Rechtbank Zeeland-West-Brabant, 18-06-2021, ECLI:NL:RBZWB:2021:3210, AWB - 19 _ 5654

1. Belanghebbende is de eigenaar van de onroerende zaak aan de [adres ] in [woonplaats] (hierna: de woning), gemeente Oisterwijk. Het betreft een vrijstaande woning, bouwjaar 1968. De oppervlakte van de grond bij de woning bedraagt 1.010 m2.

2. Partijen zijn het niet eens over de hoogte van de WOZ-waarde van de woning. De waardepeildatum is in dit geval 1 januari 2018. Belanghebbende vindt dat een waarde van ongeveer € 510.000,- reëel is voor de woning. De heffingsambtenaar verdedigt de in de uitspraak op bezwaar gehandhaafde waarde van € 570.000,-.

3. De relevante wettelijke bepalingen zijn opgenomen in de bijlage bij deze uitspraak.

4. De waarde van een woning wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld. De beantwoording van de vraag of de heffingsambtenaar aan deze bewijslast heeft voldaan, hangt mede af van wat door belanghebbende is aangevoerd.

5. Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.

6. De heffingsambtenaar mag de waarde in principe in iedere fase van de procedure opnieuw onderbouwen.

7. De heffingsambtenaar heeft de waardering van de woning gebaseerd op de door hem overgelegde waardematrix van 11 december 2019 van de taxateur, [taxateur] . De taxateur heeft de waarde van de woning op de waardepeildatum vastgesteld op € 570.000,-. In de waardematrix zijn als referentiewoningen gebruikt [referentiewoning 1] , [referentiewoning 2] en [referentiewoning 3] in [woonplaats] . De waardematrix is voorzien van (summier) beeldmateriaal van zowel de woning als van voornoemde referentiewoningen.

8. Belanghebbende heeft niet betwist dat de door de heffingsambtenaar aangedragen onroerende zaken geschikt zijn als referentiewoningen. De rechtbank ziet geen aanleiding om hier anders over te oordelen.

9. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning. De rechtbank neemt hierbij in aanmerking dat de in de matrix genoemde referentiewoningen voldoende kort na de waardepeildatum zijn verkocht, namelijk binnen een jaar. Ten aanzien van de omvang van het perceel is een grondstaffel gehanteerd. Zowel de referentiepanden als de woning vallen in hetzelfde waardegebied. Hierdoor heeft het geen waardedrukkend effect – zoals door belanghebbende ter zitting betoogd - dat de woning in [woongebied A] ’ ligt en de referentiepanden [referentiewoning 2 en 3] in [woongebied B] . De rechtbank neemt tevens in aanmerking dat de woningen [referentiewoning 2 en 3] van een vergelijkbaar bouwjaar zijn (1963 en 1964). [referentiewoning 1] is van een later bouwjaar (1980). Toch is [referentiewoning 1] een goed vergelijkingsobject, omdat deze woning ten tijde van de aankoop niet of nauwelijks geïsoleerd was en na aankoop volledig is gerenoveerd. Met het verschil in inhoud is rekening gehouden door uit te gaan van de m3- prijs voor het hoofdgebouw.

10. Ter zitting is nog aangevoerd dat het onterecht is dat de kwaliteit en staat van onderhoud van de referentiewoningen [referentiewoning 2 en 3] gekwalificeerd zijn als voldoende, terwijl er als opmerking bij staat dat de woning na de aankoop volledig is gerenoveerd. Volgens belanghebbende worden de woningen die te koop staan in het [woongebied B] veelal gekocht, gestript en vervolgens gerenoveerd en verkocht.

De rechtbank overweegt dat de heffingsambtenaar uit dient te gaan van de verkoopprijs en de kwalificaties die op dat moment golden voor de referentiewoning. Daar was immers de verkoopprijs op gebaseerd. Nu belanghebbende niet heeft onderbouwd dat van onjuiste kwalificaties is uitgegaan, kan deze grond niet slagen.

11. Belanghebbende geeft aan dat de inhoud van de woning in 2002, ten tijde van de aankoop van de woning, volgens de administratie van gemeente Oisterwijk 850 m3 bedroeg. Het bevreemdt hem dat de inhoud volgens de matrix nu 1.000 m3 bedraagt, terwijl er niets is bijgebouwd en de maten destijds zijn opgemeten door een makelaar. Belanghebbende geeft aan dat het verschil van 150 m3 mogelijk veroorzaakt wordt door een onbetimmerde zolder. Deze zolder dient niet meegerekend dient te worden, aangezien die slechts via een luik toegankelijk is en bovendien niet volledig bruikbaar is.

12. Belanghebbende is tevens van mening dat de waarde te hoog is vastgesteld, omdat de tuin grotendeels onbruikbaar is door wortels van gemeentelijke bomen nabij de erfgrens. De tuin moet voor een deel worden afgegraven om de wortels te verwijderen. Ter onderbouwing heeft belanghebbende beeldmateriaal van de tuin en de genoemde bomen overgelegd. Gezien het beeldmateriaal is de rechtbank met de heffingsambtenaar van oordeel dat de bruikbaarheid van de tuin in de onderhavige situatie subjectief is. Bij de waardering dient op grond van de Wet WOZ te worden uitgegaan van de prijs welke door de meestbiedende koper in de beste omstandigheden zou worden betaald. De rechtbank acht het dan ook voldoende aannemelijk dat er geen waardedrukkend effect uitgaat van de (wortels van de) gemeentelijke bomen nabij de erfgrens.

13. Belanghebbende stelt zich bovendien op het standpunt dat er ongeveer € 80.000,-geïnvesteerd zal moeten worden in de woning om te kunnen voldoen aan de klimaatnormen die in de nabije toekomst zullen gelden. Hij is van mening dat potentiële kopers nu al rekening houden met de investeringen die in de toekomst zullen moeten worden gedaan vanwege deze klimaateisen en dat dit een waardedrukkend effect heeft.

De rechtbank is van oordeel dat dit standpunt hem niet kan baten, aangezien de referentiewoningen alle vrijstaande woningen in [woonplaats] betreffen die ten tijde van de aankoop niet of nauwelijks geïsoleerd waren en niet waren aangepast aan de door belanghebbende bedoelde klimaatnormen. Daarom is een neerwaartse correctie op de waardering niet aan de orde. De rechtbank oordeelt dat, voor zover het al zo mocht zijn dat kopers rekening houden met de toekomstige klimaateisen, het aannemelijk is dat dit reeds in de verkoopprijzen van de referentiewoningen is verdisconteerd.

14. Gelet op het vorenstaande heeft de heffingsambtenaar naar het oordeel van de rechtbank voldoende aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning, alsmede de daarop gebaseerde aanslag, niet te hoog is vastgesteld. Het beroep zal daarom ongegrond worden verklaard. De rechtbank ziet geen aanleiding voor een proceskostenvergoeding.