Rechtbank Zeeland-West-Brabant, 01-06-2021, ECLI:NL:RBZWB:2021:2729, AWB - 19 _ 3624

Belanghebbende is de eigenaar van de onroerende zaak [adres 1] te [woonplaats] (hierna: de woning). Het betreft een vrijstaande woning met inpandige garage, vrijstaande garage en carport. Het bouwjaar van de woning is 2000. De inhoud van de woning is 975 m3 en de oppervlakte van het perceel is 1182 m2.

Partijen zijn het niet eens over de hoogte van de WOZ-waarde van de woning. De waardepeildatum is in dit geval 1 januari 2018. Belanghebbende vindt dat de heffingsambtenaar de WOZ-waarde te hoog heeft vastgesteld. Hij bepleit een waarde van € 606.000,-. De heffingsambtenaar verdedigt de in de uitspraak op bezwaar vastgestelde waarde van € 664.000,-.

De relevante wettelijke bepalingen zijn opgenomen in de bijlage bij deze uitspraak.

De waarde van een woning wordt bepaald door middel van de vergelijkings-methode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld. De beantwoording van de vraag of de heffingsambtenaar aan deze bewijslast heeft voldaan, hangt mede af van wat door belanghebbende is aangevoerd.

Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.

In het verweerschrift heeft de heffingsambtenaar toegelicht dat de waardering van de woning is gebaseerd op het taxatieverslag van 17 oktober 2019 van taxateur [taxateur] en een matrix betreffende het WOZ-object en de in het taxatieverslag genoemde vergelijkingsobjecten.

Belanghebbende heeft aangevoerd dat de heffingsambtenaar de waarde van de grond via een onjuiste rekenmethode heeft vastgesteld. De grondstaffel die de heffingsambtenaar hanteert geeft geen marktconforme grondwaarden, omdat daar geen jaarlijkse prijsindexaties zijn toegepast.

Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar de waarde van de grond aannemelijk gemaakt door middel van de gehanteerde grondstaffel. Ter zitting heeft de heffingsambtenaar toegelicht dat de grondstaffel is gebaseerd op een analyse van verkoopcijfers en de waarde van de grond in het economisch verkeer. De grondprijzen zijn stabieler dan woningprijzen. Dat verklaart dat de grondstaffels gedurende een aantal jaren gelijk blijven. Belanghebbende heeft niet met objectieve en verifieerbare gegevens aangetoond dat de door de heffingsambtenaar gehanteerde grondstaffel onjuist zou zijn. Daarnaast heeft de heffingsambtenaar ter zitting terecht opgemerkt dat het niet in het belang is van belanghebbende om een hogere grondstaffel te hanteren, omdat de waarde van de woning dan toeneemt.

Daarnaast heeft belanghebbende aangevoerd dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de betere ligging van de vergelijkingsobjecten. Die woningen hebben een rustigere ligging en hebben vrijer en mooier uitzicht. Dat zou volgens belanghebbende moeten leiden tot een toeslag van € 20.000,- op de grondwaarden van de vergelijkingsobjecten.

De rechtbank is van oordeel dat niet is aangetoond dat de vergelijkingsobjecten een betere ligging zouden hebben dan de woning van belanghebbende. Alle woningen liggen in een rustige straat met grote vrijstaande woningen. Belanghebbende heeft niet met objectieve en verifieerbare gegevens onderbouwd dat een iets vrijer uitzicht zou moeten leiden tot een correctie op de grondwaarde van € 20.000,-.

Belanghebbende heeft aangevoerd dat het vergelijkingsobject aan de [adres 3] een tuinhuis met veranda heeft met een waarde van € 10.000,-. Dit is door de heffingsambtenaar niet meegenomen.

Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar dat tuinhuis terecht niet meegenomen in de taxatie, omdat het tuinhuis volgens de heffingsambtenaar pas na de verkoop van het vergelijkingsobject is geplaatst.

De heffingsambtenaar heeft de inhoud van de woningen volgens belanghebbende onjuist vastgesteld. De inhoud van de woning van belanghebbende is 1035 m3, de inhoud van het vergelijkingsobject aan de [adres 2] is 900 m3 en de inhoud van het vergelijkingsobject aan de [adres 3] is 1137 m3. In een eerdere procedure en uit het taxatieverslag uit 2014 wordt dat volgens belanghebbende bevestigd. De door de heffingsambtenaar gehanteerde prijs per m3 voor de vergelijkingsobjecten is volgens belanghebbende ook onjuist. Gelet op de zeer grote vergelijkbaarheid van de kenmerken van die twee vergelijkingsobjecten bestaat geen enkele verklaring voor het verschil in de prijs per m3 tussen die twee objecten. De prijs per m3 van de woning van belanghebbende, dient vastgesteld te worden op het gemiddelde van de prijs per m3 van de vergelijkingsobjecten.

