde WOZ-waarde van € 153.000 niet te hoog is.

Belanghebbende heeft aangevoerd dat de heffingsambtenaar niet heeft onderbouwd dat de staat van onderhoud van de vergelijkingsobjecten [adres 3] en [adres 5] afwijkt van die van de woning van belanghebbende.

De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar voldoende heeft gemotiveerd dat de onderhoudstoestand van die twee vergelijkingsobjecten afwijkt van die van de woning van belanghebbende. De KOUDV van de woning van belanghebbende zijn beoordeeld op ‘3’. De onderhoudstoestand en de uitstraling van de [adres 3] zijn beoordeeld op ‘2’. De voorzieningen van de [adres 5] zijn beoordeeld op ‘2’. Gelet op die verschillen heeft de taxateur een correctie toegepast op de waarde van de vergelijkingsobjecten. Ter zitting heeft de heffingsambtenaar door middel van foto’s in voldoende mate aangetoond dat de vergelijkingsobjecten op die punten onder gemiddeld scoren. Uit de foto’s bleek dat de [adres 3] een gedateerde badkamer en zolder had en dat de voor- en achtertuin niet zijn onderhouden en kaal waren. Uit de foto’s van de [adres 5] bleek dat zowel de keuken als de badkamer gedateerd waren.

Daarnaast heeft belanghebbende aangevoerd dat de prijs per m3 € 326,- moet zijn en dat de heffingsambtenaar niet heeft onderbouwd waarom hij rekening heeft gehouden met het afnemend grensnut. Dat begrip heeft betrekking op variabele productie factoren (bij een onderneming) en niet op de bepaling van de waarde van een woning.

Daarnaast heeft belanghebbende aangevoerd dat het perceel niet 178 m2, maar slechts 103 m2 is.

Daar heeft belanghebbende aan toegevoegd dat de redelijke termijn is overschreden.

Artikel 6 EVRM omvat het recht op behandeling van een zaak binnen een redelijke termijn. Op grond van vaste rechtspraak ² is een redelijke termijn voor de afhandeling van bezwaar en beroep als uitgangspunt twee jaar. Uit diezelfde rechtspraak blijkt dat bijzondere omstandigheden aanleiding kunnen zijn voor verlenging van die redelijke termijn.

Belanghebbende komt in aanmerking voor een immateriële schadevergoeding wegens de lange duur van de procedure. Het bezwaarschrift is op 28 februari 2019 ontvangen door de heffingsambtenaar. De uitspraak van de rechtbank wordt op 1 juni 2021 gedaan. Dit is (afgerond) 2 jaar en 3 maanden na de ontvangst van het bezwaarschrift.

De vergoeding voor de overschrijding van de redelijke termijn bedraagt € 500,- per half jaar. Belanghebbende heeft daarom recht op een vergoeding van immateriële schade van 1 x € 500,-.

De overschrijding van de redelijke termijn wordt volledig toegerekend aan de beroepsfase. De Staat (de minister van Justitie en Veiligheid) dient daarom € 500,-. te betalen. De rechtbank merkt de Staat (de minister van Justitie en Veiligheid) in zoverre mede aan als partij in dit geding.

De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met het taxatierapport en de gerealiseerde verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten aannemelijk heeft gemaakt dat de vastgestelde waarde van de woning niet te hoog is. De in het taxatierapport genoemde vergelijkingsobjecten zijn alle kort vóór of kort na de waardepeildatum verkocht en wat type, bouwjaar, ligging, en onderhoudstoestand betreft voldoende vergelijkbaar met de woning. Het beroep tegen de WOZ-waarde is daarom ongegrond.

Het verzoek om schadevergoeding wegens overschrijding van de redelijke termijn zal de rechtbank toewijzen. Omdat overschrijding van de redelijke termijn komt door de lange duur van de beroepsfase, dient het griffierecht te worden vergoed door de Staat der Nederlanden. Belanghebbende heeft niet verzocht om een proceskostenveroordeling.