De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar de waarde van de inhoud van de woning en de vergelijkingsobjecten voldoende aannemelijk heeft gemaakt. Ter zitting heeft de heffingsambtenaar toegelicht dat de inhoud van de objecten naar aanleiding van de beroepsprocedure opnieuw is nagemeten met toepassing van de nieuwste methodes en technieken. Het computerprogramma dat de heffingsambtenaar daarvoor gebruikt voldoet aan de daarvoor gestelde vereisten. De rechtbank is verder van oordeel dat de heffingsambtenaar de prijs per m3 en daarmee de waarde van de woning door middel van het taxatierapport in voldoende mate heeft onderbouwd. De rechtbank heeft vastgesteld dat de prijzen per m3 van de vergelijkingsobjecten zijn afgeleid uit de geïndexeerde verkoopprijzen. Ten aanzien van de [adres 2] is de prijs van € 440,- per m3 als volgt berekend: € 617.393,- (verkoopprijs) – € 235.433,- (grond) – € 4.000,- (carport) = € 377.960,- (hoofdgebouwwaarde). Gedeeld door 859 m3 = € 440,- (prijs per m3). Ten aanzien van de [adres 3] is de prijs van € 452,- per m3 als volgt berekend: € 698.222,- (verkoopprijs) – € 234.730,- (grond) – € 2000,- (dakkapel) = € 461.492 (hoofdgebouwwaarde). Gedeeld door 1021 m3 = € 452,- (prijs per m3). Naar het oordeel van de rechtbank wordt op die wijze voldoende verklaard waarom er verschil zit tussen de prijs per m3 van de vergelijkingsobjecten. De prijs per m3 die wordt gehanteerd voor de woning van belanghebbende (€ 446,-) is het gemiddelde van de prijzen per m3 van de vergelijkingsobjecten.

Daarnaast heeft belanghebbende aangevoerd dat de heffingsambtenaar niet duidelijk heeft gemaakt of voldoende rekening is gehouden met de verschillen in bouwjaren. Per jaar verschil dient een correctie van 2,14% gehanteerd te worden. In een eerdere procedure heeft het verschil in bouwjaren geleid tot een correctie van 15% op de prijs per m3.

De rechtbank stelt vast dat de woning van belanghebbende gebouwd is in 2000. De vergelijkingsobjecten hebben als bouwjaar 2007 en 2008. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar voldoende heeft toegelicht dat het verschil in bouwjaren niet leidt tot een verschil in waarde. Ter zitting heeft de heffingsambtenaar namelijk aangegeven dat zich geen significante ontwikkelingen hebben voorgedaan op het gebied van bouwen in de jaren 2000 tot 2008. Daarnaast is ter zitting gebleken dat correctie van 15% op de waarde van de inhoud van de woning heeft plaatsgevonden in 2014 omdat de afwerking en voorzieningen eerder aan vervanging toe zouden zijn. In dit geval is er voor gekozen om een iets grotere en iets kleinere woning te hanteren als vergelijkingsobjecten en is de prijs per m3 vastgesteld op het gemiddelde van de prijzen per m3 van die vergelijkingsobjecten. Zoals de rechtbank onder 6.2 heeft overwogen, heeft de heffingsambtenaar de waarde van de inhoud van de woning op die wijze op aannemelijke manier vastgesteld.

De WOZ-waarde is volgens belanghebbende op de waardepeildatum 1 januari 2013 te hoog vastgesteld en dat heeft geleid tot een te hoge jaarlijkse WOZ-waarde in de periode 2013 tot 2018. Belanghebbende vraagt de rechtbank om de WOZ-waarden van de woning in de periode 2013-2018 opnieuw vast te stellen. Eventuele teveel betaalde belasting dient met terugwerkende kracht en na renteverrekening te worden gerestitueerd.

De rechtbank kan in deze procedure alleen een oordeel geven over de vaststelling van de WOZ-waarde voor het jaar 2019. Ter zitting heeft de heffingsambtenaar daar aan toegevoegd dat belanghebbende bij de heffingsambtenaar een verzoek tot ambtshalve herziening kan indienen ten aanzien van de overige jaren. Voor de ambtshalve waardevermindering geldt als eis dat moet blijken dat de WOZ-waarde ten minste 20 procent te hoog is vastgesteld en de waardevermindering ten minste € 5.000 is.¹

Belanghebbende heeft daar aan toegevoegd dat de door de heffingsambtenaar gehanteerde werkmethoden niet transparant genoeg zijn. Voor iedere burger in Nederland moeten de waarderingsgrondslagen en berekeningsmethoden bekend zijn.

De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar door middel van het taxatieverslag, de matrix en de toelichting op zitting voldoende inzicht heeft gegeven in de gehanteerde methoden. De heffingsambtenaar mag de waarde in principe in iedere fase van de procedure opnieuw onderbouwen.

De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met het taxatierapport en de gerealiseerde verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten aannemelijk heeft gemaakt dat de vastgestelde waarde van de woning niet te hoog is. De in het taxatierapport genoemde vergelijkingsobjecten zijn alle kort vóór of kort na de waardepeildatum verkocht en wat type, bouwjaar, ligging, en onderhoudstoestand betreft voldoende vergelijkbaar met de woning.

Het beroep tegen de WOZ-waarde is daarom ongegrond. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.